中資炒樓 台灣人民受苦/中資迂迴買樓 政府袖手無策 無法可管

很多房地產業者認為,台灣簽了ECFA,就會像香港簽了CEPA一樣,房價一飛沖天,政治大學地政系教授張金鶚表示,事實上,香港自97年回歸後,隔年房地產就開始一路下滑,直到03年SARS時跌入谷底,而CEPA正是這時候簽訂的,房價當然會開始反彈;

但反觀台灣,房價在這兩年已經炒得很高,怎麼可能再繼續上去,此時簽訂ECFA,如果基本面沒有提升,根本無濟房市發展。

目前市場一窩蜂認為大陸來台買房會帶動房市發展,張金鶚認為,首先,到底有多少中國人會來台灣置產還有待商榷,畢竟在商言商,台灣的獲利空間並沒有大陸多,況且對他們來說,台灣並不是個熟悉的環境,沒必要冒較大的風險,除非像購買台北101大樓這種宣揚國威的政治因素才有可能,因此「陸資來台買樓」的美夢可能被業者太誇大了。

在住宅產品方面,內政部日前修正大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法部分條文及申請書,放寬陸客來台">陸客來台一年總停留期間由一個月變成四個月,

張金鶚表示,如果政府繼續放寬下去,很有可能會衍生出假投資真移民的「LONG STAY」現象,而國外的移民政策,都是以具有特殊專長的人才為主,不像台灣是開放人來炒房,炒高了、賺了錢,拍拍屁股就走了,到最後苦的還是台灣人民。

至於商用不動產方面,商辦的投資報酬率不到3%,代表台灣目前的資本面其實還是不好,無法支持較高的租金,雖然有一些陸資陸續來台置產,但原因是大陸人想賺大陸人的錢,不想讓台灣賺大陸人的錢,

例如日前以天價買下安泰銀行忠孝分行的中國名錶大廠亨得利,就是看好大陸人出國旅遊的奢侈品消費商機,乾脆在台設點,自己賺;也有大陸的旅遊業者,磨刀霍霍準備吃下台灣的旅館,展開一條龍式的經營模式,從上游到下游的商機都被大陸人賺走。

張金鶚表示,賺錢的目的,是要生活品質變好,現在台灣相反,為了經濟成長,反而把環境弄差,例如現在的日月潭、墾丁等景點,會有多少台灣民眾想去那邊跟人擠?

政府在住宅政策中應該更審慎評估,不論外資或陸資,都不能讓他們來炒房,只是陸資除了經濟誘因還多了政治誘因,更需要多加注意。
自由時報 記者黃宣弼/專題報導2010/10/18

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中資迂迴買樓 政府袖手無策

中資以化整為零的方式,將資金逐步搬進台灣炒房,已經開始了一段時間,有人用人頭戶、有人以私募基金方式,在台買賣房產,有人專做店面,也有人專炒預售屋轉售,但都低調行事,直到中國亨得利機構大剌剌在台購置不動產,才整個搬上檯面。

中資背景在香港上市的亨得利控股有限公司,日前砸九億買下台北市忠孝東路四段的安泰忠孝分行店面,每坪成交單價556.66萬元,成交單價雖沒有打破當地最高價的行情,卻是打破最低投報率的歷史新低,而如此的生意經,一下讓很多買家大夢初醒,原來,生意可以這樣做。

除了亨得利之外,據一家在台海兩岸都拓點的房仲店東說,有些中企企業主及「公務員」,已經在台灣下手買屋,主要看中的是房產的所有權,更喜歡「地標型」住宅,必須兼具投資效益,像位於總統府、台北101大樓附近,或是有台灣知名人士進住、名氣響亮的豪宅社區「帝寶」等,都是「炫耀財」型的投資標的。

這名接待過中資的房仲說,他了解過,買家資金來自第三地,過戶的人頭也是台灣人,所以沒有牴觸政府法令,至於想到台灣來買房置產,跟台灣的所有權及自由度有相當密切的關係。

短期買賣 獲利不錯

另位張姓房仲指出,他曾經幫數位中資客進場買預售屋,在快交屋時售屋,只做短期買賣,獲利情況不錯。

大聲公行銷顧問執行總監田大權則從他經驗中表示,接觸一些陸客,要他尋找一些小塊基地社區型別墅,要求基地方正、距離機場20分鐘車程、社區管理品質好、有管家等,但目前台灣建商尚未蓋出符合要求的產品,使得這類產品尚未成交,不過其他類型的房產交易悄悄進行,包括有一次購買五戶的案例,也有投資商辦、店面的案例。

