地質法敏感區禁建 開發商才是獲利贏家?

在立法院躺了超過十年,93年曾三讀通過,卻因某立委提出臨時復議而遭擱置,創下中華民國立法史罕見首例的地質法,昨天『終於』真的三讀通過。

這次通過,四月國道三號基隆段走山事件自是最大推手,去年八八災變的土石流滅村事件也『居功厥偉』;不過其真相,恐怕沒有表面上所見的這樣單純。

就目前發展,此次立院三讀通過地質法後,經濟部中央地質調查所將進行全國性地質調查、建立資料庫並定期公告,同時劃定所謂地質敏感區;

被劃入地質敏感區的土地並非完全禁止開發,而是須經過相關審議委員會審核,如真的被評為禁止開發,所謂的配套補償機制才會進場。

 除此之外,昨日立院也做成附帶決議,要求地調所在三個月內,就現有全國重大建設及公共設施進行履勘,確定是否位於地質敏感區內,並提出因應及補強措施。

主管機關經濟部則表示,最快半年後將分梯次、以縣市為單位,公告全台地質敏感區。

地質法三讀通過,一般解讀當然是山坡地住宅或開發案首當其衝,房價將受影響下挫,不過民眾購屋及居住的『安全層面』,也將受到更多保障。

然最重要關鍵,或說原本最大的障礙,還是上述的補償配套機制,到底會如何做。

這次立法通過,尚未針對配套補償機制做深入規範或說明,不過從一些蛛絲馬跡研判,就開發商部分,以容積移轉為之,大概八九不離十。

對一般民眾來說,一旦自有房屋所在地被劃入地質敏感區,房價及轉手率肯定受影響;理論上,會透過徵收等方式處理。

不過因為目前政府財政黑洞相當大,因此對官方財政衝擊相對緩和的減稅會是比較可行的方向。

如果是地主或建商,握有土地面積大、價金高,直接徵收更不可行;交換土地或許是一個方向,不過怎麼換?恐怕是另個複雜習題。

說來說去,援用目前常見的容積移轉,將是最『可行』的方向。

這樣的預測,其實有不少『證據』可佐證。

93年的復議擱置案,一般咸信,以開發商為核心的利益團體施壓,是最大關鍵;現任北市建商公會理事長,麗寶集團吳寶田董事長在競選理事長時的一項政見,也是有關地質法(反對該法在無任何配套補償機制下通過)。

由此可知,對地質法立法,開發商原先的態度是不樂觀其成的。

然這次三讀通過,建商『態度』已有改變;表面上是如北市建商公會總幹事于俊明所言,保障居住安全,建商普遍贊成,實質則早已運作完成,未來很可能就以容積移轉為『補償』機制。

因為就在上週二11月9號,工商時報D版刊出介紹三圓建設副董,同時也是建商全聯會理事長王光祥的文稿;當中配稿介紹王董念台大EMBA的碩士論文,就是建議政府可採容積移轉方式,為目前禁建的北市647公頃山坡地解套(原山坡地造林);此舉可兼顧開發權益之補救,又能做綠化減碳,一舉數得。

當時來看,這則報導只是突顯王董的創意立論;不過一週後再對照地質法三讀通過,確實讓人有種『恍然大悟』的感覺。

國內這些年來,容積獎勵已有濫用之嫌,甚至脫離都市計劃既有規範;容轉部分也早已變質,從原本的古蹟保存,變成建商壓低土地成本、牟取更大利益的重要手段。

這次地質法過關,可能也會變成建商買(山坡)地做容積移轉的墊腳石;表面上是民眾居住權益得到保障,實質則是建商裡外通吃,成了最大贏家!
新聞提供:住展房屋網 2010-11-17

因地質法遭受損失,擬用容積移轉補償

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