真要蓋「小帝寶國宅」嗎?╱評論「帝寶」級社會住宅的經濟效益

住屋問題引爆的民怨燒出了熊熊怒火,馬吳政府不得不鄭重應對,提出各式各樣解決方案。其中的「小帝寶」社會住宅方案,乍看之下很吸引人,但隨即招致各種批評,行政院則稱這只是地方政府的建議而已。

「小帝寶國宅」未必真能成案,但政府對住屋問題應有全套對策,已是當務之急。

台灣的都會區房價在過去幾年之內爆漲,尤其台北市的豪宅價格屢屢飆新高,一來是政府調降遺產稅之後的熱錢回流所致,二來加上投資客推波助瀾。

政府為「打房」已使出金融和稅務方面的手段,銀行緊縮房貸多少壓抑了投機行為。

至於熱錢回流的經濟效應利弊互見,應因勢利導,而不一定非要嚴格防堵,更何況台北市的豪宅價格比起鄰近國家還稱不上過高。

所以,豪宅這一端的價格問題,和平價住宅那一端的供給問題,不能混為一談,也不可能用單一的邏輯思維解決。

也所以,「小帝寶國宅」真是個糟糕的點子,難怪連藍營立委和財政部長都反對。

台北市仁愛路的空軍總部土地位在精華區,若拿來建社會住宅只租不賣,既缺乏都會分區規畫的概念,這塊土地原本可能高上好幾倍的經濟效益也發揮不出來。

甚至還有網友怒稱,政府在市中心蓋平價住宅,會讓那些辛苦存錢只能在郊區購屋的中產階級,感覺被人當成笨蛋。地方政府一個「好心」的提議,民眾和專家卻都如此反應不佳,顯然從一開始就思慮不周。

政府對老百姓的安居樂業應負有基本責任。

但老實說,歷來各級政府和民代前往香港、新加坡「考察」國民住宅,出團可能不下百餘回了,到現在還會冒出來「小帝寶國宅」這種點子,可見得既沒有一以貫之的政策,對於向來執行的成果恐怕也是不檢討不改進,等到民怨快要「動搖國本」了,才來急就章提出零星建議。

多少幾乎不敢再懷有「住者有其屋」夢想的年輕人、勞工階層,對於政府能端出什麼「牛肉」來望眼欲穿,現在行政院宣稱要對社會住宅提出整合方案,千萬不要讓人失望。
【聯合晚報╱社論】2010.10.19

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評論/「帝寶」級社會住宅的經濟效益

日前台北市政府拋出有意在台北都會中心的仁愛路、建國南路口的空軍總部現址興建「社會住宅」,預計明後年進行先期作業。

所謂「社會住宅」,綜合目前相關政府首長向媒體的說明,是指政府提供土地興建「只租不賣」,以供銀髮族、年輕人和學生族群承租的住屋。

針對上述媒體報導,心中一則以喜一則以憂。

多年來,在房價問題一再引發低收入者及無殼蝸牛群起攻之的狀況下,台北市府能夠針對「社會住宅」政策提出稍為具體的方案,不免讓人一時心喜。

但是,選擇台北大安區僅有且最大的精華土地做為「社會住宅」之用,是否符合最高的經濟效益,則不免令人憂心忡忡。

首先,從「需求層面」來看,我們必須先了解,「社會住宅」的用意,在於為買不起或租不起房屋的族群解決住的問題。這些市民的基本需求是「安居」,絕非「豪宅」。

因此,在大台北及毗鄰各地多的是政府可用之地的情況下,以豪宅之地興建號稱「小帝寶」的社會住宅,顯然有違居住者的需求。難怪連社會住宅推動聯盟都訝異「規格有點高,尺度有點大」。

其次,從「都市計畫層面」觀之,強將弱勢族群集中融入豪宅林立的社區,一方面周遭生活機能與水平乃台北首富之區的高檔標準,顯難符合弱勢者的財力所及與生活所需;另一方面,若壓抑此一繁榮社區的生活水準以因應弱勢居民的需求,勢將影響周遭市容的高度與發展。

其結果不是無殼之族不願住進「小帝寶」,就是大富人家搬出富裕之區。這樣的景象豈不令人深以為憂?

再從「企業經營」的角度論之,「小帝寶」級「社會住宅」的經濟效益更值深入檢討:

第一,企業經營首重效益,政府經營土地資產的道理也無不同。

空軍總部這塊精華地段的土地約有2萬1,600坪,以市價每坪450萬元計算,僅土地就有972億元的市值。專業土地開發商更指出,如變更作為商業使用,更可創造高達2,000億元以上的總值。

政府若將其「地上權」標售,不但土地還是政府所有,其收入更可在南港、木柵、北投,以及台北市郊等交通方便、生活機能適切的地區,找到百倍於空總面積的土地,作為社會住宅之用,其所受惠的民眾人數更可大幅提升。

第二,空總地價極高,在其上興建房屋的成本自然也居高不下,因此計算出來的房屋租金自然無法「平民化」。

如此一來,弱勢者豈有能力負擔力所未逮的租金?如果政府硬把租金調降以符弱勢財力,則又背離土地本可發揮的高度價值。難怪有人譏評政府「何苦以西裝布料做短褲」?

第三,大規模的集體「社會住宅」,事實上無法兼顧學生、銀髮、無殼及殘障等各種不同族群的不同需求,將渠等強制融合於大宅院,只有徒增尷尬,還不如因地制宜選擇多處空地,興建不同區位與格局的社會住宅,相信更能符合不同族群的實際需求。

第四,沒有高度文化氣質,就不能成為一個令人尊敬的現代化城市。

台北現有的「國家劇院」、「國家音樂廳」、「國父紀念館」等藝文表演場所,其規模及素質早已必須改進提升,此為眾所週知。

位於毗鄰且面積遼闊的空總土地,如能興建世界水準的大型表演場所或藝文中心,相信絕對比作為「小帝寶」級的社會住宅更有利於廣大而不特定的民眾,且可建立台北市的世界城市地位。

總之,為政應如企業經營。政府面對稀有而高價的大筆土地開發,更應周詳而審慎地規劃,俾創造最高經濟效益,以符人民的最大期待。
(作者是國際通商法律事務所資深合夥律師)
【經濟日報╱陳玲玉】2010/10/19

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