房價高,失業率才會低!╱房價和失業率之間的真正關係為何?

高房價的香港最近做了失業率調查,發現雖然房價水準居高不下,甚至許多地產價格還履創新高,但失業率卻不斷降低,已低於金融海嘯前之水準……

房價和失業率之間的真正關係為何?以下分三個面向來談,值得投資人深入瞭解。

一、官不聊生的環境變化

隨著兩岸交流愈來愈熱,許多大陸企業家紛紛到台灣參訪,在他們的眼中,發現一個有趣現象:大陸是民不聊生,台灣卻是官不聊生。

由於標榜「民意治國」,台灣的民眾可以很隨意的,幾乎不必付任何代價就可以到處檢舉,而公務員接受到的指令是,只要有民眾檢舉,就要認真辦理,否則就是吃案。

因此,如果民眾不夠理性與自制,導致檢舉的數量爆炸,公務員就將疲於奔命,無法應付!於是乎原本是一個好的服務構想,就變成「官不聊生」的催化劑了。

尤其是有些人並非真有冤情,而是希望藉機勒索,或是藉機報復。

其實,就申冤途徑而言,民眾原本就可以提出刑事告訴,此一管道也常被用來達到其他目的,例如常有以刑事逼民事,希望利用檢察官替其討債與報仇的大有人在,所以為了避免以私害公,刑事訴訟法中,對於濫訴、誣告就有處罰的規定。

但民粹檢舉並沒有類似的限制,於是在檢舉滿天飛的情況下,就苦了公務員,公務員中,官大的要頻頻受到各級長官和民意代表的壓力;官小的則疲於奔命,反而使其處理真正的職務工作時間減少,於是又會形成另一種民怨。

這種惡性循環,對國家而言,整體競爭力將會不斷地向下沈淪;就個人而言,由於全國公務員的薪水是一樣的,於是乎工作壓力大,事務繁忙地區的公務員,在「薪水一樣多,壓力高數倍」的情況下,自然會希望調到較為輕鬆的地區,這種現象已由台北市警察要求外調其他縣市的比例已經愈來愈高的例子反映出來。

他山之石可供借鑒

在美國,如果要求公務員的服務品質高,是必須付出代價的,例如好的地區、好的學區,如果希望能有好的警察服務、教師服務、公務員服務,該區居民必須多支付費用、津貼與福利,這種「使用者付費」的做法才合理(reasonable),也才會長久。

如果永遠只存著吃免費營養午餐的觀念,就會導致愈窮與愈付不出代價的人,反而聲音愈大,要求的服務愈多,就自然會形成「劣民驅逐良僕」的結果(全民健保就是最好的負面例子)。好區位(location)住宅出現的機會就會更少了!

每個人都會用腳投票,沒有好的補償,好的公務員就會要求調到輕鬆的地方,於是乎必然會造成人愈多的、經濟活動愈頻繁的地方,卻愈沒有優秀的公務員願意提供服務,那些都市與地區怎麼會有好的未來呢?

富有的人、高水準的人當然也會用腳投票,於是會紛紛遷離該區,該地區就會衰敗了,稅收就會減少了,就更無法提供好公務員願意留下來服務的條件,房地產價格自然就會下跌了……。

在大陸,許多人都覺得奇怪,為什麼高級官員比較具理想性,願意無怨無悔的奉獻?而年輕的公務員卻比較計較?這種現象其實在台灣也是相同的!因為那些高級官員工作意願與態度的養成,是在二、三十年前!

