購屋避開 15種買了後悔的房子 大師開講

作者溫芳瑜現任為Yahoo!奇摩房地產製作人,曾創下四個月內看了150多間中古屋的創舉,與房仲交手無數次,深知不肖的房仲騙術,特別整理了十五種容易上當的仲介銷售話術,與網友分享!!
在一個風和日麗的午後,和仲介先生約好要去看為你精心挑選的幾個物件。

天氣很好,微風徐徐,熱情的仲介先生利用走路的時間大致說明附近環境,公園就在旁邊、捷運只有300公尺….一切感覺多麼美好,但真的買下手住進去之後,真的是這樣嗎?

1 大怪物滋滋叫   注意附近有無高壓電塔(線)通過。

打開窗戶,頭伸出去別忘了左右伸長一點,大角度看看,附近不是有高壓電塔。

雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害,先不論會不會有心理作用的影響,高壓電塔有時會滋滋作響,如果距離太近,這聲音不但影響到每日的睡眠,對日常生活也造成了干擾。

「政府說會遷走」,官方說法都是這樣的,但是要不要相信還是看各位囉。
還有一種常見的電磁波裝置:「基地台」。圖上這塊白色圓柱狀的部分,其實裡面大大小小有好多個基地台。

用板子圍起來後,一般人根本就看不出來裡面是什麼!屋頂上的不明突出物加上許多接出來的管線,就值得特別留意。

若附近有電塔,別忘了確認與住家的距離

若附近有電塔,別忘了確認與住家的距離

還有一種常見的電磁波裝置:「基地台」

還有一種常見的電磁波裝置:「基地台」

2小心「空中的中空之城」!

筆者曾去看過一個物件,屋主和仲介信誓旦旦的說突出的一塊是陽台加蓋,底下是原本建物的水泥底。
該物件樓層很高,到樓下往上一看,因為很遠,不容易發現,但是仔細一看,所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半,另一半竟然是用鋼架架出來的,真的是名副其實的中空之城,你敢住嗎?

難怪剛剛在屋子理那一塊屋主不敢放東西在上面。

學校就在旁邊,噪音也在你旁邊…

有些物件標榜面學校,當然好處多多,小孩上學近、面對操場景觀好,還有學校的綠樹清靜空氣。

但是有一點不可不慎,房子的位置,是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。

週末學生放假,總可以好好休息了吧?很多學校會出借辦活動,平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲,但是出借辦運動會、園遊會、競選造勢活動,聲音才真是嚇死人。

學校旁的房子有利有弊,多了假日休憩空間卻可能也多了噪音

學校旁的房子有利有弊,多了假日休憩空間卻可能也多了噪音

 

4省去裝潢費,多了修繕費
髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去,你我看了都不會喜歡。
賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。

但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」,買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。

所謂維修的房子,就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好,可能管線也都換新了,很有誠意的來出售,遇到這樣的物件算是非常幸運。

但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住,破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座,請問要如何使用烹調電器?

甚至還有看來美輪美奐的浴室,地板排水孔竟然是假的!這些小地方很容易被忽略,但卻會造成生活的大不便。

要怎樣判斷到底是哪一種裝潢?

 有些基本法則可以參考:遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。

當然這並不是絕對,賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。

5 好個聞香屋!

這麼好的地段,還三面採光,單價就是比周圍同質物件少了五萬,這麼划算的房子,當然要去看!

一進門,仲介就拉著我們介紹這裡交通有多方便、空間多好利用….在房子裡面到處走走,打開緊閉的窗戶想看看附近環境,不打開還好,一打開發現,這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房!

三面算一算,大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我。仲介也只好苦笑說:「這棟房子還有一個好處就是傍晚很香」。

6 有每天出國嗎?

