以房養老 老來生活有品質/以房養老 後年試辦 鄉下保守恐難推動

日前行政院通過藉「反向房貸」以房養老的政策,65歲以上單身、無子女,擁有房地產的近貧老人,自民國101年起,將房地產抵押給政府,就可「活多久,領多久」,按月領取固定生活費到死亡。

這種「反向房貸」新制,將可大幅提高退休族有房子但無現金的資產流動性,並在少子化趨勢下減輕政府扶老的財政支出。

傳統的房貸是借款人向銀行借出一筆錢購屋後,按月攤還本息;而反向房貸則為屋主在還清貸款後,已面臨退休之齡,在無所得情況下,得以房屋之淨值與銀行議約,換取未來的就地居住權及生活費。

這種金融設計可滿足退休族生活上的資金需求,在美國由住都部主導,於1989推出首宗反向房貸,且於1998年起成為永久性方案。

承做案件自2000年起急遽上升,在2009年當年承作案件已超過11萬件,且隨著人口老化的趨勢逐漸成長中。

反向房貸的現金流通常有三種,即一次給付型、年金(每月)支付型及信用額度型。

根據筆者近兩年對台灣中、老年屋主的調查,有三成的屋主對「反向房貸」以房養老有參與意願,其中有六成選擇年金支付型;

三成選擇保持一定信用額度以隨時支應者,可見國人認同此退休配套機制為提升老年生活品質及分擔日常支出的方案,而非將銀行當成當舖。

在2007年美國退休人協會的問卷中,超過八成的反向房貸借款人認為此機制符合其大多需求;超過九成的借款人認為對其生活有正面幫助;超過九成的借款人及未參與者滿意事前的諮詢。

金融機構承做「反向房貸」面臨多樣風險,即利率上漲風險、房價下跌風險、借款人之壽命風險及道德風險(借款人未善盡維修房屋之責)。

在我國高住宅自有率及人口老化趨勢下,由私部門承做「反向房貸」勢在必行,屆時仍需政府介入保證及輔導發展風險管理機制。

在借款人與銀行議定「反向房貸」契約之前,專業客觀的金融諮詢是必須的,使借款人了解此契約未來之權利及義務。

也由於此機制牽涉相關費用,如保費及結案費用(如估價費及移轉相關費用),因此除非必要,在屋主仍存有足夠資產或現金、或預期收入(如保單到期收入或預期遺產等)養老的情況下,美國的實務上通常不建議屋主簽訂此類契約。
【聯合報╱林左裕/政大地政系教授、柏克萊加大訪問教授(美國柏克萊)】2010.10.27

——————————————–

以房養老 後年起活多久領多久

行政院通過「以房養老」政策,六十五歲以上單身、無子女,但擁有房地產的近貧老人,後年起,將房地產抵押給政府,就可「活多久,領多久」,按月領取固定生活費到死亡。行政單位初估,符合資格的老人不到五千人,試辦經費在一億元左右。

衛生署長楊志良提出的「以房養老」構想,已經行政院正式核定,並交由內政部設計定型化契約及相關執行細節。「以房養老」將成為政府社會福利政策的一環,採「政府出資、銀行代辦」方式進行。

行政院官員指出,以房養老的適用對象為全台六十五歲以上單身、無子女(無繼承問題),且因為擁有房地產而無法符合低收入戶資格的近貧老人。

行政院已行文各地方政府協助調查符合資格的人數,若以內政部去年數據,全台六十五歲以上近貧老人約八千多人來看,扣除沒有房地產者,估計可適用人數不會超過五千人,試辦初期經費可望控制在一億元內,並由內政部自行籌措財源。

至於領取方式,則是終身按月領取固定生活費,即「活多久、領多久」,不像一般民間抵押習慣,會有領取年限。

行政院官員說,若對領取年限設限,會失去照顧近貧老人經濟安全的用意,但也因為是領到「終身」,銀行業認為風險過高,不願意自行承辦,最後是採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行,代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。

官員說,符合申請「以房養老」的近貧老人,自後年開始,可以向政府指定的代辦銀行申請,將自己擁有的房地產估價,並抵押給政府。

舉例來說,若房屋價值估計為六百萬元,雙方約定每月固定給付兩萬五千元的生活費,原本政府只需要透過銀行給付二十年,但如果申請人二十年後依然在世,政府會繼續負擔每個月生活費,超過廿年後的經費支出,即與代辦銀行無關。

但如果申請人提早過世,例如申請後十年就過世,由於申請人沒有繼承問題,所以其所抵押不動產剩餘的三百萬價值,則由政府自動接收,該不動產也將收歸國有。
【聯合報╱記者許玉君/台北報導】2010.10.25

—————————————————-

鄉下保守 以房養老恐難推動

行政院通過「以房養老」政策,基層多肯定政府照顧獨居老人的用心,不過有的關切抵押房子價格會偏低,有的認為限制多希望放寬,才能造福更多老人。

學甲鎮公所民政課員郭新展、七股鄉公所民政課長謝佳雯、台南縣政府社會處長陳榮枝都肯定政府的用意良善,郭新展說,符合「以房養老」試辦對象可能是一些老榮民,未來如能放寬條件,相信可以幫助更多孤苦老人。

謝佳雯認為,政府以房養老的用意不錯,不過還是要尊重老人的意願。陳榮枝表示,試用若可行未來可放寬限制,造福更多老人。

佳里鎮73歲蘇姓老人指出,外國人和台灣人觀念不同,例如美國人希望可以多花一些錢,不會想把錢留給下一代,所以他們會認同在生前就把房子抵押,以便拿到現金使用。

但是台灣的老年人總是希望留一些遺產給下一代,改善下一代的生活,尤其鄉下地區觀念更保守,「以房養老」在鄉下可能不好推動,就算沒有子女,有房子也可能會想留給其他遠親。
【聯合報╱記者黃宣翰、劉金清/綜合報導】