買山坡住宅 注意坡度安全性 詳閱地質報告 細節多留意

判斷山坡住宅的安全性準則是坡度,若開車看屋時,覺得路坡度大到汽車都有點吃力了,最好別考慮此區的物件。坡度:山坡地的坡度要緩;有陡坡峭壁者不宜。建物周圍上下坡都不宜太陡,有高大的擋土牆或護坡工程設施,不表示安全無虞。

路面:觀察馬路路面是否變形或發生龜裂?

排水系統:社區排水系統要完備,才不至於發生地面積水或基礎土壤積水的不良情況。擋土牆排水孔功能是否正常?排水孔可以降低泥土的含水量,減少土石滑落的危險。

樑柱:房屋的樑柱是不是出現45度裂縫?這種裂縫代表住家的結構有損傷,必須請結構專家鑑定是否有危險。

緩衝區:住家不要緊鄰山坡,以免土石崩落時沒有緩衝的區域,滑落的土石直接沖刷到住家。住宅的基礎下有高大擋土牆時,要注意查看設計圖,看房屋基礎是否落在穩固的岩盤或土層上。

建商信譽:選擇信譽佳、口碑好的建商或是營造廠與建築師,因為山坡地住宅所涉及的法令與專業度更高,甚至是要選擇有豐富經驗的建商,對於住宅安全的保障也將更為提高。

聯外道路:山坡地住宅相對於市區住宅而言,可及性略差,因此,當災害發生時,救難聯外道路就更顯重要,因而要留意山坡地住宅聯外道路的路寬以及有幾條,有否替代道路等問題。

林肯大郡擋土牆也因土石流破壞力強大而崩落,造成28人死亡

林肯大郡擋土牆也因土石流破壞力強大而崩落,造成28人死亡

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買山坡宅 避順向坡及鬆軟地 坡度勿高於20~30度 購買前可要求提供地質報告

山區住宅,因空氣清新、美景宜人,吸引不少喜愛親近綠地的購屋族,但住宅鄰近山區,不僅有蚊蟲多、濕氣重的缺點,更可能因土石流造成居住安全,不可不慎。

專家建議,選購山坡地住宅應避開順向坡與地質鬆軟等區塊,並慎選建設公司。

中信房屋中和南勢角加盟店店長曾尚藝表示,早期政府對山坡地開發建築並無嚴格規定,直到1997年8月溫妮颱風行經北台灣、帶來豐沛雨量,林肯大郡社區周邊的擋土牆也因土石流破壞力強大而崩落,造成28人死亡後,政府才開始正視坡地住宅的居住安全。

門窗若變形是警訊
1998年政府修訂《建築技術規則》,對山坡地開發建築有了較完善的標準;規定山坡坡度高於30度,禁止開發,若位於順向坡,坡度高於20度,便不得開發。

因此建議欲在坡地購屋的民眾,可優先選擇於1998年後核發建照的住宅,因規範較嚴格,住宅安全相對有保障。

台灣山坡地建築規範演變

台灣山坡地建築規範演變

 

林肯大郡事件讓社會大眾開始重視土石流的危險性,但隨著時間經過民眾逐漸淡忘,直到去年88風災、今年國道三號走山與宜蘭白雲寺遭土石流掩埋,民眾才又再度關注土石流可能對住宅造成危害。

國道三號走山

國道三號走山

事實上,土石流的發生並非毫無徵兆,曾尚藝指出:「如擋土牆龜裂、樑柱歪斜、門窗變形無法緊密,都可能是土石流發生的前兆,一旦發現,應盡快告知建商,或請專業技師前來評估,並予以修復。」
留意建商施工品質

21世紀不動產內湖捷運碧湖加盟店店東李忠郎認為:「選購山坡地住宅時,應盡量避開順向坡、坡度過陡、地質鬆軟等區塊,但以上因素只是降低土石流發生的機率,並非絕對,此外,施工的品質也很重要,民眾購屋時除了要注意地質狀況外,也要選擇有信譽的建商。」
李忠郎說,並非所有位於坡地的社區都屬於山坡地開發建築,購買新屋的民眾可查看使用執照,並請建商提供建築物基地地質鑽探報告,若為中古屋買賣有疑慮時,可多詢問當地仲介、鄰里長,或請專業技師前往評估。
因台灣位於菲律賓與歐亞板塊之間,買屋時也要注意社區是否坐落活動斷層帶周邊,地層震動易造成土質鬆動,再加上大雨來襲,便容易引發土石流,如內湖部份區域就曾在921與331大地震後發生土石流災害。
坡地住宅注意事項
˙住宅是否位於順向坡、30度陡坡、山谷邊緣、位在活動斷層帶或碎帶與地下坑道的影響範圍
˙排水溝、坡面、路面出現裂縫
˙樹木或電線桿傾斜
˙擋土牆高於4公尺、變形龜裂
˙擋土牆排水孔無法正常出水,或排水混濁帶泥
˙擋土牆腳或坡腳有落石或小石塊堆
˙房屋與擋土牆距離低於擋土牆高度的一半
˙地錨錨頭開裂、剝離或銹蝕
˙社區滯洪池大小和數量不足,或未保持淨空
˙社區沈砂池未予以妥善維護
˙建物本身出現龜裂或裂縫
˙門窗變形無法緊密
資料來源:坡地社區安全居住手冊

專家提醒   山坡宅 轉手貸款較不易

儘管政府已列管可能有土石流危機的坡地住宅,但因缺乏法源依據,無法公開,僅發函該社區管委會,民眾購屋前可詢問該管理會、鄰里長與左鄰右舍,

買屋時,若擔心賣方刻意隱瞞實情,可在合約上加註,若有隱瞞情事可無條件解約,不過購屋民眾也要注意,購買山坡地住宅,可能會因未來轉手不易,降低銀行放款成數與意願。
蘋果日報 2010年11月20日