買土地未過戶 土地被徵收 買地者權益何在?

大伯賣土地給我,價金50萬元。大伯於我交付價金後即交付該地,唯遲未辦理所有權移轉登記,經過15年,該地被政府徵收,大伯受領徵收補償費1000萬元。

請問(1)我得否向大伯請求交付土地徵收補償費?

(2)我依不當得利規定向大伯請求返還土地徵收補償費,有無理由?

答: 關於得否向大伯請求交付或返還土地補償費,分析如下︰

1.您雖得類推適用民法第225條第2項,請求大伯交付其所受領的土地徵收補償費,但大伯得援用時效抗辯拒絕交付(依據最新的實務見解),理由如下:

(1)您得依據民法第348條一項之規定向大伯請求移轉土地所有權;

因大伯遲未登記,故您另得對於大伯依據民法第231條第1項之規定請求遲延損害賠償,但遲延損害賠償僅為原定給付之延長,故原定給付並不失其存在。

(2)後經15年,民法第348條第1項所定土地所有權之移轉登記請求權之消滅時效已經完成(民法第125條參照),因時效完成之效力,台灣民法係採「抗辯權發生主義」(民法第144條第1項參照),而不採「權利消滅主義」,故該土地所有權移轉登記請求權仍係存在。

(3)此時土地被徵收,仍會構成給付不能(嗣後不能),本例係「給付遲延後轉為給付不能」,應適用民法第231條第2項之規定,大伯應可舉證縱不遲延登記,該土地在您名下,亦會被徵收,故應適用第225條第1項「因不可歸責於債務人之事由致給付不能者債務人免給付義務」之規定。

(4)「徵收補償」、「損害賠償」雖有不同,前者為合法行為所生,後者為違法行為所生但實質功能相同(皆在填補損失或損害),故應類推適用民法第225條第2項之規定,實務見解原認為「買受人祇能依民法第225條第2項之法理行使代償請求權,請求出賣人交付其所受領之地價補償金」,唯之後認為應類推適用民法第225條第2項。

(5)依據實務的最新見解,認為雖然「代償請求權」為新發生的權利,故其消滅時效應自代償請求權可行使,即債務人原有義務發生給付不能時起算,但若其係在債務人之原有義務時效完成後始發生給付不能,債務人仍得援用時效抗辯。綜上述,本例若依據實務最新見解,您雖得類推適用民法第225條第2項請求大伯交付其所受領的土地徵收補償費,但大伯得援用時效抗辯拒絕交付。

至於第2個問題,您不得依不當得利規定(民法第179條參照)向大伯請求返還土地徵收補償費。

民法第373條之「利益」,僅指「使用收益」,並不包括「替代性利益」,最高法院81年第19次決議「買受人向出賣人買受之某筆土地,在未辦妥所有權移轉登記前,經政府依法徵收,其補償地價由出賣人領取完畢,縱該土地早已交付,

唯民法第373條所指之利益,係指物之收益而言,並不包括買賣標的物滅失或被徵收之替代利益(損害賠償或補償地價)在內,且買受人自始並未取得所有權,而出賣人在辦畢所有權移轉登記前,仍為土地所有人,

在權利歸屬上,其補償地價本應歸由出賣人所取得,故出賣人本於所有人之地位領取補償地價,尚不成立不當得利」可資參照。

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理財頻道 (534 期) 文 理周法務室

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