工業住宅 價差優勢便宜屋? 考量風險

都市土地因取得不易、一般住宅與商業用地價格昂貴,便宜市價1~2成的乙工建案遂應運而生,吸引許多想撿便宜的購屋族,但由於工業用地建築依法不得當住宅使用,這些所謂的乙工建案,近年來衍生不少消費糾紛。

房仲業者表示,法律上並沒有所謂「工業住宅」等名詞位於都市計劃區內的工業用地,或是都市計劃區外的丁種建築用地上,依法不得興建住宅,若當住宅使用就屬違法,政府得罰款6~30萬元,且可連續處罰,但這類建案通常在銷售上,包裝得與一般住宅無異,讓一般消費者很難辨別。

信義房屋提醒民眾,儘管工業住宅價格低廉,但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、而非作為住家使用。

推動與變更不易 工業住宅合法化難

為因應層出不窮的消費糾紛,並活化工業用地,北縣府近年積極推動讓乙工建案就地合法化,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地。

全台首宗「乙工建案」-「金莊悅泉」案就從乙種工業區順利變更為住宅區,成為北縣工業住宅變更首例,但需全體住戶分攤並繳納代金給縣政府,並須負擔公設用地興開發費用及後續15年管理維護代金,總計2億多元。

儘管如此,成功變更過關案例目前仍少,再加上北縣府2009年起嚴格把關,成功案例極少。

使用分區、地目看仔細 小心銀行不承貸

信義代銷協理呂信銓指出,乙工建案與一般建案最大的差異除了使用分區,主要在於承貸問題,其優點是房價低,但貸款成數不會高購屋者須準備較多自備款。

至於如何辦識房子是否屬於乙工建案呢?

民眾可查看使用分區是否為「工業區」,或看使用地目類別是否為「丁種建築用地」,用途是否註明為工廠或廠房使用便可知道。

價格便宜 買方反應兩極

信義房屋中和積穗店長魏逢佑指出,買方對於工業住宅產品反應很兩極化,一種是完全不考慮,另一種則是習慣當地環境,不排斥工業住區的區域型買方

現在許多工業住宅在規劃上都非常用心,屋齡新穎、公設完善,加上房價比區域一般住宅行情低1~2成左右,在高房價時代,持續吸引買方持續關注這類產品,部分成交價格每坪僅1字頭的工業住宅預售案,交屋後至今房價都已站穩2字頭。

自住型客戶多 脫手較不易

目前工業住宅產品仍頗多爭議,最大問題仍是適法性與周邊環境等因素常見登記為一般事務所,且無法申請政府的優惠房貸,除了相關法規限制外,水、電費率與可申請自用住宅的優惠稅率,

雖然如此,工業用地宅要變更地目,成為工業用地宅的可能性仍不高想要搶便宜買這類房子的消費者,還是得承擔貸款成數較低、居住品質較差的風險。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,工業住宅因為土地使用分區屬於工業區,最常見的問題就是社區旁邊,可能也是大片的工業區,若周邊工廠都已經外移,則居住小環境還算單純,但若是周邊工廠還在營業中,甚至未來可能有廠房設置於此,則小環境居住起來就沒有那麼的合適。
【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】2010/11/02

一般住宅VS工業住宅 優缺點比較

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