高價推擠效應擴散 二線房市區續熱

走了一個又來一個;雖然這兩週,颱風都只是掠過;但仍讓台灣陰雨不止;原本月前快速上升的買氣,因此而稍有冷卻。

從上週市況研判,大臺北高房價推擠效應仍持續中,包含北縣重劃區及北桃園,市況都因此相對穩定…

前週來了個超級強颱,外圍和東北季風演出共伴效應;結果整個台灣下了快一禮拜的雨,感覺好像什麼都會發霉。

上週情況幾乎沒有什麼好轉,走了梅姬,來了個佳芭;同樣只是掠過,不過也造成連日陰雨,且這回更多了個氣溫驟降。

有了前週的經驗,上週四前的建案報廣較以往少了很多,上週市況也仍受制於天候因素。

不過根本來看,則還是因為最近北市高價市場的高張買氣,是台商及熱錢撐起,很難真正讓外圍二線區域雨露均霑

看近兩週的內湖房市,就可嗅到這樣的氣氛。

台商熱錢不來? 內湖市況未起

十月以來北市上演第二波資金行情,市區房價高漲仍狂賣,內湖房價當然繼續跟著上漲。

不過或許是稍早文湖線又出包,也可能是這次回籠置產的台商還不認同內湖線上推案的開價,因此十月以來,內湖房市人氣並不算理想。

開發已近尾聲的四期重劃區,距離民權東路六段成功路口不遠處的「墨隱」,規劃地上五樓、地下一樓的電梯公寓產品;平均開價73萬/坪,以同區來看算高檔,該案業主則強調所用建材都是真正由原產地進口。