在他們年輕的時候,所面臨的情況是:國家雖然貧窮,但不補習一樣可以考上好學校!在當時,讀書的學費是低的,讀研究所不但不要錢,政府還會每月提供津貼,甚至還會提供公費留學的機會與就業保障;在中小學裡,如果沒有飯吃,政府還會提供免費的營養午餐。

在這種環境中成長的年輕人,自然會對社會、對國家產生一種使命感與奉獻的精神,當他們長大後,不論環境如何改變,他們仍然會依據自己的價值觀工作與奉獻。

但現在的年輕人,他們所面對的成長環境卻已經改變,他們面臨:雖然受教育的機會是多的,但是不補習幾乎很難考上好的學校,學費又愈來愈高,導致他們往往必須借錢才能完成學業;

現在讀研究所不但沒有津貼還要付學費,導致許多年輕人離開校園時,不但已經背負沈重的負債,還不容易找到工作……而這些人卻將成為二、三十年後的高級官員,當他們成為高級官員時,人們所看到的使命感與奉獻度必然不會和現在相同。

大陸在五十年前,將投共的陶峙岳部隊調至新疆,成立「建設兵團」,駐守邊疆五十年,大多數戰士的生活寫照是「半碗黃沙半碗風,半個百姓半個兵,多少壯士思鄉夢,盡埋萬古荒原中」,

這些為國家守著西北邊境的無名英雄們,極少有機會返回家鄉,他們之間流傳著一句話,「獻了青春獻終生,獻了終生獻子孫」,這種奉獻度,現在的年輕人當然很難理解,他們怎能體會?

我國從秦朝到明朝,超過一千多年的時間裡,有多少相同境遇的人在長城旁,在國界邊,默默地奉獻了一生,不但終生無法回家,甚至連個名字也不曾留下!

現在的人民們,幸福的人民們,他們還可以享受到二、三十年前那些富有理想性與使命感的年輕人,在為大家服務,目前還願意努力付出的公務員們,並不是為了現在民眾的嘴臉,

他們之所以還願意在工作崗位上努力與付出,是在為過去成長過程中,所受到照顧的感恩與回饋,但這種好日子很快就會過去,因為每一年都會有許多公務員退休。以香港為例,未來十年內將有一半的公務員退休,而且多是中高階公務員。

年輕的、新的環境所培養的公務員,他們會逐漸地接手,他們必然會更加現實與實際,因他們的成長過程,大多數是靠自己努力打拼所「掙」來的,而不是國家或社會所「栽培」的,

所以他們不會有太多的理想性,他們會更加重視自己的福利與享受!大家想想,當新的公務員們,愈來愈計較自己的權利與報酬時,我們所受到的服務會更多或更好嗎?

二、富不聊生的環境變化

當官不聊生的氣氛形成了,一種最簡單的「多數暴力」思維就會出現,就是打擊富人,讓「富不聊生」!

於是乎許多未經思考的想法,例如加徵些富人稅、加徵些奢侈稅、加徵些豪宅稅、加徵些福利捐,這種不願拿東西去交換富人們的支持,卻緊緊抱著「反正富人們有錢,而且又是少數,多課些稅又何妨?」的垂直式思維,聽起來是如此的合理,但會產生什麼影響呢?

如果台灣是一個鎖國的環境,人民無法自由的移動,資金與企業也不能自由移動(例如北韓),類似的思維還能有效,可惜的是,目前這些前提在台灣並不存在!

不但如此,我們還忽略了二種事實:

一是,有錢人是最聰明,也是最有能力的!大家想想,擁有數百億財富的國泰老闆去世時,只繳了幾億元的遺產稅;擁有數千億財富的台塑老闆去世時,也只繳了一百多億的遺產稅,原因何在?因為有錢人是最聰明也是最有能力調度資源的人;

二是,富人無祖國羈絆!

人如果只在一個地方或國家做生意是不容易成為鉅富的,富人們冒風險、歷風霜、奔四海才有可能賺到財富,在相同的時間裡,窮人們卻正睡在溫暖的被窩裡,期待著財富會從天而降。也正因如此,富人們的海外關係與移動性都是極高的。

對這種又聰明、又有辦法、又不好控制的富人們,要用什麼方法才能得到支持呢?

一定要讓他們心甘情願的付出,而不能只用強迫的手段!

翻開歷史,即使權力至高無上的君主們,都還要以官位與特權(如紅頂商人)交換富人們的支持;即使是可以隨時殺人的殖民地統治者,也還要用特權與名譽(如太平紳士)交換富人們的支持,而在台灣卻還停留在如此粗魯與落伍的思維,怎麼可能會有效?

