購屋 先比價再議價 訂解約條件再簽約 合約鉅細靡遺有保障

找到喜愛的房子後,接下來便進入緊張的「議價階段」,若雙方對價格有共識,即進入簽約步驟。不論議價或簽約要注意的細節可不少,購屋人事前一定要做好充足的準備,才不會買貴,還以為撿到便宜;交屋後發現屋況有問題,合約卻無法保障自身權利。

所謂「貨比3家不吃虧」,了解區域行情、多比價正是進入殺價步驟的第1步除了內政部營建署「不動產價格e點通」網站外,專家建議民眾也可多比較各家房仲提供的區段成交行情,將總價換算為單價後,再來殺價。

扣除車位再試算

買房子很難十全十美、毫無缺陷,但議價時還是要努力找出房子的缺點,或許買方並不在意近福地或基地台等嫌惡設施但卻成為有利於殺價的因素。

另外應注意一般停車位多屬於法定停車位,車位坪數列入公設,換算單價前,應先將總坪數與總價分別扣除車位坪數與價格,否則買貴了還以為撿了便宜。

簽約用印可同辦

若透過仲介買屋,議價前多須支付斡旋金或使用要約書,斡旋金多為房屋總價的2~3%,一旦斡旋成功則轉為訂金,斡旋失敗則退還買方,若雙方談攏價錢後買方反悔,賣方可沒收斡旋金;

要約書不須預付款項,但因約束力低,斡旋成功機率較低。

雙方談攏價格後,便進入簽約階段,一般而言可分為「簽約」、「用印」、「完稅」與「交屋」等步驟,有容地政士事務所代書簡若安表示,除尾款於交屋後付清外(尾款通指貸款),

自備款多分別於「簽約」、「用印」與「完稅」階段支付,整個流程走完約須20~45天,不過因現代人工作繁忙,實務上常將「簽約」與「用印」一同辦理。

即使法律明文規定賣方應負「瑕疵擔保責任」,當交屋後買方發現物有瑕疵,購屋人可請求「解除契約」、「減少價金」或「請求損害賠償」,但什麼條件下可解除契約,什麼條件下又僅能減少價金,實務上卻難有明確定義。

巨詮律師記帳士事務所律師賴榮俊建議,簽約要將賣方口頭保證註明於合約內屋況承諾或貸款成數也可記錄於解約條件內。

 部份賣方為規避責任,常會誘導買方簽下「現況交屋」合約,購屋人簽約前要看清楚。

議價技巧與注意事項

◎多比價,了解區域行情後,建議將總價換算為單價來比價與議價

◎若為法定車位,換算單價前,應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價

◎法拍屋多會拉低同社區房價,可以社區法拍屋價位來與屋主議價

◎以鄰近嫌惡設施為由,向屋主爭取議價空間

◎尋問該屋出售原因,若屋主急著變換現金,議價較具彈性

◎了解該屋釋出時間,已釋出一段時間仍未成交的物件,相對好殺價

◎調查屋主購屋時間與價格,若購入價格低,議價較容易

專家提醒

合約應鉅細靡遺 發現瑕疵儘快求償


1.詳記屋主承諾:縱然一般房屋買賣合約已有詳細規範,但仍應將原屋主的承諾與保證載明於合約內,若出現紛爭時才有憑據。

2.加註解約條件:避免定義不明引發糾紛,合約可加註解約條件,如「出賣人保證該屋無漏水或氯離子含量過高之情事,否則買受人可無條件解約」。

3.瑕疵半年內求償:《民法》規定,即使賣方非刻意隱瞞,買方在得知房屋有瑕疵後6個月內,還是可向賣方求償,但須注意房屋在交屋5年後,賣方即擁有抗辯權,建議買方在交屋後還是應該盡速檢查屋況,有問題立即反應,避免喪失權利。
蘋果日報 2010年10月23日

買中古屋流程

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