打房成效 房市Q3首見價量縮減 北部小漲南部跌

根據台灣不動產交易中心2010第3季季報統計資料顯現,央行打房確實已經有效的壓制房地產的飆漲,Q3價量明顯持續縮減,是連續6季量價上揚之後首見。

今年上半年對於6大縣市而言,房地產市場在大量游資充斥及兩岸簽訂經濟協議(ECFA)等利多因素推動下,由第1季的反彈格局持續到第2季,甚至在大台北區還創下均價歷史新高紀錄,成交量體也是近幾年來的新高,

台灣房屋 2010 年第三季的房價指數分析

台灣房屋 2010 年第三季的房價指數分析報告指出,台灣整體房價指數較上一季呈現 1.69 % 成長

不管是中古屋市場,或是從預售屋及新建案的市場來看都相當明顯火紅,台灣房地產整體房價在前2季的表現,不論是成交平均總價、還是平均單價,繼09年Q1觸底大幅反彈後,締造連6季房價持續上揚紀錄。

央行6月祭出針對投資客多項管制措施及調升利率,央行劃定台北市全部及台北縣10個市做為針對性信用管制區域,雖只針對購買第2屋的投資人或換屋人加以限制,但實質上確已經讓整體市場信心重重地產生變化,此舉無非希望締造一股「打房」氣流,能有效壓制不斷上漲的房價。

從2010Q3的6大縣市房地產交易資料,看到成交價及量體明顯有縮減,顯示一般消費大眾也有觀望現象產生,就現階段來看價量有可能會持續縮小到年底,顯示政府打房措施已見成效;

台灣不動產交易中心提醒消費大眾,現行的盤整對於房市現況並非壞事,買、賣雙方可藉由時間點緩衝重新審視,買方多看屋、多比價,建議賣方除了掌握市場變動訊息,同時也要積極評估買方回應,在短暫縮減量體的房屋市場中,或許也可以順利達到購屋與售屋的目標。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,央行6月底祭出選擇性的信用管制後,點名的特定地區,無論是過熱的成交價量及投機買氣,都獲得壓抑,實施的管制措施已經見到購屋市場的量變、質變正在發生,對於住宅市場出現明顯影響。

政府要求央行執行的打房政策,已然在Q3逐漸發酵,房市交易出現量縮,尤其是被管制的大台北地區,投資氣氛可能減退,但因利率仍處在相對低點,

投資客即使要對外釋出手邊物件,短期之內應無大幅降價的壓力,若房市交易持續出現量縮,甚至迫使部份投資客大幅出脫存貨,大台北地區房價走勢有機會出現明顯的轉折點。

政府打房有關房貸限制範圍,並沒有擴及大台北以外地區,因此,在桃園、新竹方面買氣降幅不大,加上景氣回春不少科技新貴有餘力買屋,還有7/5 開跑的住宅補貼方案,也讓看屋客大增,平均成交單價反而小幅上升;

至於台中縣市、台南縣市與高雄縣市,相對北部縣市而言則表現顯的不盡人意,顯見在交易市場上,每每提及房價上漲,成交量體不斷放大,卻是南北差異兩樣情,中南部地區無論房價或交易量,每次都敬陪末座,

加上因為合併利多持續發酵,使得屋主對於未來抱持利多的期待,並將其反應在售價上,幾乎開價都是開出未來價格,導致不但買方出價意願低落,同時拉長買方考慮期間,造成普遍買氣稍顯延滯,以致價格都呈現小幅下滑。

綜合評析六大縣市平均房價在Q3 的表現,儼然已看到打房政策的成效,北市雖有漲幅卻持續縮小,已出現連2季的收斂跡象,短期內北市房價將呈盤整走勢;

台北縣衛星都市幅員廣闊,造就一批新移民,同時也創造出新房價,未來年底前可能會再有一波新高行情出現;桃竹縣市則受北部房價加持,相對比較顯的便宜許多,加上交通建設越來越便利,有望提升整體房價水平;

台中縣市未來如能充實商機及公共服務,整體交易仍看好市政中心遷入後的七期重劃區及周邊地區;

而台南及高雄地區近月來有築底完成的趨向,加上成功的城市合併行銷與大型公共建設加持,吸引穩定的置產族群投入,名人的購地、投資效益,可望未來刺激久違的買氣。

「打房」成為Q3全台房地產最夯的話題,但到底成效如何,房價是否已經往下修,還是稱為有效壓制(平盤),相信這是消費大眾最想知道的答案,從本季報六大縣市分析中,不難看出端倪。

全台六大縣市10Q3對10Q2成交物件各項漲跌幅

全台六大縣市10Q3對10Q2成交物件各項漲跌幅。資料來源:台灣不動產交易中心

六大縣市各行政區域10Q3對照Q2平均單價,漲幅排行榜最新出爐,漲幅最大的區域是台中縣太平市16.42%,排名第2的是台北縣泰山鄉12.97%,台中縣豐原市11.66%排名第3,

其次漲幅依序為台南市安平區10.17%、台北縣土城市9.34%、台北縣三重市8.17%、台北市北投區8.13%、台南縣仁德鄉7.97%、台中市東區7.65%、台北縣蘆洲市7.54%。

