迎接升息 房貸省息大作戰╱房貸商品多 利率怎麼貸最划算

中央銀行又宣布升息,全台高達320萬的房貸戶要注意囉,該如何省下更多利息支出,記得重新把算盤拿出來打一打,以免你的荷包隨著央行升息,愈來愈瘦!央行自10月起,調升利率,民眾需要多付出多少房貸利息呢?

銀行業者說,若以台銀為例,和房貸利率有關的定儲利率,各天期平均約調升0.085個百分點,以房屋貸款500萬元計算,每月利息支出增加約354元,一年利息支出則增加約4250元。

銀行主管指出,由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種,若房貸族選擇的是「月調」,最快在11月,就會感受到房貸利息負擔又增加!

房貸商品多 量身打造最可靠

由於每個人適合的還款方式與條件都不相同,銀行業者建議,除考量房貸利率高低之外,可善用銀行推出的房貸利率試算服務,以自己目前的還款條件,推估何種房貸商品最省息,加快還款效率。

理財專家舉例說,倘若每月手中的可支配所得已經不多,為避免繳不出房貸,則還款年限就必須拉長等到年終發獎金,或是領到紅利,再一次付出還掉的本金,減輕利息費用。

銀行業者還說,與房貸族高度相關的指數型房貸,依各銀行定期調整的時程有所不同,每季或每月調整一次,調整幅度約與存款利率相當,目前主要公股行庫指數型房貸,前半年利率仍在1.55%上下,若調升0.06個百分點,每月的利息錢,將立即有所反應。

但是,由於市場普遍認為,未來利率還有調升空間因此這次升息最大特色是,機動利率調幅高於固定利率,建議民眾存款時,雖然可選擇機動利率,但選擇房貸時,最好則以固定利率為主。

房仲業者指出,調查數據顯示,高達7成的民眾可接受升息2至4碼,從每月購屋負擔金額來看,央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平,或是排擠到其他日常生活支出,影響生活品質。

緩步升息趨勢 固定利率卡好

特別是,歷經國際金融海嘯,央行連續降息,目前利率水準仍偏低,對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大,現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重,多看屋多比價,不用擔憂會被升息所增加的房貸支出,壓得喘不過氣來。

銀行主管認為,儘管央行每次升息幅度不大,短期內房貸利率水準也在2%以下的低檔,但是未來隨著經濟持續成長,利率緩升的趨勢不變,民眾衡量購屋能力,可以自行加碼0.5%~1%來計算每月房貸支出,用比較嚴謹的財務規劃,來避免日後房貸增加的壓力。

或者,直接選擇固定利率的房貸商品,將利率水準鎖住也會比機動利率來得更加划算。

銀行主管指出,放眼目前市場上房貸,多為分段計息1段到3段皆有目前較多人辦的是階梯式的,「前低後高」的3段式房貸,即前半年利率低到1.6%附近,第7到24個月,加碼後約2%左右;第3年起更高,目前行情約在2.1%上下。

利率好幾段 怎麼貸最划算

舉例來說,一位陳先生,房貸金額為400萬元,若選擇「前低後高」房貸,其前半年利率為1.5%、7至12個月為1.99%、第2年起2.25%,半年後央行調升利率,漲幅為0.25%,第2年上漲了0.5%,第3年又上漲0.5%,客戶只有在前半年享受到低利,第7個月以後利率就開始往上調升,最後房貸的利息支出,總共為146萬。

若換一個貸款方式,房貸客選擇的是前2年利率固定式房貸,雖然前2年利率都為2.2%,但是在市場升息2次後,房貸戶的利率還是維持在2.2%,一直到第3年才開始反映升息,總利息支出為141萬元,較「前低後高」省下5萬元,

也就是說,在升息時代下,固定利率雖然前期利率較高,但整體計算後,利率其實比「前低後高」還要更划算。

有銀行業者腦筋動得快,搭上央行升息潮,推出「固定利率搭配機動利率」房貸,提供客戶選擇前兩年固定利率,再搭配第3年起的機動利率,固定利率最高申貸額度為房貸總額的50%,客戶的房貸利率可彈性選擇、資金運用更靈活!

業者指出,這類型的房貸可降低房貸升息風險,房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息,等於透過分散利率風險以及抵利的特點,讓客戶省下更多房貸利息。

由於央行接連在6月和9月升息,為怕升息加重付息壓力,近期選固定計息的民眾,有增加趨勢,而最近又有不少購屋族,面臨選固定或機動計息的困擾,為搶市場大餅,包括花旗銀行跟星展銀行不約而同都推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。

機動搭配固定利率 很划算

以星展銀行推出的專案為例,貸款5百萬元,前2年可固定、機動互搭,最高250萬元以1.77%固定計息;剩下的則以機動計息,利率由1.77%起跳;2年過後、第3年起則全部改採機動計息。

與3段式房貸相比,假設央行升息速度稍快,3年內升息6次,按星展銀行試算,約可省下17.9萬元利息;若央行升速較慢,3年內只升3次息,也可省下10.5萬元利息,就算央行就此停住升息腳步,未來都不再升息,也能省下12萬到16萬元利息,不論算盤怎麼打,都划算。

至於各類政府優惠性貸款的調升幅度,例如:4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等,都是依據郵局2年期定期機動利率而變動,預計在這波升息趨勢下,馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算,每100萬元,每年利息增加金額約324元。
理財周刊 (530 期)文/成均