直航效應 酒店式公寓 租金投報上看10% 商辦買氣旺 價格飆漲

兩岸直航帶來的貿易商機,讓酒店式公寓產品在北市逐漸崛起,除了傳統由專業物業管理公司提供住客「家」的感覺,更有不少五星級飯店加入戰局,搶搭這波兩岸經貿熱潮。

酒店式公寓產品近年在台北如雨後春筍般湧出,其訴求由物業管理公司或飯店業者提供精緻、貼身客制化服務,一般大眾可自由投資買賣,不但擁有實際產權,又可彈性做為自住使用或轉租賃,且部份物業管理公司可代為出租管理,因而獲得不少投資客青睞。

國內知名酒店式公寓

國內知名酒店式公寓

 

物管公司代租增保障

甲山林廣告業務經理黃惠玲表示,一般大眾若想投資酒店式公寓產品,須特別注意地段選擇,商務客層聚集較多的仍以中山區為主,另外像是內科、大直、天母,因商辦集中、環境清幽,也吸引不少歐美客戶入住,平均租金報酬率可達5~10%。

此外,管理公司素質,也將決定之後的品質維繫與租金行情,尤其酒店式公寓多是國外高階主管承租,管理上會特別要求。

兩岸直航與ECFA的簽訂酒店式公寓遂因應而生

兩岸直航與ECFA的簽訂,讓經貿往來更頻繁,提供商務人士長期租賃的酒店式公寓遂因應而生,主打客制化貼心服務,吸引不少國外人士青睞。

以台北市中心30坪酒店式公寓為例,月租金約在8~9萬元之間,若出租順利,報酬率比起一般套房產品還要好,因主攻商務人士,地點多位在商辦林立區塊,像是遠雄建設就在建國北路、林森北路、內湖五期陸續推出此類商品,搶食周邊的商務客層。

在台北管理多個酒店式公寓的安杰管理顧問公司總經理陳品峯表示,酒店式公寓與一般商務旅館最大的不同,就是多了家的感覺,可依租客需求,量身規劃室內空間,想多個會議室或少個臥房都可以,

可多功能組合住家、商務與辦公室等機能,此外,每周依客戶作息做清潔打掃,房間皆可開伙煮食,在租期方面也十分彈性,基本上以1個月起跳,換算回來的租金其實比住大飯店還划算。

除了委由物管公司管理,也有不少打著導入知名飯店管理的飯店式住宅興起,像是由香港東方文華酒店管理的「文華苑」,每戶總價4億元起跳,令不少頂級客層驚艷,

六福開發去年也推出「南京.六福居」,主打由六福皇宮管理,且售後回租,即便開價比周邊新案高,仍有不少人買單。

黃惠玲表示,此類商品屬真正的飯店管理住宅,即便日後自住也十分適宜。

飯店業也積極搶食酒店式公寓大餅

飯店業也積極搶食酒店式公寓大餅

搶搭兩岸商機,飯店業者也紛投資此類商品,像是由華泰王子飯店經營管理的「華泰瑞舍」、晶華酒店經營「新光信義傑仕堡」、福華飯店管理的「天母傑仕堡」、「長春名苑」等,都是只租不售。

華國飯店也計劃在林森北路推出酒店式公寓產品,華泰飯店客房部協理郭玲玲表示,「正統的酒店式公寓,國外定義是旁邊應為管理飯店所在,如此才能將飯店資源注入住宅,百分之百支援住戶需求,客戶可享有飯店設施、客房服務,在安全管理比飯店更嚴謹。」

商辦買氣旺 價格飆漲

國內經濟環境逐漸回到金融海嘯前水準,低利率的環境,讓國際游資大舉進軍台灣房市,ECFA簽訂後,更出現一波台商回流潮,精華地區的商辦、店面,成為炙手可熱的投資商品。

看好未來兩岸發展,擁有租金收益的商辦

看好未來兩岸發展,擁有租金收益的商辦,更能吸引外商投資。

民生敦北漲1成

信義全球管理資產公司主任王維宏表示,兩岸直航帶來的陸客效應,炒熱北市不少商辦大樓,看好陸客自由行商機,零售商場成為今年第3季最熱門的產品

一些流通率極低的A級商辦,也有零星成交出現,單價更突破百萬元以上,在政府打房政策不明顯的狀況下,ECFA所帶來的效應在第4季應會更明顯。

瑞普國際總經理劉瑞華認為,現在台灣市場活絡度高,由底層零售店面開始炒熱商業不動產市場,加上市區豪宅價格節節攀高,擁有租金收益的商辦大樓,成為頂級客另種投資選擇。

台北市知名商圈商辦行情

台北市知名商圈商辦行情

區域發展上,仍以傳統商辦集中的民生敦北、松江南京商圈為主,尤其是民生敦北,因直接受惠松山機場的直航效應,價格從年初至今已有約1成的漲幅。

而商辦集中的內湖科技園區,因鄰近松山機場,據房仲業者統計,自6月與上海虹橋機場對飛後,商辦價格已突破每坪40萬元大關,自今年5月以來,漲幅高達6.91%,漲勢較其他區域明顯。

今年以來商辦大樓標售價格屢創新高,讓屋齡老舊的B辦大樓身價也跟著水漲船高,王維宏指出,有些B辦所處地段佳,具備改建效益,

加上市場預期明年能開放陸客自由行,B辦若改建成飯店,增值潛力驚人,在需求暢旺的狀況下,出現買方轉投入法拍市場,搶標卡位地段優質的商辦。

此外,近期市場也出現短期交易價差拉大的現象,有些同區域不同個案在短短3個月內成交價差達31%,除了個別條件差異外,也顯示ECFA的確持續刺激商辦價格走揚。

專家意見  精選地段 留意品質

民眾欲投資酒店式公寓,除了應選擇商辦活動熱絡的地段外,也應注意日後物業管理公司的服務品質,合法經營是必備,管理上也應整棟大樓統一負責。

除了一般飯店該有的服務外,還須貼心到與客戶的深層互動,了解每位住客不同生活習性,才能將住宅質感提升;此外,專業的物管公司還有代租代售服務,統籌負責屋主的各項需求,節省屋主的時間成本。

民眾意見  設備齊全 服務貼心

我長期在中國、台灣兩地出差,原本公司安排我住一般的飯店,但沒辦法開伙煮飯很不習慣,所以央請公司幫我找有廚房的旅館,就找到大直這邊來。

我很喜歡這裡的環境,可以看到美麗華百貨的摩天輪和台北101,服務人員都很親切友善,每天我一進門就會和我寒喧,在大廳等計程車時,也會詢問我需要什麼。

印象最深的是之前我住的房間只有一條網路線,但我有兩台電腦,使用上較為不便,在我告知服務人員問題後,他們馬上幫我準備無線網卡,隔一段時間再入住時,也直接幫我安排到有無線網路的房間,他們記得我的細節需求,真的很貼心。
蘋果日報 【朱語蕎╱台北報導】2010年11月06日