買中古屋財務試算 自備款3成較妥當 房貸勿逾收之一半

中古屋因房價相對便宜,是不少無殼鍋牛邁向有巢氏的首要選擇,不過中古屋不同於預售屋,自備款無法分期繳納,還須額外準備翻修管線的費用,

此外,也易有屋齡老舊、產權不明,漏水、壁癌、違建、坪數不足等交易糾紛,新手買屋,對於購屋流程應多加留意,才能安心成為有殼一族。

20年期貸款100萬 月還本息約5000元

在高房價時代,買中古屋可大幅降低購屋門檻,適合預算有限的購屋族,雖然中古屋總價較低,但必須額外多準備仲介費、代書費與裝潢費,且購買中古屋自備款無法分期繳納,因此看屋前除先鎖定購屋範圍外,總價的推估更顯重要。

買中古屋必須在短期內繳交一筆自備款,與買預售屋自備款可隨工程進度分期付款不同,受限於自備款的多寡,民眾看屋前可依據現有資金與每月收支,來推估可購買房屋的總價範圍,才不會找到喜歡的房子後,卻發現無力負擔房價。

房貸最高可貸8~8.5成,但放款時仍依銀行估價為主,建議民眾準備3成自備款較為保障,而套房、工業住宅貸款成數較低,購屋時應留意。

除自備款外,仲介費、代書費、稅費、裝潢與管線重整費等相關支出,也必須事先準備。且為避免未來可能因失業、意外或升息,而繳不出貸款,也應預留約50萬元的安全存款。

自備3成較妥當

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示,原則上房貸支出不超過月收入的1/3,若以利率2%,貸款20年來試算,每貸款100萬元,每月須償還的本金加利息約5000元,貸款金額為500萬元時,每月房貸支出增為25000元左右,欲獲得更詳盡的試算結果,可至各大銀行網站,或致電詢問。

估算出總價範圍後,下一步便是鎖定區域與選擇產品類型,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,購屋地點除可依據預算、工作地點、生活與交通機能等幾個項目評估外,區域發展前景也是考慮重點之一。

在產品類型的選擇上,雖然大樓屋齡新、居住品質佳,是不少購屋族的首要選擇,但也有戶數多、公設比高、管委會限制較多的缺點;

公寓沒有電梯出入不便、且因屋況差多須重新裝潢與重拉管線,不過公寓公設比低、土地持分大,房價相對便宜也不須繳管理費,購屋族群可依個人需求選擇,如有行動不便的年長者的家庭,可以大樓或1樓公寓為優先。

買中古屋相關費用

仲介費:房屋總價的1~2%
代書費:6000~14000元
契稅:
◎房屋公告現值的千分之6
◎台北地區約12000~24000元
印花稅
◎土地與房屋公告現值的千分之1
◎台北地區約5000元
規費:500~10000元
搬家費:無特殊狀況,3房2廳格局約1~1.5萬元
管線重整費:30坪約15~30萬元
裝潢費:2~3房視改造程度從50~150萬元不等

專家提醒

房貸支出勿逾收入一半

1.看房子很花時間,看屋前先把可負擔的總價算清楚,預算愈準確、範圍愈明確,愈能縮短找房時間。
2.首購族容易被權狀坪數矇蔽,但扣掉公設後的室內坪數也很重要,應列入看屋條件。
3.老舊公寓與屋齡20年以上大樓,為安全起見建議重整管線。
4.1筆建物有多筆地號時,會增加代書費用。
5.因房價太高,許多購屋族房貸支出難以維持在每月收入1/3以下,但每月房貸支出仍不應超過每月家庭收入的1/2。
蘋果日報 2010年10月23日

買中古屋財務試算表

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