我該買屋或是租屋? 從買與租之連動關係找出合宜選項

近一年來,都會區房價快速上漲,讓很多想躋身精華區的準購屋人,大嘆望塵莫及。以租代買或先租後買的說法,也因而再度流行起來。

台灣本地的買屋和租屋市場是否存在若干的連動關係?

在現階段,個人又該如何選擇買或租?

食衣住行,人生大事。對大多數人而言,這四件事和日常生活息息相關、缺一不可,都是民生基本需求,不可能因為當下環境或條件不佳,就可棄之不顧。

米價變貴了,人還是要吃飯;棉花價格炒高,也不能衣不蔽體;油價上漲,還是得加油、搭車。

同理,人們也需要遮風避雨的棲身之所;而一般來說,是依賴買和租屋兩種方式來獲得滿足。

一般情況,多數人的確是選買屋,迫於情勢才會租房。

不過近年房價持續上漲,最近一年多來,更受資金行情拱抬,房價漲速和漲幅都更加驚人,加上一般民眾薪資水準停滯不前,愈來愈多人大嘆買不起房子。

到底該是購屋或租房,因而再度成為熱門討論議題。.

半數租屋者 未來仍想購屋.

討論買或租,何者較恰當前,且讓我們先檢視一下實際現況:也就是,目前人們如何滿足居住需求。

多少人選擇買屋?又有多少人是租房?

台灣房屋自有率逼近九成,不過,這並非表示,近九成的民眾所住房子是自有;房屋自有率描述的是物件狀態,是(該)房屋為(民眾)自有的比例。

因此房屋自有率應解讀為,全數房屋或房產中,有近九成為民眾自有或私有。

而當我們扣掉個人重複持有的房舍時,理論上就可估算出,有多少民眾是居住在自己擁有的房子裡,反推就可得到,多少比例民眾住的房子不是自己持有,此即代表潛在的租賃人口或需求。

然而,實際數字或比例很難精算。

 有些人名下無房產,但與親人同住,這不構成任何居住需求;有的人因為工作需求,在甲地工作並租屋,卻設籍在乙行政區,甚至名下也有房產。

或某人名下有多棟房屋,自己卻長年身居海外等等。上述情況,使得估算購買或租賃房屋需求的困難度大大增加。

國內有關住宅資訊的官方版本,是每季公佈一次的住宅動向需求調查,當中也沒有這方面的確切資訊,只有針對近期已買或租,或準備買屋、租屋的民眾進行調查。

不過以九八年下半年報告為例,還是能看買屋與租屋行為之間的某些關連性。

根據該份報告,以租賃行為滿足居住需求的受訪者(包含準備租或已租者)中,有四成七是因為房價太貴買不起,才選擇租房

再加上四成三的工作或就學因素、短期需要等於有九成的租屋者是「身不由己」。

相對地,不願花錢買房,或認為買屋不划算者,加起來比例還不到一成。.

華人偏好買房 購租連動脫鉤.

尤其,這些租屋受訪者中,還有超過四成表明,未來五年內打算購屋。

這代表,現階段租屋族中,絕大多數是「且戰且走」;當中至少一半的人,最後還是想要轉進購屋市場。

這樣的數據趨勢,說明了什麼?那就是,無論基於安土重遷、有土斯有財或財產傳留後代的華人民族情結,反射到實際行為上,就是以購買(房屋)行為優先,租房子幾乎都是不得已的選擇。

這樣的居住需求結構,當然會對買屋及租屋市場造成若干影響。

理論上房價飆高,民眾尚且無法負擔時,會選擇租屋;租屋需求增加,理論上就會拉高租金行情,另方面買屋需求降低,房價也有下修至較合理水準的機會。

而藉由買賣及租賃市場的互補,各取所需,房價和房租始能維持穩定、合理的水準。

然而,這是理論或理想狀態,實際情況並非如此。

由於國人終究希望擁有自己的房屋,租屋都只是短期而為、暫時之計,因此中長期而言,租屋需求始終不大,市場發展不健全,且和購屋市場波動脫鉤。

近年房市從SARS疫情趨緩後逐步加溫,先是需求能量累積及政策優惠房貸推動,接著各類炒作題材層出,使得投資比例愈來愈高,房價飆高。

不少建案更打著「以租金繳房貸」的投資手段,拉攏小額投資客;這種創造出的假性需求,使得房價極易被墊高;然待租物件增多,租屋人口卻很難同步增加,因此租金提升不易

另外,受近期央行調控政策影響(主要是取消寬限期),造成更多投資客以租代售,欲避開這段資金陣痛期,因此租金更是漲不動。

從各圖表我們就明顯看出,以房價上漲幅度最兇的台北市來說,大致從九二到九七這五年,房價和住宅租金都是上揚的,部分行政區的租金漲勢也不小。

不過最近兩年房價持續上揚,租金卻出現漲不動,甚至震盪、回跌的情況。

近年都會價漲 寧可外移購屋.