為什麼要多待一下?仲介說拜拜後,在附近多晃十分鐘,才發現這房子正好在飛機的航道上面,每隔二三十分鐘,就會有飛機經經過轟轟作響。

尤其是離機場距離較近的地方,飛機高度越低,噪音越大。除非常常出國的人,否則實在沒必要一定選在機場附近。

7 氣密窗、隔音材是萬靈丹?

上面分享了很多容易忽略的噪音問題,通常大家會得到一個答案「裝氣密窗」就聽不到了。

的確,大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決,但是如果這噪音是持續的,難道一年365天都要開著冷氣生活嗎?

筆者也在此提醒大家,窗戶緊閉又沒開空調的狀況下,空氣不流通,室內二氧化碳濃度過高,對身健康非常不好。

8 千金買房,萬金買鄰

這是最不容易在看房子的時候看出來的,但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。

附近鄰居的職業是什麼?有沒有日夜作息顛倒的鄰居?(半夜或凌晨進出,開關門、講話聲、電話聲甚至是式洗衣機的聲響都會讓人受不了)、樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是鐵工廠或附近有亂排放油煙的餐廳、同一棟樓有沒有所謂「日租套房」,

不但進出份子複雜、環境整潔也不容易維持….除了自己觀察之外,如果是大樓物件,管理員也是很好的詢問對象。

其他像是樓梯間、電梯是否整潔、鞋櫃有沒有亂擺….都可以看出大樓的管理是否落實,有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。

不過就算買屋時這些都注意了,還是會有「出槌」的時候,筆者住家樓上的住戶因工作關係搬走,就把房子出租出去,遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客,現在的房客則是每天走路有如千斤重,早上他幾點起床都一清二楚。

所以,鄰居們最好都是自住戶也才不會常有人在搬家,常搬家公共區域的損壞率也會較高。

這個部分可以從社區公佈欄看出一二,如果貼一大堆出租的廣告就要考慮一下囉。

9 基本風水自己先看

許多年輕購屋族,因為預算有限又不想住太小的房子,便會往格局較為不方正的屋子去尋找。

無論您信不信風水,請記住兩個大原則:

1. 以一般居住角度來看,是否舒適。
2. 空間是否有所浪費。

比如說,「畚箕屋」(前寬後窄,形似掃地用的畚箕),在風水上認為財富會往外流出、留不住。

如果單以居住的角度來看,一進門很寬闊,但越走越窄,會讓長期居住的人產生壓迫感。

面對高架橋的「攔腰煞」,不但噪音和廢氣擾人,一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋,當然不爽快。

又如形狀多邊的房子,常有許多不易利用的死角,若無法以裝潢巧妙利用,等於花錢買到無法使用的空間。

其實,你我都可以自行看生活風水,最基本的就是看屋時,這房子讓你感覺是否舒適,有沒有感覺「有志難伸」,有沒有空氣不流通或風太大的問題,都是可以先過濾掉不合適房子的簡單方法。

高架橋容易形成攔腰煞,房屋的形狀也以方正為最佳。

高架橋容易形成攔腰煞,房屋的形狀也以方正為最佳。

10 好漢坡練身體

「電子地圖一拉,真的只有300公尺!」別忘了親自走一遭從捷運走到物件位置,有沒有所謂「好漢坡」,從捷運走到物件好輕鬆,進住後才發現每天早上上班都要爬一個比走一公里還累的好漢坡。

除非您是打定主意要利用這練身體,否則還是一定要親自勘查附近地形。

11 沒有窗戶的房子

筆者看過一個非常神奇的房子,竟然沒有半個窗戶。價格便宜、附贈全套空調設備,浴室也附贈乾燥機。

但還是提醒各位要考慮到停電怎麼辦?電費是否會很驚人?一年365天都靠空調,對健康是否不好?最可怕的是,當空調壞掉的時候,要先去住旅社嗎?

12 陽光屋陽光很多嗎?

