標法拍屋 專家授密訣╱法拍代墊 過戶後 轉房貸降負擔

房市熱潮延燒至法拍屋市場,好物件在拍賣時往往可以吸引到數十封標單搶標,部分物件的拍定價甚至高於當地行情。不過,購買法拍屋與傳統購屋方式有極大差別,尤其須準備充足的自備款或找銀行代墊尾款及給予房貸,由於代墊利率約為6.3~12%,比一般房貸高出許多,參與競標前應做好理財規劃。

購買法拍屋前,必須納入計算的成本除了房屋與土地標價外,利息、搬遷費、稅費、房屋整理費,以及可能需要的仲介費、代書費、前屋主未繳的管理費等,都應列入考量。

7天內須繳清尾款

104法拍網總經理籃茂山分析,參與投標前,須準備底價2成保證金,以各大金融機關的支票或匯票形式交付法院。

參與競標時,由於土地和房屋採分開標價、合併拍賣,建議加價在土地上,可節省未來轉手時的土地增值稅。

得標後須在7天內以現金與即期支票繳清尾款,是法拍屋最大的特色,也是購屋者必須克服的最大難題。

購屋者若非財力雄厚,可以找願意提供法拍屋「代墊尾款」服務的銀行代為處理,目前多願意代墊拍定價的7成,如為軍公教人員或信用紀錄優良者,可爭取到8成。

由於此階段為無擔保的信用代墊,利率比一般房貸高出許多。

聯邦銀行消費金融部表示,目前利率計算方式為6.3~12%,待尾款繳清後約2周收到不動產移轉證書、到地政機關辦理過戶登記後,可設定房屋抵押,轉成利率較低的房屋貸款。

套房代墊成數較低

此階段,自住客可選擇採綁約形式貸款,如規定前2年不得還清債務,利率較低,約為1.6~2%;若選擇不綁約,利率可達2.5~3%以上。

若法拍物件為套房或工商業用途,代墊成數恐降至5~6成,不點交、區段或環境較差的物件甚至可能無銀行願意提供代墊,建議投標法拍屋前,先以特定物件詢問銀行承做代墊與貸款的意願。

籃茂山提醒:「有些銀行不承做代墊,但願意承做所有權移轉後的房貸部分,甚至可以貸到8.5成,可以多加詢問。」

若銀行本身為該法拍物件的債權人,或許更可貸到9成,「不過法拍資訊中不會列明該物件的債權銀行,購屋者可自行調閱謄本。」
蘋果日報 2010年10月23日

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搶標法拍 籃茂山授訣

爽朗的笑聲,見到人家好,心中永遠存善念,嘴裡永遠說:祝福他 、祝福他,站在講台上力竭聲嘶的授課,一看就知道在工作上他一定 是個拚命三郎,他就是透明房訊機構總經理籃茂山。

透明房訊:投資客專業網站 他來自嘉義,一位泥水匠之子,大學剛畢業,一頭就栽進法拍屋領 域內,一待就是22年,從透明房訊房屋市調開始,至投標室業務人員 他都經歷過,一生以法拍為業,

雖貴為總經理,仍接受各處邀約講授 法拍屋課程,課堂中亦傾囊相授,將他個人二十幾年法拍經驗毫不保 留的傳授給學員,那種真和誠令人感動。

104法拍網:購屋自用好幫手 與籃總經理相處可感覺出籃總經理這一生中,認真、誠懇、踏實, 對人不計較,面對同業朋友的求助或請教,亦是樂心協助,除了忙於 公務、教課外,他喜歡旅遊,看書及和聽音樂。

籃總給人感覺永遠是 那樣的親切和善良,是位值得信賴、委以重任的朋友。

或許很多人不 瞭解104法拍網和透明房訊雜誌這兩種產品有何區隔,籃總經理謂: 事實上,104法拍網和透明房訊雜誌是投標法拍屋的最佳幫手,也是 標購法拍屋最佳的輔助網站。

同樣標購法拍屋,透明房訊是投資客專 業網站,而104法拍網是購屋自用網站。

透明房訊雜誌從75年4月開始 就整理全省法拍屋資料,尤其在早期還沒有司法院網站的時候,全省 法拍屋投資客最常看的資料只有透明房訊雜誌,才能得到最完整的拍 賣資訊。

雖說可以到法院公告欄去抄,但,一般來說沒有多餘的精神 和體力,進入司法院網站去查法拍屋資料,卻沒有房屋平面圖和土地 公告現值以及地政資料,且拍定後要繳交增值稅的部份,都無法得知 ,沒有這些重要資訊判斷,標購上百萬、上千萬的房子猶如盲人騎瞎 馬,隱藏很高法拍風險。

至今,透明房訊雜誌訂閱率佔市場6至7成以上,是專業投資客標購 法拍屋最佳資訊。

104法拍網是協助自住型或新手投資客標購法拍屋 ,從過濾案件、評估標價、銀行代墊投標尾款到和諧快速交屋;87年 成立以來,每年服務上百、千位客戶,讓他們標到便宜又實用的法拍 屋,是自住型民眾買法拍屋不可或缺幫手。

