別讓國宅政策淪為選舉口號/給年輕人一個家 老年人也兼顧

根據《今周刊》「青年購屋大調查」,有九成四年輕人為買不起房子苦惱,有36.5%青年希望政府興建平價住宅。

年輕人如何才能在台北擁有房子?老百姓的吶喊,政府聽到了嗎

而為了解決高房價問題,行政院倉卒對外宣布「只租不售」的社會住宅政策,這真能解決民眾住的問題,還是又一次的選舉口號?

「我活在兩個不同的世界,白天的我,催眠自己進入豪宅主人的心靈,挑起富豪購屋的欲望;晚上的我,回到木柵的租屋處,看著堆滿雜物的小房間,讓我又跌回殘酷的現實世界。」

在一家代銷公司擔任房地產企畫的馮至誠,三十一歲,到台北讀書、工作十一年,因房地產景氣好,讓他這幾年不愁沒工作,但看著手中的物件一個個結案,他疑問,「不是說房價會跌嗎,怎麼從沒看到房價下來過,我何時才能擁有自己的窩?

馮至誠三年前看上台北市木柵景興路一間五百萬元的公寓,覺得太貴沒有買,最近再問附近行情,已漲至一一八○萬元,年收入才四十多萬元的他,決定這次選舉要投給民進黨候選人蘇貞昌,看台北市房價會不會因此下跌,讓他早一點達成購屋的願望。

像馮至誠這樣不上不下的年輕人,在台灣並不算少數。

社會住宅!要排很久吧,戶數很少也很難抽到吧?」

未婚、和父母同住的Abbey,望著報紙斗大的新聞標題,發現自己沒有一項條件符合承租社會住宅,在公關公司擔任專員的她,月領三萬多元,與同行比起來,已經算很不錯,但如果要晉升至結婚、購屋與生子等更多開支的階段,她說,「現在談這些還太早了吧!」

場景拉到新加坡,今年二十七歲,從馬來西亞移民到新加坡的華人雷柔嫣,十月十日與先生完婚,十一月二日才剛搬入向政府申購的二手「組屋」。

雷柔嫣每個月薪水四千四百元星幣(約台幣十萬元),夫妻兩人合計月收入九千元星幣,約台幣二十二萬五千元,但他們三十年房貸每月本息攤還只要星幣九百元,約台幣三萬五千元,只占每月家庭所得一○%。

這主要是新加坡政府透過組屋政策,大量釋出比市價便宜一半以上的國宅,讓民眾都能買到便宜的房子,也讓民眾可支配所得提升,年輕人也可以存到錢。

此外,新加坡政府為了刺激生育率,限已婚者才能申請組屋,雖然星國二○○九年生育率僅一.二三人,較前年的一.二八人還低,但是如果沒有政策引導,恐怕數字會比目前更低。

對比以上台灣與新加坡的案例,反映出同一世代的年輕人,雖然同樣擁有「追求安身立命小窩」的簡單夢想,但因為國家住宅政策的差異,對於人生的未來,便有著截然不同的命運。

根據《今周刊》委託一○四市調中心所做的「青年購屋大調查」,全台二十五至四十歲無自用住宅人士,有九四%對於買不起房子感到苦惱,尚未購屋的原因以「薪水太少,繳不起房貸」高居第一名,其次是自備款不足,顯見高房價問題,已成為台灣年輕人不可承受之重。

不僅一般上班族買不起房子/公務員一樣望屋興嘆!

