租屋漏水 房東遲不修 如何舉證/租賃修繕糾紛 如何主張權利?

修繕責任歸屬是不少房客與房東間的糾紛來源,除依據合約之外,《民法》規定,房客在安全上受絕對保障,一般只要是房屋結構受損,如漏水、鋼骨外露等,若房東遲遲不修繕,房客可自行請民間機構鑑定舉證,主張居家安全。

一般舊公寓易有海砂屋、輻射屋瑕疵,房客可據《民法》第424條,終止租賃契約其他如壁癌、漏水,則須絕對因果證明身體及安全受到危害,並提出醫師診斷書,才可解約否則依此解約機率不高,不過也有房客依據就診資料,提前終止租約的判例。

鑑定費3000元起

宇恒法律事務所律師沈以軒表示,一般房屋結構受損較常見漏水、建築物偷工減料的情形,由於結構修整工程所費不貲只要受損情況不影響居住安全,房東往往不盡速進行修繕,若沒有達《民法》435條,租屋處受損至不可居住,房客也不得終止租約。

房東不做結構修繕,對於約定租賃期超過2~3年的房客,造成不少困擾房客可經由民間鑑定機構、土木技司公會、建築師公會做漏水、結構損壞鑑定,據此向法院舉證鑑定費從3000元起跳,若房客勝訴,鑑定費用則由房東負擔,不然一般僅是作為評斷標準,須房客自行吸收款項。

台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示,租物處水管線損壞、生壁癌是比較常見狀況,由於目前租屋市場,供應大於需求,房東面對房客的修繕需求,會比較主動解決,只要雙方加強溝通,房客也可擁有良好屋況的租屋處。

租屋處結構受損修繕責任

租屋處結構受損修繕責任

*註:係指建築物附近的施工工程,造成房屋損壞

因結構受損終止合約條件

因結構受損終止合約條件

蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2010年11月06日

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消費糾紛之租賃物修繕義務

屋頂漏水,身為房客的你,是自己花錢維修,還是要求房東負責呢?如果房東置之不理,你又該如何主張權利呢?

故事描述:侯珮晨是各標準的都會上班女郎,因為工作的關係向公司附近的王大福租了公寓頂樓的套房作為住家,也依約付了兩各月的押金與首月的租金,

第一個月過去也相安無事,沒想到這時台北市開始下起連續性的豪雨,下雨天出門上班原本已經夠氣人了,沒想到「屋漏偏逢連夜雨」,

珮晨佈置美美的套房真的開始「下起雨」了!由於年久失修的問題,經不起連日的大雨,加上原本頂樓就設計不良,使得珮晨的小窩嚴重漏水,

氣人的是原本態度客氣的房東在多次催促之後仍然不見積極出面修繕,無法忍受泡水之苦的珮晨,只好先行找師父抓漏,自掏腰包花了2萬元,然後,糾紛就這麼開始了……。

糾紛說明:

(一) 侯珮晨是否有權要求王大福就漏水的屋頂為修繕呢?如果是其他房東免費提供使用的家電性產品是否包括在內呢?例如瓦斯爐、洗衣機等等。

(二) 珮晨決定自己修繕後,是否可以向王大福主張由租金中扣除修繕之費用?

(三) 考慮了很久,珮晨還是決定搬家,並要求王大福退還押金,王大福堅持「提早解約不退還押金」的租賃契約,讓珮晨感到十分為難,

因為他已經不想再住在這各地方,但又不甘損失,於是透過生活智庫的介紹,找上消費訴訟的專家-高律師,希望能透過律師的說明,爭取合理的條件,還他一個公道。

律師為您說分明:

(一) 出租人應保持租賃物合於「約定」使用、收益的狀態:在租賃關係存續中,出租人應保持租賃物合於「約定」使用、收益的狀態,如果在租賃物交付予承租人以後,有修繕的必要時,出租人就負有修繕的義務。

而所謂「合於約定之使用、收益之狀態」,應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知(即係依具體情形和一般社會觀念來判斷),為其認定之標準;

倘該主觀上認知,因租賃物發生瑕疵致無法達成時,即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害,非必為租賃物已達完全無法使用、收益之狀態,始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。

因此租賃物之使用目的不同,則該是否有修繕必要亦不同。

例如租賃房屋來做居住,抑或經營事業,要求即有所不同,也方可認定該家電性產品房東是否有修繕義務。。

(二) 承租人得於催告無效後先行修繕,並得主張從租金中扣除:

承上,在租賃關係存續中,租賃物受毀損以致承租人不能做正常的使用,而應由出租人負責修繕時(民法規定,原則上,租賃物於正常使用下發生之毀損,修繕義務歸屬於出租人)。

如果承租人想自己修繕並由租金扣除修繕費用,應先踐行如下的程序。

亦即,他應該先定相當的期間催告出租人設法修繕,如果出租人受催告之後,仍然不在相當期限內為修繕,承租人才可以自行修繕(含雇工修繕),並可主張從應支付的租金中扣除修繕費用。

(三) 按依民法第四百三十條之規定,「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

因此,若承租人於租賃物發生無法圓滿使用之情事後,定相當期限催告出租人負擔修繕義務,而出租人於期限內不為修繕的話,承租人自得中止契約,並得依條文精神請求出租人歸還押金,不得科扣。

該中止契約之意思表示,最好仍係以郵局之存證信函為之,具體表明中止之意思。

本件案例之情形,在住家屋頂滴水之情形,雖然不是絕對無法居住,但是因此對於居住者造成生活上的不方便以及心情上不舒適之困擾,妨礙居住者之圓滿使用,就有修繕屋頂之必要。

因此,侯珮晨自可依循上開「催告」、「自行修繕」、「通知抵付租金」或「中止契約」之程序加以救濟。

參考法條:民法第四百二十三條、四百二十九條、四百三十條。

律師的叮嚀:

. 於訂立租賃契約時,須注意契約內是否已更改修繕義務之歸屬。

二. 未免將來舉證之困難,與出租人往來之意思表示,宜皆以存證信函為之。

三. 於代行支出修繕費用時,需備妥修繕收據,以茲證明支出之款項及用途。
新聞來源 生活智庫 作者 高宏文律師