Q3漲幅較高的行政區,大部分都是在主城市邊緣,這些原本屬於離城市中心點較遠且房價相對較低,在伴隨著城區發展加上交通建設陸續完工通車,房價起而代之就跟著水漲船高,不過雖然漲幅較大,但如果跟主要區域的房價相比,不管是在北部或中南部,其房價都相對低廉,這也就是這些區域在Q3 表現漲幅較為突出的主因。

僅就漲幅前3名作較細部分析,台中縣太平市隨著台中都會區的形成,因鄰近台中市的地緣關係,加上交通網絡的完備,成為台中都會區之衛星市鎮,工業是太平主要的產業結構,加上都市計畫、交通建設的健全,吸引了外縣市的居民遷入定居,人口快速且大量的增加,為太平市帶來了商機,促進了商業及服務業的開展。

台北縣泰山鄉距離台北市僅13公里,因有高速公路經過,不但交通便利,且為擴大交通服務措施,縮短城鄉差距,讓學子或上班人士能夠方便往返,根留泰山,積極整建籌劃推動塭仔圳重劃區及十八甲重劃區進行多目標開發使用,

其中還包括機場捷運線周邊開發,並加速整建串聯登山步道與打造生態園區,提供鄉親民眾休閒遊憩,帶動地方觀光產業的發展,整合相關的區域發展,期待在社區發展、與經濟的提昇受益良多,未來成為一個新市鎮,帶動全鄉的整體發展經濟繁榮。

台中縣豐原市的人口固定、土地有限,因此有固定的房市需求,加上交通方便,生活水準佳,不過擔心合併後可能被邊緣化,房地產潛力比起大雅鄉、潭子鄉稍弱,但基本市場影響不大,最近這一季交易熱絡,比10Q2成長11.66%,成交量也有增加,表示未來豐原市的房價上漲空間頗大。

過去1年來,漲幅較大的區域是台北縣泰山鄉27.34%,排名第2的為台中市西屯區27.20%,台北縣新店市26.03%為第3,泰山緊鄰新莊副都心房價持續看漲全省各行政區域平均單價以2010Q3 對照2009Q3,1年來同期的漲幅排行榜最新出爐,

漲幅最大的區域是台北縣泰山鄉27.34%,排名第2的為台中市西屯區27.20%,台北縣新店市26.03%為第3,依次為台北市北投區25.21%、台北市中山區24.59%、台北市萬華區23.84%、台中市西區22.75%、台北縣中和市22.59%、台北縣蘆洲市21.93%、台南縣永康市21.75%。

近1年來六大縣市各行政區房價不斷上漲,但漲幅表現較大的不是在主要市中心區域,而是在緊鄰的衛星市鎮,這些區域的優勢都是價格較低,因此能夠在這一波表現出較佳的房價,漲幅平均在2~3 成之中,

這些區域擁有許多上漲相似議題,幾乎共同擁有重劃區都市更新以及老舊眷村社區改建,新成屋推案頗多、交通建設完備等議題,以及在中心區房價帶動效應下,積極表現出消費大眾對這些區域的信心,

加上許多大型科技園區進駐,大型公共建設的規劃與進行,帶動周邊土地開發及公共建設,為這些房地產帶來利多,造就房價蠢蠢欲動而持續有上漲機會與空間。

其中像台北縣新店市緊鄰公教人員集中的文山區,蘆洲重劃區的室內公共建設不斷提升,而且不斷塑造高級水岸城市印象,人口持續穩定成長的有利層面,都是讓其房價推升的主因。
自立電子報2010/11/10

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打房政策體檢 Q3北部小漲南部跌

央行自今年6月份開始祭出一連串打房措施後,到底成效如何? 根據台灣不動產交易中心公佈的第三季季報來看,首當其衝的台北市及北縣的部份區域已收到成效,

北市第三季平均房價僅較第二季微漲0.26%、北縣則小漲5.56%;中南部非主要打房區域反而跌幅較深,其中台南縣市下跌10.33%最多,台中縣市以8.41%居次,大高雄則小跌2.56%。

利多與打房拉扯 大台北房價持平

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,央行6月公佈選擇性信用管制政策後,在被點名的區域內,不論是過熱的成交價量及投機買氣,都獲得壓抑,不少投資客即使要釋出手上物件,但在低利的環境下,短期內也無大幅降價的壓力;

相對於北市的高房價,北縣的價格則相對便宜,加上蘆洲線即將通車以及新莊頭前重劃區域土地屢創新高、預售案引領話題,也讓沿線的三重、蘆洲及新莊買氣增溫,連帶推升北縣房價,第三季北縣平均成交價為21.85萬/坪,較第二季的20.70萬/坪,小漲5.56%。

中南部遭持魚之殃 房價下跌

在桃園新竹部份買氣降幅不大,受到整個經濟環境轉好的影響,不少科技新貴紛紛進場,加上7/5開跑的住宅補貼方案,看屋客大增,桃竹地區第三季房價漲幅為1.08%;

中南部雖有升格議題發酵,但已陸續反映,加上屋主心態看好縣市合併後的利多期待,反而開出高於市場行情的價格,造成買方拉長考慮時間,影響買氣,整體房價呈現下跌的情況。
【網路地產王/綜合】