09 11 月 房仲平面廣告 八成相片不實 消保官勒令改善╱何謂不實售屋廣告?
不動產仲介業者慣以夾報或派發平面廣告單，印上數十件交易個案的「相片」，代表手中案量多、績效好。北縣消保官楊舜惠調查發現，廣告單上照片約八成其實並非銷售標的，而是以大樓、街景取代，甚至拿看屋途中見到的風景，「移花接木」權充銷售標的物的戶外景觀。
北縣消保官調查不動產仲介業者平面廣告單列出的相片，估計不實比例高達八成。
北縣法制局發言人張本松表示，上月底曾邀各大仲介業開會，業者表示這是長期現象，強調消費者不可能光憑照片就買房子，一定會帶消費者實際看屋。
消保官除勒令業者改善，並建請行政院消保會就不動產仲介平面廣告單內容訂定統一規範。楊舜惠認為，相片若非交易標的，必須註明「與交易標的無關」等文字。
消保官李大鵬上月調解一件購屋糾紛，發現仲介的廣告單上相片，並非交易標的。李大鵬呈報法制局長陳坤榮後，由縣府三位消保官分赴各地調查，發現廣告單所刊照片不符實際交易標的，或僅呈現街景、刻意隱瞞交易標的比例，竟高達約八成。
楊舜惠舉例，一家仲介廣告單呈現一張很美的湖面，讓她以為是銷售標的「戶外景觀」，要求仲介帶她去看，仲介人員才說「只是看房子經過的景色很漂亮，就拍下來作廣告」。
北縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長方振茂說，目前並無法令規定平面廣告單的相片該如何刊登，實務上一定會帶消費者看屋，不能因消保官調查結果，就認定有仲介業憑著不實照片進行「不實交易」，但既然縣府要求，仍促請會員配合辦理。
【聯合報╱記者黃福其／台北縣報導】2010.11.09
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何謂不實售屋廣告
依公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」
上開規定於事業之服務準用之，同法條第三項復訂有明文。
上開規定主要係禁止事業在商品、服務或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。
而此項對商品或服務廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，不因交易相對人業已具備該項商品或服務之專業知識或得於事先查證廣告內容而有不同。
依行政院公平交易委員會之分析，房屋仲介業涉及虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之態樣如下：
(１) 加盟店標示
目前房屋仲介業以加盟型態經營之情形甚為普遍，而消費者為買賣不動產所選擇之提供仲介服務之主體，仍是仲介業者競爭結果之體現，若消費者的選擇結果係因對提供仲介服務主體錯誤之認知或決定所致，將損及以效能競爭為本質之公平競爭。
職是，倘房屋仲介加盟店未於廣告、市招及名片上明顯加註「加盟店」字樣，明確表示或表徵其經營之主體，而縱使施以普通注意力之消費者，仍無法分辨提供仲介服務之主體，究係該加盟體系之直營店，抑或是加盟店，並引起相當數量之交易相對人陷於錯誤之認知或決定，而與其簽訂委託買賣不動產者，將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。
故房屋仲介業者宜於廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣，以使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體，至於標示方式，原則上由房屋仲介業者自行斟酌採行。
(２) 看板廣告之面積標示
房屋仲介業者所刊登之看板廣告上標示之建物總面積，倘與所有權狀登記之面積不符；或雖與所有權狀登記之面積相符，然該廣告中係以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等非法定名詞為建築物面積之標示或表徵，而未於廣告中明顯處
，以相當比例之字體註明其包括之範圍，而有引人誤認面積者，抑或使用法定用語（如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」）作為建物面積之表示時，而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符，其差距難為一般消費大眾所接受者，將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。
故房屋仲介業者刊登看板廣告時，其面積之標示，宜以法定用語標示建物所有權狀或登記謄本所登載之面積。
若權狀與建物登記謄本所載面積不同時，宜明示其資料之來源為權狀或建物登記謄本，並依該資料來源明白標示其面積為「權狀○○平方公尺或○○坪」或「登記○○平方公尺或○○坪」。
綜前所述，對琳瑯滿目的廣告，最好能親身確認並實地了解相關之資訊，業者也應以誠信方式揭露產品之有關資訊始可避免紛爭。
來源聯晟法網