通常「陽光屋」指的就是「地下室」但有部分採光的房子。地下室的優缺點這兒就不多說,濕氣重是一定的,但便宜也是一定的。

這類物件通常不會很好轉手,若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人,除非真的不介意長期住在地下室,否則不建議將陽光屋當作過渡時期的房子。

13天花板過低

進入一間房屋,東看西看,小細節都仔細檢查,但最常被忽略的就是抬頭看看天花板。

號稱挑高3米6,是加上樓板還是扣掉樓板?或這是一般高度的物件,有沒有過低,讓人有壓迫感?一般而言舒適的高度最低也要有2.6米以上(不含樓板)長期居住才不會有壓迫感。

若是有自動灑水頭的建築,也要注意灑水頭的高度以免天花板做起來之後才發現所剩的高度其實很低。

14 有捷運卻不能坐?開車上班卻大塞車?

稍微離市區遠一點的捷運,就算是捷運宅也可以以比較合理價格買到。

但是實際入住時才發現,因為這十年來蓋在郊區捷運附近的大樓數量爆炸,所以每天上班時間要進市區人數也是爆炸,到了上班尖峰時間,竟然會有「擠不上捷運」的狀況發生,

甚至要去對面先往反方向坐幾站再坐回來,才搭得上車!有的路段,離峰時間開車可能只需要5分鐘,但是尖峰時間卻要塞30分鐘以上!

建議在下手之前最好先親身確認一下,在「上下班時間」無論是坐捷運、公車或開車,交通狀況是否合理。

 
 

 

確認上下班尖峰時刻通勤路途會不會大塞車

確認上下班尖峰時刻通勤路途會不會大塞車

 

 
15超便宜先下斡不然買不到?

如果您已經開始看屋,應該對以下這些話不陌生:「這間真的是超划算,已經有好幾組在出價了,我怕你會買不到,要不要先出個價,我趕快去幫你跟屋主談……過了幾分鐘就聽到電話鈴響,「有兩組買方明天要來看嗎,我這邊也有一組誠意買方…..」

然後回頭跟你說,這個物件真的很搶手」當你表現的很有興趣問對方底價是多少時:「有人已經出過800萬斡旋,但是屋主不肯賣,如果你要下斡的話可能最少要820才有談的空間吧..」

身邊就有個案例,一位同事「第一次看屋」,就阿殺力的下了30萬斡旋金,而且屋主當日就同意出價。

他後來才發現一坪比附近行情價不合理的貴了很多,和仲介請求撤回,但屋主堅持要他履行合約。

愁眉苦臉的來問大家怎麼辦,那是他畢生的積蓄,他不想花這麼多冤枉錢買貴,也不想被沒收斡旋金。這位同事運氣很好,我們拿他的合約書仔細一看,對方不小心把「出價」欄的「300萬」寫成了斡旋金的「30萬」。

因為仲介的失誤,這位同事總算是全身而退但也嚇出一身冷汗,直呼以後再也不敢這麼大意了。

這些看屋容易忽略的細節,並不是教大家遇到這樣的房子就不要買,有些點不是每個人都這麼介意,但卻也都可以拿來當作議價的籌碼。

從開始看房子起,把個人會介意的點條列出來,想到什麼就列在自己的筆記本上,之後看屋可以逐條檢核。

買房子除了緣分之外,建議各位用「刪去法」,找出不適合自己的點再去評估是否值得買。

千萬不要用「感覺法」,因為美好的感覺都是可以營造的,也記得時時提醒自己千萬不要看到漂亮外表就衝動下訂!

無論是新成屋或是中古屋,要拿來自住的房子,大部分人一住就會是很多年,千萬別忽略許多跟生活舒適度息息相關的重要小地方。

中意的房子,一定要多看多聽,雨天來、晴天來,並且多待幾小時。

眼觀四面耳聽八方,想想一天24小時之中附近有什麼,週一到週日附近的環境又有什麼活動。買個幾千元的3C產品可能都花好幾天研究,更何況是花上千百萬的房子呢?
來源奇摩房地產 大師開講