最近有個例子,美國的首富比爾蓋茲(Bill Gates)和巴菲特(Warren Buffett)去大陸,想請大陸富豪們吃場慈善晚宴,卻遭到大多數富人們婉拒,原因何在?

主要有二:

一是慈善的環境不同;

二是累積財富的環境不同。

首先,對於慈善的環境而言,在美國將錢捐到基金會,可以避稅,也有非常自由的運用空間,但在中國(包括台灣),因為過去曾有許多富人們靠基金會避稅,

所以政府的限制也多,甚至還規定每年至少要將百分之七十五以上的捐款強迫花掉,這種過度的干擾與限制,自然減少了富人們的捐助意願。

所以,大陸富豪們認為美國式的避稅捐錢,不是慈善。

安良之政足以興國

對於累積財富的環境而言,二者也有極大的不同,在美國,政府是積極地協助企業賺錢,大量的公務員不斷地努力去排除任何會影響企業發展的障礙,例如為了打破貿易障礙,可以祭出三○一法案,打擊對手。

其次,為了打破聯合訂價,可以將別國的企業經理人抓到美國吃牢飯;為了阻礙競爭國的貨物進入美國,可以隨時限制或課以重傾銷稅,甚至還可以要求別國貨幣升值……。

即使在最近,為了振興經濟(協助企業賺錢),美國的歐巴馬(Barack Obama)政府還計畫推出大幅減稅計畫,甚至美國還曾有一位商務部長因為不斷地帶著企業家們到各國直接洽談生意,而不幸飛機墜燬而罹難。

如此大的國家機器支持下,美國的企業有一個非常幸運的發展環境,可以實現夢想,所以才有「美國夢」(American Dream)名詞的出現。

在這種環境下,賺到錢的企業主當然心存感恩,當他們成功了、富有了,他們自然願意捐出較多的回饋,因為他們一方面感恩於國家的支持;另一方面,他們也堅信他們的子女也會有一個相同的發展環境,自然也就不需留太多的遺產。

台灣經營者的困境

相對地,反觀中國人的社會,至今仍存有強烈的「反商」與「反富」情結,認為富有與財富都是罪惡(而不是努力所得),各種打擊與限制企業發展的動作層出不窮,凡是打擊企業的行為就是好政策,支持企業的政策就是圖利,

於是乎對企業家動輒以詐欺、背信、逃漏稅調查與起訴,各種消費者保護法、公平交易法,甚至公寓大廈管理條例,擺明就是要「監督」企業經營。

在不斷地被打擊與歧視下,使得正派經營企業必須面對愈來愈不公平的競爭環境,例如各種制式契約不斷地由政府制定,使得許多一案公司與三、四十年只用一個品牌的誠信企業,完全無法進行差異化競爭,企業所有過去為建立品牌的努力,都無法公平的增加其競爭力。

如個體戶與一案公司在開發土地時,反而享有更多的減稅與避稅利益;又如許多游走法律邊緣的行為,例如工業用地、農業用地,甚至倉儲用地都被用來蓋住宅,只要關係良好,還可以就地合法,更造成大量的不公平競爭……。

更可怕的是,多如牛毛的管制思維,如「感覺」房價太高,就要打擊房價,緊縮貸款,甚至選擇性提高土建融利率;如「感覺」公設太多,就要制定「合理」公設比,要求各種公設分別計價;例如「感覺」預售糾紛較多,就要限制甚至消滅預售制度。

這些政策完全不顧具有多年品牌與信譽的優良企業,應有不同價值的事實,這種思維當然會賠喪了所有企業創新與建立品牌的機會。

在這樣的企業發展環境中,除了賄賂官員,企業能賺到錢的原因只剩一個,就是要冒大的風險並歷經苦難與不公平競爭,當他們僥倖成功了,會有想回饋社會的想法嗎?當然不容易!所以大陸富豪們才會嗆聲說:還願意而且能夠提供就業機會才是真正的社會慈善!