透明房訊雜誌是全國唯一連鎖「法拍專業公司」,全省百餘位專業 人員,十餘年來為社會大眾,提供透明化的法拍報導以及投標各種服 務,從「公寓」、「辦公室」、「大樓」、「一樓店面」、「套房」 、「土地」一應俱全,

不論購屋自住或投資置產法拍屋確實是「俗擱 大碗」。

根據統計,長期涉足此行業,「不是大富也有小康」,「沒 有大賺也有小賺」。

未來透明房訊與104法拍網的工作夥伴,將會秉 持著積極自我突破的精神,不斷精耕營運、行銷、投資、開發、財務 、管理等各個領域,透過這樣的整合與專業分工,致力於不動產服務 業的經營,提供消費者多樣的商品選擇、專業的服務及便捷快速的諮 詢服務。

透明房訊雜誌社,在公司經營管理上,時時保持彈性與活力,並思 考如何激勵員工及提供大家盡情揮灑的舞台,讓每個人都能經由透明 房訊這個大環境與教育訓練來成長,從經驗中去學習,在行動中去實 踐,將成功的經驗不斷傳承。

展望21世紀,透明房訊與104法拍網將會針對顧客的需求持續不斷 的努力,發展出超越顧客滿意的加值服務,掌握時代的脈動,不斷的 革新及人才培育,達到顧客與公司雙贏的目標。

透明房訊雜誌社一貫 的目標就是:讓購屋者買到便宜又滿意的房屋,讓投資者獲利豐厚創 造最大財富。

提供會員代標四大服務 透明房訊與104法拍網提供會員代標四大服務:

 一、過濾案件:有些拍賣房子,暗藏拍賣陷阱,諸如公告有點交, 實際是不點交,或附屬增建物不在拍賣範圍,或土地持分坪數不足, 或者停車位被他人佔用,得標後會有使用上的糾紛。

投標前,以專業 眼光,判斷有無瑕疵及陷阱,建議會員是否可進場投標。

二、評估標價:財欣公司電腦資料庫擁有75年迄今房地產行情資訊 ,可分析市價行情,及同地段拍賣記錄,預估競標人數及投標價位, 使會員標得到又標得漂亮。

三、包辦點交:得標後,包辦會員點交繁瑣程序,除依司法程序聲 請點交、催促法院點交進度,同時與債務人協商交屋時間。另方面義 務協助債務人辦理退土地增值稅,使交屋能和諧、圓滿完成。

四、代墊尾款:得標後,7日內需繳清尾款,可依會員需求,由公 司出具保證書,辦理銀行代墊8成尾款,解決會員7日內繳清之急迫性 。

籃總經理表示,投資法拍屋有下列風險:

法拍屋沒有物之瑕疵擔保 請求權

也就是說房子屋況,法院不負責,除非人為破壞可提起民事 訴訟,如房屋是海砂屋、輻射屋,甚至所謂的兇宅,都不能以此理由 撤銷拍賣。

頂樓不在拍賣範圍,屬風險較高物件。

極少數法定空地, 被拍賣時需特別注意。

他又提到法拍屋有點交與不點交兩種,大家都知道,購買有點交房 屋較有保障,無糾紛,但在公告開始,拍賣筆錄是註明有點交,而投 標前,如有第三人向法院陳報租約,此時法官將重新公告為不點交, 如果投標人不察,就會陷入點交陷阱。

因此大部份法官,為提醒投標 大眾,會在拍賣筆錄註明本件拍定後點交,惟實際使用情形請投標人 自行查明,雖然是法官的好意提醒,但,卻更加深投標人的疑慮,要 如何查明呢?怎麼界定有否點交?凡此種種,非有相當經驗的專業判 斷不可。

而處理方式則有下列二大情況:

1.談判點交:這是一般投資客最常使用的策略與現住人協調搬遷費 ,不點交搬遷費一般會比較高,而且需視不點交是屬於那一類,在法 律觀點對方是否站得住腳,再分析房屋實際使用情況,加以研擬談判 的方式,促成雙方共識,以達到交屋目的。

2.起訴點交:因不點交不能由民事執行處直接申請,必須由民事庭 起訴,取得勝訴判決之後才可以申請點交,一般投資客委託專業律師 出庭,只是法律程序時間冗長,快則半年,慢則一年甚至有時更長, 當然有些投資客會邊告邊談,這時會比較有談判的空間。

若為起訴點交:第一審律師費6~8萬,判裁費為建物拍定價1.1% ,時間2~5個月,一審勝訴後,提供建物拍定價1/3擔保金做為假執 行。

第二審為高等法院,律師費6~8萬,裁判費為建物拍定價1.67% ,時間3~6個月。

第三審書面審為最高法院,律師不用出庭,一般案 件比較少用到,第三審,大部分會在第二審儘量和解或解決。假設萬 一告輸了,就現住人住到租約到期,再看是否有房租可收。
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買法拍屋流程

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