都更新政 精華區老宅身價漲/買都更宅 時間預算要考量

都更新政 精華區老宅身價漲/買都更宅 時間預算要考量

老公寓變身新豪宅,屋主身價一下子翻數倍,彷若中樂透一般,因此打著都更題材的老公寓,因而成為近幾年房市相當搶手的熱門物件。

隨著北市府推出的「老舊公寓更新專案」已在8月初上路,房仲業者指出,近半年的確大舉帶動老公寓的買氣,房仲網站的老公寓點閱率也有上揚趨勢,但也使得部份區域的老公寓房價被炒過頭,創下跌破眼鏡的區域天價。

整合不易 都更財看得到吃不到

儘管根據北市府統計,全市有14萬戶的老公寓住戶符合新的都更條件,不過,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮提醒,並非所有的老公寓都能推動都更,仍要考量住戶整合的狀況,以土地持分10坪的舊公寓為例,至少要有60戶以上的公寓一起申請才符合門檻。

其次,住戶自組更新會,必須要8人以上的土地及建物所有權人發起籌組,並在核准的6個月內召開大會,因此住戶之間的溝通協調十分重要,難度當然也相對較高。

高齡老屋狀況多 要有長期抗戰準備

此外老公寓在都更題材發酵後,也不乏發生屋主開價高出周邊大樓許多的怪現象。

專家提醒,高齡老屋普遍屋況較差,甚至要處理滲漏水等問題,要額外準備一筆裝潢翻修成本,購屋人須審慎評估自備款的負擔。

其次等待「都更」商機的時間成本,至少長達5至10年,須有長期抗戰的心理準備,且在貸款年限及成數上也有較多的限制。

其他潛在成本還包括鑑價費用、工程款、工程期間安置住所的租金等龐雜費用。

最好要找專業的委託單位提供意見,例如建築經理公司、土地資產公司等,由跳脫利害關係的第3方人士擔任住戶之間的協商橋樑,推動都更會較順利。
【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】2010/10/18

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買都更宅 時間預算要考量

都市更新話題熱炒,讓土地持份較大的公寓,成為當紅炸子雞。不過房仲業者也提醒,都市更新曠日費時,高價買進老公寓不一定是划算的買賣。

買老屋 銀行貸款成數限制多

住商不動產企研室主任徐佳馨說,銀行貸款成數是依照貸款人的年齡加上屋齡而評估,買老房子,屋齡太高者在銀行貸款這關恐怕就會有些問題。徐佳馨指出,若借款年限要申貸 30年,購屋人必須選擇屋齡25年的華廈產品,才有機會過關。

平心靜氣看需求 買公寓不等於買都更

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,買公寓如果是單純自用,其實只要注意價格、屋況與地段,但如果心中打著等待都更的算盤,就要想清楚。

有機會都更的公寓產品,除了屋齡要大於30年,區域平均房價得越高越好,如果每坪低於20萬,改建其實不划算,也甭論建商會出面協助整合。

此外,除了具備這些基本條件,房屋本身還得有臨路寬、無店面、住戶單純、共識強等條件,市場上有不少打著「都更屋」話題的公寓,實際上並沒有成就都更的條件,是想要藉著公寓大發都更財的民眾要特別注意。

以都更申請件數來看,申請案件一路攀升至去年高達116件,創下歷年新高,但近2年的核定件數都只有20件,可見都更的去化率緩慢。

不是每間公寓皆可透過都更變豪宅,必須是精華地段、土地持分高的公寓,都更機會較大,儘管如此,都更的核定率極低,且都更時程曠日廢時,若一味追逐都更題材,卻忽略老公寓價格已飆漲過高,將壓縮未來利潤,風險也隨之增高。

都更宅屋況差 先準備修繕款

信義房屋企研室經理蘇啟榮說,買老公寓雖房價較低、負擔也較輕,但高齡老屋有三大潛在成本,購屋人不能忽略,包含:一、老屋多半屋況不佳,二、等待都更時機時間成本,三、銀行貸款成數等。

蘇啟榮表示,老屋屋況不佳,甚至要處理滲漏水等問題,居家環境不一定舒適,很有可能搬進去住先要額外準備50至100萬元的裝潢翻修成本;再者,等待「都更」商機的時間成本,至少長達5至10年,老公寓屆時垂垂老矣,若要等待「都更」商機,須有長期抗戰的心理準備。