根據行政院主計處的家庭收支調查,台北市家庭平均每月可支配所得為十萬三八五九元,以三十坪房屋平均總價約一三八九萬元,貸款七成、利率二%計算,

每月房貸支出為四萬九一八七元,占每月可支配所得四七%,與新加坡房貸支出占可分配所得約一○%相比,負擔可說相當沉重。

原本以為當公務員薪水穩定,但房價漲那麼快,現在我已徹底放棄看房子的念頭,反正怎麼樣都買不起!」

在行政院上班的郭先生,結婚四年,才三十四歲的他,已是兩個小孩的爸爸,當年因為奉子成婚,和同樣在台北縣政府當公務員的太太,

將就住在台北縣永和的老家,與父母同住有許多好處,不用付房租、不用請保母,但隨著第二個孩子在兩年前出生,他才發現,一家四口窩在一個房間,實在太過擁擠。

郭先生住在台灣典型的五層樓老公寓,屋齡已三十年,傳統的三房兩廳一衛,除了爸媽以外,還有剛結婚的弟弟、弟妹,一共住了八口人,最近讓郭先生很痛苦的是,四歲的女兒逐漸長大,與他們夫妻倆擠在一張雙人床睡,三個人誰都睡不安寧。

原本以為,加上老婆的薪水,好歹家庭年所得也有百萬元,怎麼樣也可以在附近找個像樣的房子,但這一年多來,他們看遍附近數十間房子後,決定還是維持現況。

「太離譜了啦!如果我想在永和買間四十坪的房子,每個月房貸就要繳四萬元,剩下六萬元,扣掉給父母的一萬五千元生活費、給女兒念幼稚園的學費一萬元、老二保母費兩萬多元,先不想可以存多少錢,光是吃飯都不夠。」

郭先生愈講愈火大,當年他以高分考上公務員高考時,可是街坊鄰居人人稱羨的榜樣,但到了現實的房屋市場,他竟變成弱勢族群。

社會住宅?平價住宅?/關鍵在於政策配套

為了化解高漲的民怨,十月三十一日,行政院宣布明年開始將在台北縣市釋出千戶社會住宅,希望可以降低高房價引起的民怨,也讓沒有自有住宅的年輕人與中低收入者,都擁有一個安身立命的家,

其中,又以台北市長郝龍斌提出空軍總部蓋成只租不售的「小帝寶」方案,有機會敗部復活,最受矚目。

在此之前,內政部營建署也宣布要針對剛出社會的青年,及一般中等收入家庭,保留「合宜住宅」(考量到交通便利、價錢合宜和設施完善的住宅)五%作為出租住宅;另方面,國產局則說要用標售地上權方式在台北市蓋銀髮住宅、學生住宅

面對民怨,各種住宅方案琳琅滿目,但是,各自對於住宅的定義有極大差異,主管機關的政策看來像是「各自表述」,所推出的政策缺乏長期思惟與配套,只像是為了應付短期壓力而各唱各調地祭出速食政策。

玄奘大學財務金融系副教授花敬群說,「社會住宅」基本上是針對社會弱勢家戶提供較理想之照護、居住、生活重建,關於經濟上的負擔與產權等議題,可以不用特別強調,因此,應以出租或免費方式提供社會住宅。

「平價住宅」則是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境,出租或出售,確實都是可以思考的方式。

無論是什麼住宅,關鍵在於,台灣不能重蹈過去國宅政策的覆轍,讓房子只在政府售出時是平價的,但第二次出售以後,就一點也不平價。」他說。

無力感蔓延/近五成人口有住房問題

社會住宅推動聯盟成員林育如說,台北市平均房價每坪四十五萬元,三十坪房價就要一三五○萬元,以平均家戶可支配所得為一二八萬元,並比照先進國家住宅支出占平均消費支出四分之一計算,在台灣必須等四十二年才能「存到」一戶普通房子。

亦即台灣年輕人大學畢業後,二十五歲就順利進入就業市場,必須苦等到六十七歲,才能付完房價本金,若加上房貸利息支出,則可能要過了七十歲才能擺脫房貸負擔。

林育如說,台灣官方自稱我國擁有八八%自有住宅率,事實上,有很多都是重複計算。

依照營建署住宅普查、中研院社會意向調查,以及不動產資訊中心住宅需求電訪,學者推估,台灣自有住宅率應該只有六○%出頭,等於無自有住宅率超過三○%,加上一八%因房貸壓力終生成「屋奴」而喘不過氣的民眾,