事實上如田大權所說的案例,在台北縣的林口、桃園乃至淡水都發生過,不過銷售業者都採取十分低調方式,不願公開接受採訪,但表示確實有陸客來買房,買的價格大約在1000到1500萬台幣上下。

擁有所有權 具吸引力

淡江大學產經系教授莊孟翰表示,在台灣買房地產擁有「所有權」,與中國僅能「有限期的使用權」不同,還具投資效益,對大陸人深具吸引力,在簽訂ECFA之後,陸客會不會像香港CEPA經驗,有投資移民、技術移民的市場,仍待後續觀察。

現在官方控管機制上,似乎金流有嚴格管制,但業者說,中資在台置產,金流並非難事,只要在中國給關係良好的台灣人頭人民幣,台灣人頭付款即可,除了「洗錢」手法,若是擁有境外公司,在台進行交易,根本無法可管,也管不到。

也就在這項地下管道之下,最近市場傳聞,為數不少中資公司以商會、省會等「在台辦事處」名義,陸續買下舊商圈的商用不動產,其中又以近松山機場的民生敦北、復興南京等區域型的住商混合大樓,因為交通便捷,發展成熟,管理不若新穎的大廈嚴謹,受歡迎程度高於內湖瑞光路、信義區辦公商圈。

市場人士說,這些辦公室是「假成立、真占點」,辦公室內人煙稀少,「甚至拿來練推杆」,並非實際營運作業,而是先買下商辦設立據點,既有投資保值價值,又能搶先卡位。

在台設立據點者,除了想投資賺價差,也有人看好在台行銷品牌,「再從台灣賣回中國」的商機。

因為若在中國省份砸下一億元廣告或創立品牌,可能還跨不出該省份,若在台灣砸下一億元廣告預算,名氣蓋全台,商品還能「以台為貴」,打回中國賣出好價格。

可是檯面上,永慶房仲集團研展室協理黃增福說,目前未聽說中資在台辦事處已經購買房地產的案例,不過,「在台辦事處」只要向內政部與地政單位申請,就可以辦事處名義買辦公室,工作人員也可在台購置住宅,基本上是不困難的作法。
自由時報 記者簡明葳/調查報導2010/10/18

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內政部:無法可管

根據內政部發布的大陸人士來台取得設定移轉不動產物權許可辦法,中資購買台灣房地產有一定的限制,但ECFA簽定後,有不少中資藉由台商個人名義、或資金由第三地、或私募資金進入台灣,甚至是陸企在香港上市等方式,收購台灣房地產的情況屢傳不鮮。

內政部地政司指出,目前相關法令僅限定大陸地區人民、法人、團體或其他機構等,若是經由以上提及的情況,目前似乎無法可管。

內政部地政司表示,大陸地區人民、法人、團體或其他機構等,或其於第三地區投資之公司申請在台灣地區取得、設定或移轉不動產物權,須經由投資審議委員會許可,再把案件送至內政部審核,核准後才能購買。

此外,地政司強調,若是陸資在香港上市,持有股份超過1/3也算是中資企業。

根據內政部地政司統計,自2002年開放中國自然人來台購屋以來,計有58件申請案提出,31件核准,22件未通過,5件仍在審核中,其中95%是購置住宅。

據了解,31件核准案件,有一件是購買北市敦化南路、信義路四段的單層商用不動產,面積約153.67坪,總金額約1.3億元,是由兩岸旅遊交流協會所買下,用途是作為辦事處。

內政部地政司司長蕭輔導指出,根據大陸人士來台取得設定移轉不動產物權許可辦法第二條規定,有下列情況者不能給予核准,

一、依土地法第十七條第一項各款所定之土地,

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地,

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地,

四、各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地,

五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

簡單來說,不能持有土地,不能在港口置產,不能在國防部禁止的範圍內置產,如博愛特區,陸資便不得購買,101金融大樓也不能購買。

至於,日前大陸頂級鐘錶商亨得利公司大動作插旗北市忠孝商圈燙金店面,一改中資低調姿態。

內政部地政司表示,因該案件是使用台灣亨得利總經理趙振良名義購買,也就是使用台灣自然人名義,並不適用大陸人士來台取得設定移轉不動產物權許可辦法。

截至去年6月前,還可透過央行追查資金來源,不過自去年6月底陸委會定調不追查背後資金來源後,即使使用人頭名義購買,也不再追查背後資金來源。
【2010/10/18/自由時報/記者徐義平/專題報導】