在這種環境下,如果繼續讓「富不聊生」,是否可以真正解決「民不聊生」的困境呢?

三、民不聊生的環境變化

民怨之首是房價,其次是失業。

因此,先看房價,因為房價高了,政府就打房,尤其是選擇性地打擊台北市的住宅,於是產生二種效果:

一種是台北市住宅交易量下跌了,但價格卻無法下跌,購屋者就只能到更郊區的地方購屋,於是到林口、三峽、淡水,甚至桃園購屋,逼著人民必須冒更大的購屋風險。

另一種是住宅的交易量下跌,於是許多人就轉向購買商用不動產,如店面、商場、旅館和辦公樓,造成商用不動產價格水漲船高。

目前忠孝商圈的店面已喊出九百萬元一坪的高價;信義計畫區內的辦公樓,成交價每坪也突破了一百三十三萬元,其單價已比住宅高出甚多。

在比價效應下,住宅的房價怎麼可能會受到抑制?

事實是,由於通膨壓力仍然存在,購屋需求依然強烈,所以只要「打房」風聲稍息,住宅房價的反撲將更大、更強!

最好的例子是黃金價格,今年雖然受到極大的壓抑,但最近又已突破了歷史新高!未來油價必然也會如此,只要通膨壓力仍然存在,任何政策性的打擊都只會暫時性地蕭條與扭曲市場,但很難影響價格走勢!(阻升台幣升值就是一個例子)

所以即使富不聊生,也不能使房價下跌,反而會因郊區與商用不動產的價格不斷飆漲,更加推高台北市好宅的房價(比價效應)!

最近知名建商國泰建設在天母推案,每坪已喊到一百八十萬元,就是最好的例子。

其次看失業,當政府祭出各種奢侈稅、附加捐,就能增加民眾的就業機會嗎?

相信所有的人都可以看出,當稅賦愈重,利率愈高,只會打擊富人們願意提供就業機會的意願。

最好的例子是香港,香港的房價雖履創新高,但他們並沒有打擊建商、打擊豪宅、打擊所謂的房地產投機,只是不斷的增加土地與廉租住宅(公屋)的供給!

由最新公佈的就業數字可以發現並證明,隨著房價高漲,其失業率反而大幅降低!原因無他,唯有「鼓勵」富人們消費與投資,才能創造就業機會,也才能使窮人們有致富的機會。

政府不斷地在台灣限制房地產市場的發展,卻放縱銀行家與保險業者們看好大陸的不動產(縱使其一線城市房價已漲甚高),最近紛紛在大陸購置房產,而在同一時候,大陸的富人們卻因政府打房政策而紛紛至美國與英國購屋。

這種「為淵驅魚,為叢驅雀」的政策思維,必然會成為持續推高失業率的重要原因!

大陸最近做了一項調查,有百分之七十五的城市家庭是以購置房地產為主要的投資管道!台灣也不會低於這個比例,對於已經存在並有如此大的購屋需求,為何不順勢而為?

所謂「大道至簡」,想要失業率降低,最好的方法,就是因勢利導讓人民因擁有房地產而覺得富有,讓房地產商品化,讓房地產市場健全化,減少過多道德層面的思維與干預,

如果當房地產投資成為股票之外的另一種全民運動時,房地產能吸引外資與創造就業的功能,將會遠超過我們所能想像!

而在那時,「民不聊生」的情況才能真正解決,民怨才能真正得以紓解,否則,民不聊生,官不聊生,富不聊生的惡性循環,只會讓國家經濟虛耗在死胡同之內。

房價與失業率的變化

歷史早已證明,任何選擇性管制政策,除了短期性的扭曲市場,都將無法有效降低好宅價格與降低失業率!反而是當管制行為不得不解除時,往往就是另一波好宅價格飆漲的開始。

尤其是當房價與失業率出現有負相關的關係時(房價高,失業率才會低),如何取捨?就必須倚賴知識與智慧了!祝大家投資順利。
更多房地產分析,請上住展房屋網 2010-11-03

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