房客欠租不繳 房東罵「不要臉」免刑 簽訂合約有學問

一名房東因房客長期欠租不繳,屢次催討無效,火大之餘拿粉筆在房門外寫「不要臉」,遭房客提告。

台北地方法院審酌被告已高齡67歲,只能靠收房租維生,在無計可施之下寫下侮辱他人的文字,犯罪動機堪憫恕,判房東免刑,全案定讞。

判決指出,林姓房客自一開始繳交租金新台幣1萬元後就再也沒繳房租,房東屢次催討不成,憤而用粉筆在林房間門外寫「不要臉」三個字,被林提告妨害名譽。

台北地院簡易庭法官認為構成妨害名譽,判房東拘役20天,得易科罰金。

全案上訴台北地院,法官認為被告長期損失租金,且只能靠收房租維生,房客夫婦正值壯年,兩人均有工作收入,卻一直拒繳房租,若法院對被告科刑,不符合社會正義。
今日新聞 社會中心/台北報導2010/10/20

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防範房客欠租 簽訂合約有學問

經濟不景氣之相關租屋糾紛的比例明顯增加

今年度受全球景氣低瀰的衝擊,尤其以房客遲付房租,甚至欠租不繳而中途解約的比例有日漸增多的趨勢。

讓許多憂心忡忡的房東前來詢問如何保障自己的權益。

目前經濟景氣極差,房屋的待租期拉長,對於以租賃收入做為家中經濟收入重要來源的房東來說,更應該慎選房客,並在簽訂租賃契約時注意以下原則並加以公證,當可保障房東在租賃期間保障其應有權利,不至於因為房客違約,而導致固定之租金收入斷炊。

租約公證是避免糾紛的預防針

可能會有房東抱怨租賃契約公證後,增加了稅金及公證費用的支出然而租賃契約公證就像是為租賃關係先打過一劑預防針除了可以篩選掉詐騙集團的可能性,也為動輒經年的租賃關係規範了清楚的權利義務,

倘若房客有違約情形發生,房東無須進行訴訟,即可向地方法院聲請強制執行,省時又經濟。

同時房東與房客亦可藉由辦理租屋公証行為之過程中,向公正且為公平客觀第三者之公証人諮詢相關租屋法律知識,使房東與房客更加清楚了解租約條款之內容後,願尊重租約內容及誠實履行租約之相關權利義務。

說起來,租屋契約公證對房東的帶來的無形保障可是遠大於可計算的稅金支出呢。

以下便舉出一般選擇房客及簽訂租約前,常被忽略之重要內容,提醒租賃雙方注意。

一、適當選擇房客:

應仔細核對房客身份証明文件,以免房客趁機冒名承租,並利用租屋從事非法行為。

應注意房客的職業、習性,必要時並請房客留存其個人(身分証正反面影本)及緊急聯絡人之姓名、電話、地址。

應詢問房客承租房屋的動機,若房客租屋目的係作為非法用途者(例如:經營賭博性電玩者),應予拒絕。

應詢問房客租屋係供自身使用或供家人使用,資為判斷係一人承租或數人共同承租。

如房客係法人(如公司、社團),應由法人之代表人代為簽約或經由代表人授與代理權之代理人簽約,並應避免以私人名義租用而交由法人使用之情形;

另因公司之房租支出得依法列帳報稅,是一般均由公司從每月租金額中直接扣百分之十代為繳納租賃所得稅款。

二、簽約注意事項:

當房東與房客於洽商租屋時,只要就租屋之使用收益與租金之支付內容達成一致並互相表示同意,房東即有義務要將符合雙方事前所約定之屋況房屋交付房客使用,並應於租約期間保持租屋合於約定使用、收益之狀態。

而房客亦同時有依約定支付房東租金之義務。故口頭租約即為有效,但因白紙黑字可減少紛爭,且可留下書面証據,是一般人皆習慣訂立書面租約。

在簽約時,應注意將以下重要條文列入:

註明送達地址之特定與指定緊急聯絡人,房客欠租跑路後公示送達仍有法律效力

當租約中發生糾紛,例如房客遲付,甚至拖欠了好幾個月的租金時,房東第一要務就是發出存證信函,以書面的意思表示請房客按期交付租金,或提前終止租約,請房客搬離,以便出租給下一位房客,減少損失。

但其實最常發生的狀況是房客「人去樓未空」的情形,亦即房客將個人物品仍留置於租賃房屋內,但卻無法聯絡房客,故如能於租約條款中記明:「雙方當事人間就本件租約所為任何意思表示之送達地址悉以租約所載之地址(含聯絡人:xxx)為準,

如一方有遷移或改變者,應事先以書面通知他方知悉,否則,如有拒收或無法送達之其他情形而致退回者,悉按第一次附郵寄送通知之日期,視為已合法送達之日期。」即能解決上述送達不到之問題。

簽約時先拍照存證,避免契約到期返還房屋時出現糾紛

契約到期時,房客應將租屋回復原狀遷空返還房東,而何謂「租屋原狀」?

即常因欠缺証據,而使當事人間各執一詞,甚而不惜進法院解決,徒傷彼此和氣。

故為使「租屋原狀」明確化,實有必要於租約訂立後交屋時,將租屋狀況予以拍照存証,並以附件(或附圖)併入租約,以供日後租賃關係消滅時返還租屋回復原狀之參考。又如租屋附有傢俱、設備時,亦應詳列各物品之清單併附於租約內。

事先約明何種情形下房東具有檢視屋況權利

租屋糾紛案件中常發現房客於依約繳付前幾個月之租金後,即行蹤不明,使房東不知如何處理善後,一般房東經常採用找來管區派出所警員或村里長陪同開鎖之人進入租屋內之方式,以確認房客是否已離去租屋不再占有之狀態,然此舉行為,因欠缺法律規定及租約約款之依據,易生糾紛。

故為杜絕爭議,得於租約內約明:「倘房客未依約正常繳付租金,經房東定相當期限並累計兩次催告信函之合法送達後,乃置之不理者,或經房東依約終止本件租約者,或於租期屆滿者,房東得逕行開鎖並請求公証人至租屋內檢視屋況,房客不得異議。」
來源崔媽媽基金會

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