租屋合約要保障 確認身分再立約╱契約條文詳細訂 房東房客才安心

房價高不可攀,相較之下租屋就顯得親民許多,這也讓很多房東看好租屋的商機,前進租屋市場,雖然租金不高,投資報酬率也低,但有總比沒有好,且多了人看房子,也比較安心。

房仲業者提醒,想當房東要特別注意合約問題,避免相關糾紛鬧得不愉快。

注意簽約過程 留心房產被騙

租屋詐騙這幾年越來越多,過去頂多是房客假裝屋主騙取訂金金額都不大,但日前曾有詐騙集團要求房東攜帶權狀與身分證公證租約,趁著房東不注意狸貓換太子,再偷偷將房屋盜賣的案例,就值得房東們多注意。

永慶房屋新聞中心經理李建興指出,這種情形多發生在沒有設定的房屋,不必多一個塗銷步驟,只要偽造身分證,加上內神通外鬼,就可能發生這種事情。

因此建議房東如果要公證,可選擇法院或是有口碑的公證人,並且過程中多小心謹慎,就可以避免狀況發生。

規約明定條件,租屋才能雙贏

台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示,租屋時最好將規定都明列於合約中,萬一發生糾紛比較有依據可循,不少謹慎的房東甚至會將附加的傢俱一一載明,等到房客搬離後再盤點,對於房東本身又更有保障。

此外,租約公證雖然會增加所得稅的負擔,但因為有法可循,萬一發生糾紛時可以作為舉證,也不失為是一個保障雙方的好做法
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/11/03

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今年度受全球景氣低瀰的衝擊,尤其以房客遲付房租,

甚至欠租不繳而中途解約的比例有日漸增多的趨勢。讓許多憂心忡忡的房東前來詢問如何保障自己的權益。

目前經濟景氣極差,房屋的待租期拉長,對於以租賃收入做為家中經濟收入重要來源的房東來說,更應該慎選房客,

並在簽訂租賃契約時注意以下原則,並加以公證,當可保障房東在租賃期間保障其應有權利,不至於因為房客違約,而導致固定之租金收入斷炊。

以下便舉出一般選擇房客及簽訂租約前,常被忽略之重要內容,提醒租賃雙方注意。

一、適當選擇房客:

應仔細核對房客身份証明文件,以免房客趁機冒名承租,並利用租屋從事非法行為。

應注意房客的職業、習性,必要時並請房客留存其個人(身分証正反面影本)及緊急聯絡人之姓名、電話、地址。

應詢問房客承租房屋的動機,若房客租屋目的係作為非法用途者(例如:經營賭博性電玩者),應予拒絕。

應詢問房客租屋係供自身使用或供家人使用,資為判斷係一人承租或數人共同承租。

在簽約時,應注意將以下重要條文列入:

註明送達地址之特定與指定緊急聯絡人,房客欠租跑路後公示送達仍有法律效力

事先約明何種情形下房東具有檢視屋況權利

租屋糾紛案件中常發現房客於依約繳付前幾個月之租金後,即行蹤不明,使房東不知如何處理善後

故為杜絕爭議,得於租約內約明:「倘房客未依約正常繳付租金,經房東定相當期限並累計兩次催告信函之合法送達後,乃置之不理者,或經房東依約終止本件租約者,或於租期屆滿者,房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況,房客不得異議。

租屋付訂不要急 確認身分再立約

無論是房東還是房客,一旦遇上有租賃關係,最好還是白紙黑字寫清楚,不然房客碰上惡房東,或房東遇到奧客,都會讓雙方變得不愉快,甚至造成法律糾紛。

因此,在租屋前,房客與房東雙方如能訂定租賃契約,並謹慎逐一核對各項訂約要點與權益,不但可降低雙方的承租風險,日後在解決各種糾紛狀況時,也都至少能有依據說明或釐清雙方的權利與義務。

除了訂定承租契約,您在看屋時務必要確認房東即為屋主本人,這時您可要求對方出示權狀或房屋稅單,再比對身分證資料是否正確;而如果是代理人,記得索取房屋租賃授權書和印鑑證明。

其次是付訂金後記得向房東索取簽收收據,因為萬一對方是假房東,有意侵占訂金,您至少要有法律證據或依據來保障自己。

此外,租賃契約的重點,除了租金、押金支付時間和付款方式外,內容細節最好再加上水、電、瓦斯、管理費、地價稅、房屋稅、電話費…等費用負擔應由誰負責,以及日後萬一發生家具或設施損毀時,應由誰負責維修等。

貼心提醒您,如果您是以現金支付房租,務必請房東開立收據,以作為日後報稅扣抵使用喔!

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簽訂租賃契約要注意什麼地方?

租賃行為中最重要的文件就是租賃契約了。

它陳述了許多重要的條款,如租期多久、押租金金額多少、管理費如何計算與支付、能不能養寵物、能不能分租、房東在何種狀況下可進入已出租房間,甚至一旦發生訴訟時誰來付律師費用等。

重點是儘管大多為口頭承諾,還是白底黑字寫下來。

雖然口頭承諾似乎較簡單及非正式,但這也是常導致糾紛的原因。

假設對於能不能分租,爾後房東或房客有人反悔,那結果可能是雙方在法院上喋喋不休的爭論誰對誰錯。

大家所公認的正義,就在契約本身的規範,故永遠記得一件事,法律是講求證據的。

一、房客何時能終止租賃契約:

一般而言,除非房東明顯違約,否則房客較不能終止契約的。

舉例來說,房東拒不修繕或危及房客安全與健康時。如果房客因工作地點改變,通常也要在契約書中說明程序,如須於一個月前通知等。

否則沒有正常的原因下終止租賃,房客仍然要付完整期的房租。

二、房東何時能終止租賃契約:

房客明顯違約或違法時,房東可以合法終止契約,如遲繳房租、禁養寵物而偷養或從事非法行為﹝如販賣毒品等﹞。

首先房東通知房客﹝建議用存證信函﹞要終止契約,內容要陳述違約事實,並可限期改善或限期搬走,甚至警告房客有法律刑責等。

以下是簽約的五大陷阱,注意易租網整理的幾點,簽約絕對不吃虧!

一、押金:

押金一般來講是兩個月租金,依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金,如房東要求過高的押金,房客可據理力爭。

二、違約金:

房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金,若房東要求押金全扣,房客得在簽約時據理力爭,違約金部分法律並無規定,所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金,將來即以此合約為準。

三、租期:

租期最少是一月,雅房也有半年一簽的,超過一年以上租約,房客最好註明承租超過一年不扣違約金,另外為了避免房東一年後漲價,房客可要求簽兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。

四、房東違約:

房東若在租期中要收回房子,除非房客同意,不然不管房東要賠多少錢,都是行不通的,不過慣例上,通常房客會接受一個月租金的違約金,另找棲身之所。

五、修繕問題:

房子結構性的缺陷,如漏水龜裂等是由房東負責修繕,房東不處理,房客可以照相存證後請商家修繕,款項由租金或押金中扣,消耗性物品的損壞由房客負責,如燈管、燈泡、橡膠墊片等,如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。
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