多空交戰方興未艾 房市銷售 低價仍是王道

這一頭,央行持續嚴控房貸,並祭出更嚴格的土建融資管制;那一頭,新案成交行情毫無下修跡象,開價也仍持續攀高。產官各自立場與觀點之不同,使得九九年房市進入第四季,仍然持續下半年以來多空交錯,甚至混戰的局面。如此發展下,低價仍舊是順銷的最關鍵因素… 

翻開最近兩三週的各大報,房地產建案廣告頁又開始大舉搶佔版面及閱聽者目光

這時,或許不少人會心生以下疑問:『央行不是持續打壓房市嗎?買氣不是因此下滑嗎?何以房地產建案推出及曝光仍如此積極?』

確實,六月底央行祭出史上第二次選擇性信用管制,代表央行面對及處理的態度是積極且堅決的;希望透過資金管控的政策手段,讓可能過熱的房價及資產泡沫降溫。而央行彭總的立場,主要是基於近幾年的資金行情,和十餘年前亞洲金融風暴時期,有相當多類似之處。

央行續下重手 業者攏無驚    不過業者這邊顯然並不這麼看衰。

彭淮南的觀點與作法,是源自『鑑往知來』,房市業者持續看多、作多的最有力後盾,則是史無前例的兩岸和平往來,及全世界金流匯集。

國泰天母豪宅案喊一六○萬一坪已不夠看;日前信義計畫區一○一大樓旁基地再度易主後,已喊出單坪房價四位數字,準備挑戰亞洲及全球豪宅天價。

先不論這價格是喊好玩的,是真有如此『雄心壯志』?台北市又是否真已具備如此『資質』?之所以出現這樣的聲音,和業者認為,北市房市已躍升國際盤有絕對關連;而這背後,是靠兩岸交流及國際熱錢造成的第二波資金行情撐腰。

從近幾週建案廣告量反彈爆炸,到北市信義計畫區豪宅喊出每坪千萬天價,都在在說明,面對央行這邊的持續調控,且出手一次比一次重,業者這邊完全沒在怕;或許推案動作稍微低調,但喊價仍要鏗鏘有聲,姿態與信心更是比天高。

在央行與業者兩邊持續對作之下,一般消費者荷包,又還沒有如政府簽署ECFA前宣稱一般,已經更豐厚;在阮囊仍羞澀之下,當然只能外移到二線平價區域購屋,投資客持續受到資金管制、投資門檻增加,也只能找相對低總價產品下手。

於是,低總價產品持續成為目前熱銷保證。

官商持續對作 短期發展渾沌

從各區介紹分析來看,別說是大台北,其實幾乎是整個北台灣各區,房價都完全沒有任何修正跡象。

近兩個多月北市高價產品銷售遲滯,但新案仍多走中大坪數,開價更毫不手軟;中山區將再現百萬單價案,國泰天母豪宅喊出一坪一六○萬,二線區如大同、文山政大、內湖潭美,新案開價也仍在墊高。熱銷的市中心相對低總價產品,折算單價也都動輒七、八十萬/坪。

北縣這邊也不遑多讓。

三重、蘆洲續靠捷運題材炒作,新莊副都心題材還在發燒,板橋華中橋BT開發案,可能是當地最新的房價翻漲戰區。

和近百萬單價水準的南港僅一站之遙的汐止,就業者角度,當然不可能有不跟漲的理由。

原先印象中的平價區,深坑新案開價早就來到三字頭,北大、淡海靠著一字頭價格,銷況穩定,但房價漲幅其實也都不小;除跟漲效應外,主要還是購屋人口外移,推升原本低價區價格的結果。

再看桃竹及宜蘭。

南崁湧現愈來愈多台北客,北桃新案開價毫無下修跡象;新竹行情也是低價商品反應較好,但高價案也毫無價格鬆動的跡象。上述種種都代表著,央行資金管控,根本沒有達到彭總裁的預期效果。

純從房市發展角度,央行一系列政策作為,確使部分投資客暫且縮手或以租代售;不過業者已獲利豐厚、後盾雄厚,對後市看法又和央行完全相左,因此以成本居高為由,續行價格拉高之實,最後造就了目前所見,官方與房市業者持續對作的奇特景象。

而根據最新發展,最新土建融資管制措施箭在弦上,隨時都將成為最新正式政策。理論上,這當然對推案者產生若干程度的實質影響,心理面上也會對消費者造成若干衝擊。因此短期內,也就是到年底前,台灣房市應會持續目前所見的渾沌未明情況。

選舉時節迫近 慎防政策買票

不過,歐美日等國持續的量化寬鬆貨幣政策,代表央行的持續房市調控,很可能將面對新一波的資金猛獸攻擊;中長期而言,如果最根本的產業多元化、區域均衡發展及賦稅等改革推動不力或無具體成果,則未來都會房價肯定仍有炒作空間。

除了基本的經濟面因素外,年底選舉將屆,因此近期一系列政策推動或宣示,皆須審慎以對。

貧富差距嚴重化背後,確有相當程度的結構性問題;不過近年都會區房地產價格飆升,加上不合理的稅制稅基,使得房地產商品的買賣與持有,變成讓貧富差距擴大的幫兇之一,這絕對是不容否認的事實。

而選舉在即,窮人富人手中選票,對政客來說價值一樣,因此此時喊出富人稅,或更積極的稅制改革,確實有其『背景』因素,不可不慎。

稅改茲事體大,確實有積極推動的必要;不過如同一干選舉支票一樣,選舉之後,才是真正檢驗的開始。
新聞提供:住展期刊 350期