還有難以估算因房價過高不敢換屋者,推估台灣至少有四八%的人口,有住宅問題與需求。

「不只青年需要平價住宅,連老年人也需要!」政大地政系教授張金鶚一語道破台灣人民對高房價的無力感,已蔓延至社會各個階層,沒有身分的區別。

年近六十歲,在台北縣某國小擔任校長的潘先生,這三年一直積極想換屋,因為老婆的腳力愈來愈差,總視爬樓梯為畏途,常向他抱怨,不想再每天從四樓爬上爬下,

但潘校長曾算過,附近的電梯大樓,一戶至少也要一千五百萬元,而且室內的坪數還不見得比目前住屋大,就算賣掉老公寓,得另外籌五、六百萬元,「只好繼續等,看房價會不會下來,再看看有沒有便宜的房子。」潘校長說。

愈來愈老化的台灣,必須從沒有電梯的舊公寓換到電梯大廈的老人,愈來愈多,但是如此高的房價,讓他們望而卻步。

小帝寶、央行打房、平價住宅/治標不治本的「短視政策」?

張金鶚分析,現階段出現高房價問題的結果,是住宅被「過度投資與過度消費」所造成的困境。

民眾因為高房價買不起或換不起房屋,政府只是以少量社會住宅來因應,雖然短暫平息部分民怨,但這解決不了根本問題,只能算是為了選舉模糊焦點的短視政策。

社會住宅在台灣到底可不可行?為什麼已走了三十五年的台灣國民住宅政策總是搞得「四不像」?形成人民「買不起、租不了、住不進、找不到!」的窘境。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,「政府根本就不了解年輕人心裡想要什麼!」台灣薪資水準長期偏低,但房價太高,年輕人買不起房子,就不敢結婚,儘管結了婚也不敢生小孩,人口老化問題愈來愈嚴重,形成嚴重的惡性循環。

莊孟翰說,「小帝寶」的立意是好的,但蓋的地方不對,

第一,蓋在北市精華區,將來一定每一個人都想來住,一定僧多粥少,怎麼分配?

第二,什麼樣條件的人才有資格住?低收入戶嗎?那麼一大堆買不起台北市、台北縣的中等收入者卻沒有資格來住?政府如何照顧這一大群中等收入者?這樣沒有辦法解決中等收入者住的問題。

第三,如果在北市精華區收容一批遊民、窮人,會造成附近房價下跌,對最近才以高價買入附近房子的人又公平嗎?

大台北高房價成為十大民怨之首,因此,今年央行也祭出多次選擇性信用管制手段打擊投資客,但成效有限,無殼蝸牛也未因此受惠。

「央行打房,雖然讓投資氣氛降溫,但真正打到的是我們這群受薪階級。」

在台北縣新店租屋的房仲業務員小魏,最近看上碧潭橋附近的中古電梯大廈,但因可申請到的房貸成數偏低,打消他晉升有殼階級的夢想。

小魏說,銀行嚴格控管房貸成數,受薪階級貸款處處被刁難,他認為自己要告別租屋生涯,只有多存一點自備款,才有進入房屋市場的本錢。

結婚多年的他,雖然很喜歡孩子,但為了降低開支,存夠自備款,卻因此不敢生小孩。諷刺的是,小魏每天幫客戶處理千萬元好宅銷售,自己卻買不到房子,無奈的他,扯一扯身後沉甸甸的斜背包,嘆了一口大氣。

國內知名建築學者漢寶德日前就公開批評,最近政府匆忙地以最高效率集中於某地興建平價住宅,急就章的作法,恐怕只會重蹈當年國宅政策困境。

四十年「國宅史」演變至今,台灣國宅已成為國防部宿舍改建或民間發財的捷徑,產生許多奇特亂象。

台灣國宅失敗的案例多到不勝枚舉,例如台北市大安區四維路附近的「成功國宅」,在二○○八年初金融海嘯後,每坪成交價僅三十八萬元,但隨著周邊豪宅房價飆漲,目前成功國宅成交價已穩穩站上每坪六十萬元大關,兩年漲幅近六成。
《今周刊》724期精采文章

主要都會區家庭收支及可負擔的房價

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