買房子 看品質環境?會漲多少?/購屋先分析自己需求

買房子是看品質環境?還是看會漲多少?為了吸引更多的民眾前往購屋,售屋廣告的訴求方向和種類繁多,不管是何種購屋需求或不同種類的族群,廣告的目的就是希望能夠打到每一個想要購屋者的心裡,以促使消費者的購屋行動。

建商的超額利潤同時也是購屋者的致命吸引力

常聽到一種售屋廣告,是以「某某交通建設即將完工,該區房價即將大漲」為其主要的訴求,這樣的廣告說詞,乍聽之下好像是要吸引投資客去買,可是實際上卻更吸引了一般的民眾為之心動。

正常一般購屋的消費者,如果為的是居住的目的,不是應該考量居住的品質環境嗎?

怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢?

也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理,房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤,才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象。

房價要如何衡量出一個所謂的合理性?

如果能夠去掉這個超額利潤,簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。可是在一般的情況之下,賣方也會說,我如果現在以實質的價格賣掉,就失去了未來可能的獲益,因此現在出售的「時價」,就必須先加上預期利益才行。

什麼時候才能等得到實質合理的房價?

房價合不合不理其實取決於整個市場對於未來預期的一種反應,對於未來價格如果市場的反應普遍都能接受,賣方就會拿翹,消費者要能爭取一個真正的合理價,是不可能的事;

"購屋無法了解,現在房價是否合理,該不該買"

購屋無法了解,現在房價是否合理,該不該買

但如果對於預期未來的房價堪慮,購屋者根本就不會吃這套什麼對於未來預期看漲的廣告訴求,因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價,那麼不會留著以後再賣,反而更划算嗎?

如此看來,若當房市低迷價格走跌,沒有任何期待利益時,那麼房地產銷售的業績以及成交售價,絕對是看買方的臉色,

所謂合理的房價,才會在這種買方和賣方彼此斤斤計較以及精打細算之下,買方支付願意承擔的房屋價款、賣方取得可接受的應得利潤,雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格,同時也才看得見房地產的實質價格存在。

別讓行情與廣告氣氛左右了原本購屋的本意

由於市場行情紛亂,很多人會受到廣告訴求吸引力的影響,而做了錯誤的判斷,因為郊區的房價便宜,就去買了距離上班工作很遠的地方;

或是因為市區的房價貴,則選擇了狹小的居住空間,結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。因此消費者在決定購屋時,可千萬不要因為廣告上的夢幻訴求,而模糊了自己原本選購房屋真正想要的居住品質和環境。

如果真正回歸到一個正常需求的購屋心態,應該不能去考量投機價格以及事實現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題,姑且暫時先放在後頭,

消費者購買房子應該先要衡量自己要的是什麼?

需要生活品質良好的環境,就應該先以品質環境為首要訴求重點;需要生活便利,就應該優先考量住居臨近的機能環境……然後價格和預算,再看自己能夠負擔接受的程度。

寧可多花一點時間觀察、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算,並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子;也並非價錢貴的房子就不能買,重點是要選對適合自己的居所,這才算是符合原本真正購屋的本意才對。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
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購屋前四大分析

1 :自身需求 

家庭成員: 未來家庭中有多少成員?有誰?
購屋意願: 為什麼要買房子?買房子或租房子哪個划算?
居住時間: 我會住多久?計畫多久後換屋?
空間大小: 空間須多少坪?要幾間房?
生活機能: 房子地段位於何處?交通是否便利?生活機能好不好?
經濟能力: 個人經濟能力如何?怎麼籌措資金?預算多少?是自己撕紅紙條或是找仲介?

2 :分析外在大環境

交通網絡: 捷運、公車、馬路甚至交流道都是影響交通便利的最大關鍵。若交通網絡發達,不但交通便利,更帶動公共建設及地區發展,使得房價上揚。但得特別留意交通顛峰時,是否會產生塞車、噪音、空氣污染等負面情形。
周邊設施: 家中有孩童者,須留意區域內是否設有學區、提升生活品質的公園綠地、使消費更方便的購物中心及菜市場、可應付各種臨時醫療狀況的診所及醫院,以及日常生活中不可或缺的金融機構等等。
環境品質: 注意觀察巷道是否習慣性的堆有垃圾、下水道是否總是飄散異味;治安方面,觀察是否與特種行業為鄰、晚間是否有喧鬧的夜市;景觀上,道路規劃是否完善、建物外觀設計是否優良,或擁有大片綠地,以上都能為房屋加值。 

3 :分析內部屋況

屋體結構: 據調查,輻射屋大多為民國71~73年間建造,購屋前建議避開此關鍵時期的中古屋;另外也得小心買到海砂屋、921危險建築、山坡地住宅及違章建築。
施工品質: 看屋時最好逐項仔細檢查,如格局、採光、方位、牆壁、天花板、地板、水電、附贈家具、建材、外牆、外觀、樓梯間、大門、逃生梯、防火巷、公共設施、停車位等。
裝潢迷思: 部分屋主為了讓房子賣到好價錢,會幫中古屋整型,因此買方看屋時,千萬別被美麗的裝潢給欺騙,建議先細心檢查翻看天花板狀況、櫥櫃是否有異味、有害蟲出沒等等。預售屋買方同樣也不要被美輪美奐的樣品屋迷惑,清楚實際屋況比虛擬想像更重要。
產權清楚: 到地政機關申請土地、建物登記簿謄本、所有權人、坪數、有無設定抵押、查封狀況等等,並且到工務機關查閱都市計畫圖,看房子的所在位置是否坐落於道路、公園或其他公共設施用地內,以免影響日後居住權益。
安全檢查: 檢查逃生梯是否堆滿物品、防火巷是否被佔用,留心是否有停電照明設施、樓層間是否有防火設備等。

4 :分析社區條件

管理品質: 購買大樓產品者,必須注意內部管理委員會運作是否正常,管理人員是否為上班制,有嚴格控管人員進出、定期打掃公共設施等。管理得當,使得整個社區品質提升,住戶住得安心,房價也會跟著上漲。
鄰居素質: 「孟母三遷」最能貼切形容好鄰居的重要。所謂千萬買宅、億萬買鄰,買房子就怕和三教九流當鄰居,若鄰居素質高,還可替社區加分。
公共設施: 許多新建案標榜多元的公共設施,但是購屋前得想想如會議室、撞球室、健身房等設施,你真的用得上嗎?頻率又是多少?購屋前最好先審慎思考,因為公設多,就表示屋內坪數減少、管理費用增加,假使管理不良還會成為社區死角,購屋前不可不察。
來源信義房屋