挑高小宅總價低 吸引年輕客/買挑高宅 先搞懂 樓中樓 夾層隔層的分別

根據國泰房價指數統計,今年第3季台北市新屋行情攀升至每坪61.4萬元,台北縣每坪24.2萬元,在高房價的壓力之下,捷運站周邊具高坪效的3+4.2米的小宅趁勢推出,即室內有3米以及4.2米高的空間變化;

如北市士林區「圓山迎春風」、北投區「新摩市」,及北縣三重市的「WOW摩宿」,吸引年輕買方。

趁勢推出

除了挑高3.6米宅,近期市場中出現不少複層式產品,訴求單戶樓高面積為3+4.2米,可利用空間更大。

挑高小宅剖面圖

挑高小宅剖面圖

以權狀20坪小宅為例,扣除30%公設,一般樓高3米的室內可使用空間約14坪,但若為3+4.2米,樓高4.2米部分可利用空間變成2倍,全室可使用空間增至近20坪。

銷售率達7成

依照現行建築技術規則的規定,住宅的樓高設計除了地上1層可到4.2米以外,其餘樓層高度均不得超過3.6米,故較常見的挑高宅為樓高3.6米。

業界人士指出,3+4.2米的複層式產品是取巧設計,將樓上樓下兩戶的平均樓高抓至3.6米申請,

例如:2樓戶樓高4.2米的部分在建築圖上連接3樓的樓高3米部分,加總後7.2米除以2,每層樓高仍是3.6米;但建照申請較具難度,因此市場上複層式3+4.2米挑高宅較稀有。

「新摩市」現場銷售專案經理黃兆田說,挑高宅特別吸引年輕族群,主要因為總價低、使用空間大,以「新摩市」來說,權狀19坪含車位,每戶總價約850萬元,7月開賣至今銷售率達7成,都是35歲左右的買方;

黃兆田表示,「我自己也是住在文山區的挑高住宅,對於剛結婚沒小孩的雙薪家庭來說很適合,負擔不會太沈重。」

「爬上爬下危險」

住在北投區「阿曼之旅」挑高3.6米產品的MOMO說,當初結婚時丈夫覺得挑高宅使用空間大,15坪可規劃成2房1廳2衛,就可輕易買下,但是結婚5年有了2個小孩,MOMO表示,「擔心小朋友爬上爬下有危險,打算換成一般樓高的3房產品。」

建商銷售挑高宅,因夾層未計入容積率,若施做即為違建,因此銷售時強調為自由空間或魔術空間,不負責施做夾層,買方須自行找室內設計師裝潢。

裝潢增30萬元

當代室內設計師于懷晴估算,若與一般樓高3米的產品,挑高宅施做8坪的夾層,裝潢預算多出20~30萬元,雖然預算增加,但增加不少空間,多數買方都願意負擔。

3+4.2米的複式空間,左邊上下A、B兩戶的總樓高,等於右邊兩間3.6米屋的樓高,合於法規故可取得建造執照。但夾層面積若未列入權狀,自行施工即違法。

自行增建夾層 被檢舉就得拆

雖然挑高宅有高坪效的吸引力,但買方自行增建夾層,不僅可能面臨即報即拆的風險,並且因建物承載力過重,地震來襲時要承擔結構不穩的高風險。

除了部分1樓或頂樓戶的夾層面積,當初建物建造時有計入容積率,而且不超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺,不屬違建;其餘住戶自行增建的夾層,多屬於「違法夾層」。

北市府建管處主任祕書高文婷說,北市府已拆除為數不少的夾層屋,多數都為鄰居舉證、施工人員、及當初要購買但沒有順利買成的消費者檢舉;但因為夾層屋都在室內,屬私人產權,為怕擾民,檢舉人員須提出照片及明確地址,才會派員勘查。

也因為夾層都在室內,有些屋主乾脆採取相應不理的態度,不開門配合,高文婷坦承,要拆除夾層屋執行上仍面臨一定難度。

承載力重易坍塌   不過,夾層屋被拆除事小,最大的隱憂是有結構安全的考量。

建築師周泳成說,多數建物建造時的結構承載力,只計入可登記權狀的樓地板面積,若全社區內少數戶別自行增建夾層,還不會影響結構安全。

但若社區的多數住戶都做了夾層,建物承載力會過重,周泳成說:「加上裝潢夾層時多靠著兩側樑柱切平施工,綁死樑柱,減弱樑柱遭遇地震時藉由左右搖擺吸震的能力,整棟大數將容易坍塌。」後果不堪設想。
蘋果日報 ◎記者柯玥寧 2010年11月08日

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夾層屋屬違建 消費者要小心?

夾層屋屬違建 購屋民眾當心觸法

夾層屋屬違建 購屋民眾當心觸法

 一、何謂夾層所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。

夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權。

二、何謂挑空

所謂挑空係指部分居室例如客廳,提高其樓層高度,使該部分居室具有二層以上之空間高度,以獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。

三、何謂挑高

所謂挑高係指建築物之樓層高度設計,採用比一般規定三.六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高之情形。

四、何謂複層式構造

在同一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者,稱之為複層式構造,採複層式構造設計者,其樓層高度不得超過四‧二公尺,且其室內平均高度不得超過三.六公尺。

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最高法院對「樓中樓」的見解 樓中樓 夾層與隔層完全不同

樓中樓為近來房地產業者推出的新興產品,很多建商售屋時,在廣告上宣稱房子可以施作「隔層裝修」,變成樓中樓,「用一戶的錢,買二個新雙氧空間」,「一層價格,馬上有兩層的享受」。

但事實上,所謂的樓中樓,只能做「隔層」裝潢而已,不能做「夾層」,無法達到建商於廣告中所稱以一層價格有兩層享受之功用。

民眾買樓中樓的目的,是想多幾個房間能居住使用,但依「建築物室內裝修管理辦法」的規定,「隔層」使用的是與結構體不同之非永久性材料,由於材料的承載安全性不強,僅能作為儲藏、儲物等非居室使用,

並不像合法施作夾層那樣可以居住,通常情形下,「隔層」並不符合消費者購屋之目的及需要,但一般民眾因不具專業知識,無法分辨所謂「夾層」與「隔層」的不同,往往受騙上當。

「夾層」與「隔層」完全不同

建商廣告不實,致民眾誤為得增建夾層屋而簽約購買,建商無法於房屋完工後合法申請第二次施工興建夾層屋,業已構成「契約預定效用之瑕疵」,建商構成「契約預定效用之瑕疵」

最高法院指出,建商對各項建築法規知之甚詳,為保護消費者,建商推出樓中樓建案時,在廣告上應明確告知消費者或向消費者充分說明,「夾層」與「隔層」在建築法令規範上究竟有何不同,

並應向消費者告知樓中樓只是做「隔層」,而「夾層之施作係違反建築法令之行為」,將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」