近成功交流道的「璞緻CASA」則『僅』開價59萬/坪,就目前內湖新案開價水準來說,確實頗低,不過這主要是因為基地正臨中山高高架。

另外本案是規劃兩房,因此總價(含車位)仍要1,700萬,以潛在購買客層能力來看,仍然略高。

西湖麗山國中旁銷售中的「多美」,規劃兩棟建物,一棟為純挑高3米6單戶11坪產品,另一棟則為複層式(3/4.2米)單戶22坪,開價63萬/坪。

買方客源為北市市區及當地客約各半,不少是投資目的,現場還表示無內科客人。

上週北市正式對外宣佈,蘆洲線(含新莊線三重至北市段)將在11月3日正式試營運,這對蘆洲房市而言當然是重大好消息。

不過當地現在線上竟無指標新案搶市,未來最受矚目的則還是蘆洲總站開發案。

土城仍靠內需 副都心首案問世

土城原本也是捷運通車後,外界看好房市將起飛的區域。

不過土城線通車多年,當地房市並未大幅提升,至今當地房市主要仍靠內需;發展腹地受限,還是主要障礙。

反而最近兩年板橋房價飆高,推擠不少板橋市區客到土城購屋。

先前土城唯一釋出媒體個案「星光LV」銷售近尾聲,目前所剩產品為大套房及大坪數,這代表當地消費者仍偏好一般型產品;大套房就算總價低,接受度仍有限。

最新案是掛中央路門牌的「海山新宿」。該案規劃2、2+1及3房,開價32萬/坪創該區新高;不過基地條件不佳,未來能否如現場所稱,賣價堅守3字頭,考驗不小。

「海」案基地為三角狀,其中一面臨路僅2米;尤其還是機械車位規劃,因此車輛出入動線相當不理想。

頂埔工業區內住宅區塊,目前兩宗個案也還在銷售中;老案「頂埔新站」開價僅18萬/坪,還是透天產品,不過銷售速度不快。

較新推出的「名軒皇城」開價28萬/坪,反應平平。兩案價格都算土城低檔,不過因為小環境凌亂、難以拉攏區外客,只能靠小區域內客源支撐,銷售情況自然不易拉升。

近年坐擁捷運及重劃題材的新莊,房市則是起飛神速。

先前受央行調控影響,投資客比例稍降,不過最近投資客又有回籠跡象。

另外,千呼萬喚的副都心首宗個案,終於即將上場,由宏普建設「New One Taipei文華居」拔得頭籌。

和北邊淡海類似,二高三鶯交流道南側的北大特區,也因大台北高價推擠,市況持續穩定,區域房價還在墊高。

最新進場的「麗寶國際館」,開案不久就二度調價,現在單價範圍已達26至31萬/坪。

南崁銷況穩定 北客平均五成

北桃園的蘆竹南崁,近期人氣則相當不錯,成交客源中北客平均就佔五成。

事實上,當地目前線上個案釋出媒體量並不多,還能看到如此高比例北客,研判這正是大台北相對高價推擠現象持續之結果。

線上個案實際銷況部分,「中悅城堡」成交價2字頭,為目前區域最高,北客更佔六成。

「合雄涵悅」基地西南側都是屬於都計外(農地),景觀視野頗佳,因此位外側,有遼闊視野的「悅園」單價較高,目前暫時封住不賣,現在先主打無景觀單價較低的「涵園」。

開價比同區住宅地目案還高的「宜誠君悅」,則接近結案。

台茂Mall的旁二期(179戶主力四房)則是低調潛銷;根據瞭解,一方面是一期客戶已預訂不少,再者該案亦為乙工案銷售,因此相當低調。

現場表示,完工後如有餘屋,再考慮是否公開銷售。

新竹市近期市場變動並不大,大致來說,倚賴竹科新貴愈重的區域,市況愈平淡。因此,先前的推案熱區關埔重劃區,近期市況仍未有起色;影響所至,關埔預推大案都有進度延後情況。

不過該區市況平淡的原因,和竹北大略相同。

竹北也高度依靠竹科人支撐買氣;目前線上個案太多產生的稀釋效應,是市況尚難好轉的主因。

新竹關埔雖個案沒有竹北多,但低價案仍搶盡鋒頭;根據了解,主打低價的「綠光」,最近週來人仍逾百組,且竹科人佔三成,另投資比例為四成。

新竹低價仍強 竹東僅靠內需

市區方面,也是相對低價者表現較好;臨鐵道的「上品院」反應就不錯,除了價格低於市區其他推案外,近市中心區(對面就是新光三越)也是優勢。

高價案「鴻韻」「領域」由於成交都要27萬/坪以上,因此反應平淡。

新竹縣東側的竹東鎮房市,則仍靠內需支撐。往新竹市之中興路沿線,還可見少量竹科客,市區則幾乎都是在地客購買。

近期亦以相對低價產品表現較好,不過整體市況則不算理想,平均週來人至多10組。

中興路沿線區域的「藏觀」,是近期該區反應較佳者。該區約以千萬左右總價透天產品為大宗;「藏」案則規劃公寓3房產品,成功跳脫區域市場,總價也壓低,因此銷況異軍突起。

同區「香草天空」也靠低總價搶市。該案規劃透天產品,主力坪數54坪,打出廣告戶僅688萬,幾乎是同區一般產品的一半。

「香」案能開出如此低價,原因是基地為乙種工業地;這顯示在當地,只要總價夠低,產品的『身分』似乎不造成任何抗性。

ECFA題材 仍尚未兌現

先前通車時間一變再變的蘆洲線,上週終於確定在11月3日通車。

然而此消息發布同日(27日),文湖及淡水線竟接連當機;這不但讓郝龍斌競選連任前景又蒙上層陰影,也讓不少人對蘆洲線未來營運品質,打上些許問號。

上週還有不少事件發展,值得觀察或注意。

首先,二重疏洪道兩側區域終於開發解禁,預料將為沿線的三重及五股工業區,帶來新的發展想像空間;更已有人認為,該區開發前景更勝重陽橋下富貴段重劃區,且讓我們拭目以待。

基泰之星及三鼎REITs清算風波,和近期大台北法拍店面及商辦標售持續熱絡的情況,則恰好形成對比。

台灣REITs市場掀起清算風潮,固然和制度面不健全,及證券化物件品質良莠不齊有關,但其實更代表先前甚囂塵上之『後ECFA商用房市需求倍增』說法,仍尚未兌現。

買賣市場反應的是預期心理,REITs能否獲利,則得看租金水準。因此現況是,預期心理仍居高,然商用市場租金行情仍沒成長。

這和近時住宅市場,豪宅價格被資金推升,其他跟漲的一般產品,則因為多數人經濟力沒有提升,實缺乏真正支撐力的情況,豈不是異曲同工?

北市『悄悄』推動社會住宅,我們原則樂觀其成;不過市府竟得如此不張揚地做,也顯示國內民情對此制度還有誤解,甚至仍存在『個人自掃門前雪』的心態。

為了赴香港招商,營建署則再搬出新四大更新案

然而三年多前,政府同樣喊出四大都市更新,結果現在只有基隆碼頭暨火車站,將在11月9號開標宣佈招商結果;華光特區方面,原官舍住戶還在抗爭,南港台鐵調車場及台鐵高雄港域開發案,則赫然名列新四大中!

政府推動都市更新『效率』竟是如此!無怪乎離市容更新再生,還差得遠!
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