於是,近年國際各都會都出現房地產價格狂飆現象,然而如是其他地區,則在必須兼顧機能及通勤等因素的前提下,租屋市場確實會轉而蓬勃。

事實上,最近商用不動產市場交易熱絡,買家也是著眼於ECFA簽署後,兩岸往來交流更加頻繁,台北辦公室需求大增、租金行情有望上揚,看好未來租金投報率而出手。

不過一旦談到的是自己居住的房子,則由於傳統上對財產固有觀念之影響,大多數人還是優先選擇購屋。

以北台灣為例,最後的結果,就得拉長交通時間、增加通勤成本,移往外地購屋。

當然,外圍區域房價確實較低、負擔較輕,不過一般而言,公共建設品質及成熟度仍然較差。

捨棄在機能完善的都會區租屋,轉往房價低,但建設程度較差的衛星市鎮置產,不僅在台灣房市上演,也是兩岸三地華人社會的共通現象。

就平均薪資收入來看,如果是在大台北以外地區工作者,其實房價漲幅相對和緩,購屋還不致構成太大負荷。

但如果您是在大台北打拼,則究竟應選購屋置產,還是改取租賃策略?就真的是大哉問了。

探討這個議題,必須從主觀及客觀兩個角度衡量、客觀部份是您的經濟能力及外部環境因素,主觀條件則是您本身的偏好或觀念。

就目前的客觀環境來看,大台北的房價,對照一般受薪階級收入水準,確實是負擔過重。

不過除非台北縣市合併,或北市範圍大幅擴增,否則基於供給量限制的前提,台北市,特別是大安、信義這類菁華區的房價,未來要大幅下修,機率並不高。

因此,如果確實有能力負擔,手頭上也有,或調得出一筆足夠的頭期款,我們仍建議,在大台北一線地區購屋繳房貸,長遠來說,絕對比繳房租來得划算。.

客觀能力足者 仍建議優先購屋.

然而,如果您沒有足夠的經濟條件,包含本身固定薪資收入及頭期款,則就必須慎重考慮短期,甚至中期內,以租屋方式解決居住需求;這個準則,無論您身在何處,通通適用。

因為,如果您堅持一定要買房,則現在大台北一線區域房價動輒四十萬坪以上,以三十坪房計算,月房租大約兩萬,但房貸繳交額度則可能是好幾倍,負擔沉重甚多,為買房犧牲生活品質,不見得是好的抉擇。

如果往房價更低的區域尋找;以台北人來說,選項就只有二線區、北桃園,甚至基隆。這時,雖然房貸負擔較輕,和在北市租屋相當,不過您必須考量工作地點與居住地之間的通勤成本及時間。

再者,還要考慮無形成本,也就是搬到公共建設發展較差區域後,是否能夠接受當地資源、生活品質及機能滿足方面,與發展較成熟區域的落差,這部份更是金錢難以衡量得失的。

經過這幾年的發展,台北市房地產已逐漸形成少數人集中持有的狀況。

這樣的情形,其實和其他先進國家大都會相當類似。

而諸如紐約、倫敦或東京這類國際大都會,身居其中的工作人口,長期租賃房屋滿足居住需求的情況十分常見。

這會不會是未來台灣都會區,特別是台北市的未來發展輪廓?

假設所有客觀條件不變,則此趨勢可能是難以避免的;近兩年租屋網站大行其道、房仲業跨界搶食大餅的現象,似乎也算是若干的暗示。

然而華人民族傳統上對財產,特別是房地產的觀念相當特殊,這不但影響了個人的實際選擇,也直接影響了住屋市場中,買與租兩大面向的交易行情、市場結構,及其間的連動關係。.
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

台北市近8年房價租金變化

 

台北市8年房價租金變化

(租金資料來源:崔媽媽租屋網)