防租屋糾紛 詳列租約條款 避免房客留債 房東扣押金

租屋最怕遇到「債留」房東或次房客的棘手問題!一般常見退租前過度使用水電及室內電話、不繳納已申請的有線電視費用,甚至有房客藉由欠租,迫使房東以押金扣抵租金的情形發生,專家建議,訂立內容愈詳實的租賃契約,愈可避免金錢糾紛。

租屋最怕遇到「債留」房東或次房客的棘手問題!

租屋最怕遇到「債留」房東或次房客的棘手問題!

東森房屋法務部經理許榮濱指出,房東與房客簽約前、討論租賃契約時,雙方訂立的條款愈詳細愈好,

如一般常見,房東擅自調漲租屋相關費用,但只要契約內有明訂「租金包含網路費、有線電視」,房客可拒絕繳納,若能夠量化金額,將詳確費用數字紀錄下來,更能避免糾紛產生。

分租留意費用轉嫁

遇到前房客不繳納已申請的有線電視及網路費用情況,永慶房屋新聞中心專案經理李建興說,有線電視及網路以個人名義申請居多,房東只要向業者申訴,

停止寄發帳單,最終仍會由申請人負擔,至於水電費的計算,若處於前後房客銜接期,可向台電及水利公司申請計算,並詳實抄表,確認無誤。

至於分租雅房、套房,房東是否可因房客退租,將網路、有線電視費轉嫁其他房客?

許榮濱表示,在合約內必須載明費用是「定額」或「均攤」,一切依據合約內容行事。另外如第四台申請費、網路裝機費、移機費,除非在契約內明訂,否則若房客欲申請則須自行負擔。

簽約前先檢查證件

李建興表示,房東也有3項常見「債留」房客的狀況,

第1、押金不返回,

第2、當初合議的家具及費用,事後不買帳,

第3、房東將房屋轉售或被法拍,無視「買賣不破租賃」,房客權益盡失。

同樣地,不少房客會因為租期即將屆滿,不繳納租金,迫使房東以押金扣抵,也令房東相當頭疼。

許榮濱建議,簽訂租賃契約前,房客可要求屋主出示房屋權狀或委託出租證明以及身分證影印本,至於房東,可存留房客戶籍地址與個人資料,也能夠避免往後產生糾紛卻無人可尋的狀況。
蘋果日報 2010年11月13日

常見的租屋糾紛

常見的租屋糾紛

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以下便舉出一般選擇房客及簽訂租約前,常被忽略之重要內容,提醒租賃雙方注意。

一、適當選擇房客:

應仔細核對房客身份証明文件,以免房客趁機冒名承租,並利用租屋從事非法行為。

應注意房客的職業、習性,必要時並請房客留存其個人(身分証正反面影本)及緊急聯絡人之姓名、電話、地址。

應詢問房客承租房屋的動機,若房客租屋目的係作為非法用途者(例如:經營賭博性電玩者),應予拒絕。

應詢問房客租屋係供自身使用或供家人使用,資為判斷係一人承租或數人共同承租。

如房客係法人(如公司、社團),應由法人之代表人代為簽約或經由代表人授與代理權之代理人簽約,並應避免以私人名義租用而交由法人使用之情形;

另因公司之房租支出得依法列帳報稅,是一般均由公司從每月租金額中直接扣百分之十代為繳納租賃所得稅款。

二、簽約注意事項:

當房東與房客於洽商租屋時,只要就租屋之使用收益與租金之支付內容達成一致並互相表示同意,房東即有義務要將符合雙方事前所約定之屋況房屋交付房客使用,並應於租約期間保持租屋合於約定使用、收益之狀態。

而房客亦同時有依約定支付房東租金之義務。故口頭租約即為有效,但因白紙黑字可減少紛爭,且可留下書面証據,是一般人皆習慣訂立書面租約。

在簽約時,應注意將以下重要條文列入:

註明送達地址之特定與指定緊急聯絡人,房客欠租跑路後公示送達仍有法律效力

當租約中發生糾紛,例如房客遲付,甚至拖欠了好幾個月的租金時,房東第一要務就是發出存證信函,以書面的意思表示請房客按期交付租金,或提前終止租約,請房客搬離,以便出租給下一位房客,減少損失。

但其實最常發生的狀況是房客「人去樓未空」的情形,亦即房客將個人物品仍留置於租賃房屋內,但卻無法聯絡房客,故如能於租約條款中記明:「雙方當事人間就本件租約所為任何意思表示之送達地址悉以租約所載之地址(含聯絡人:xxx)為準,

如一方有遷移或改變者,應事先以書面通知他方知悉,否則,如有拒收或無法送達之其他情形而致退回者,悉按第一次附郵寄送通知之日期,視為已合法送達之日期。」即能解決上述送達不到之問題。

簽約時先拍照存證,避免契約到期返還房屋時出現糾紛

契約到期時,房客應將租屋回復原狀遷空返還房東,而何謂「租屋原狀」?

即常因欠缺証據,而使當事人間各執一詞,甚而不惜進法院解決,徒傷彼此和氣。

故為使「租屋原狀」明確化,實有必要於租約訂立後交屋時,將租屋狀況予以拍照存証,並以附件(或附圖)併入租約,以供日後租賃關係消滅時返還租屋回復原狀之參考。又如租屋附有傢俱、設備時,亦應詳列各物品之清單併附於租約內。

事先約明何種情形下房東具有檢視屋況權利

租屋糾紛案件中常發現房客於依約繳付前幾個月之租金後,即行蹤不明,使房東不知如何處理善後,一般房東經常採用找來管區派出所警員或村里長陪同開鎖之人進入租屋內之方式,以確認房客是否已離去租屋不再占有之狀態,然此舉行為,因欠缺法律規定及租約約款之依據,易生糾紛。

故為杜絕爭議,得於租約內約明:「倘房客未依約正常繳付租金,經房東定相當期限並累計兩次催告信函之合法送達後,乃置之不理者,或經房東依約終止本件租約者,或於租期屆滿者,房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況,房客不得異議。」
來源崔媽媽基金會