14 10 月 都更、土地持分高 4層樓老公寓 都更最吃香
受到房價上漲影響，具備高土地持分與低公設的公寓產品，日益受到購屋人青睞，房仲業者發現，台北市中心五區，包含中正、大安、信義、中山與松山區，區內4層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊的影響，反因土地持分較高，平均成交單價比5層樓公寓還高。
土地持分高、實用面積大 公寓翻紅
都更題材發酵，建商頻釋出都更議題，讓一般民眾開始注意到老舊公寓，也就是持分土地潛在的開發價值，據統計，從2008年開始，4樓公寓與5樓公寓的平均單價就開始拉開，房市交易愈熱絡時兩者價差愈大。
除了高土地持分因素外，北市大樓產品房價走揚，加上現在大樓的公設比普遍較高，促使實用面積大、土地持分高、相對大樓低價的公寓產品受到注目。
市中心公寓 4樓、5樓身價差很大
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，4層樓公寓平均屋齡大約36年，比起5層樓公寓產品高出9年；不過以房屋30坪左右的公寓產品來說，前者土地持分約為9~11坪，後者土地持分則約為7~9坪。
4樓公寓土地持分多出近2坪，加上屋齡較老舊，比起「年輕」的5層樓公寓更具備都更的急迫性；關鍵則是市中心的高房價，造成4層公寓產品具備改建效益，身價比5層樓公寓高出一截。
此外，4層樓公寓一幢可能只需整合8戶屋主，5樓公寓則需整合10戶屋主，且大部分4樓公寓產品，有些前後陽台並未登記在權狀上，屋主還可辦理補登，都讓4樓公寓身價比5樓還高。
【網路地產王／洪倩宜／綜合】2010/10/14
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北市中心4樓公寓土地持分多 都更最吃香
台北市中心 5個行政區的老舊 4層公寓由於土地持分大、住戶單純，是都更案最佳標的；房仲業者統計，今年第三季成交紀錄，4樓與5樓公寓價差平均每坪新台幣3.7萬元。
受景氣復甦、房價上漲影響，具備高土地持分與低公設的公寓產品，受到購屋者喜愛。
信義房屋統計發現，台北市中心的中正、大安、信義、中山、松山區，4層樓公寓不僅未受屋齡老舊影響，反而因為土地持分大，平均成交單價比5層樓公寓還高；觀察第三季成交紀錄，平均高出約3.7萬元。
信義房屋統計，從2008年第二季起，4樓與5樓公寓平均單價出現差距，房市交易愈熱，兩者價差愈大，包括2007年第二季、2009年第二、三季，都是市中心 4樓舊公寓房價明顯高於 5樓公寓，兩者最高單季每坪價差達7.4萬餘元。
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，房子屋齡愈新，價格愈高，但台北市中心的公寓產品，卻呈現「年輕不見得吃香」的情況。
成交資料統計，4 樓公寓平均屋齡約36年，高出5樓公寓9年；以房屋30坪左右的公寓，前者土地持分約9到11坪，後者土地持分則約7到9坪。
更重要的是，4 樓公寓比起「年輕」的 5層樓公寓具備都更的急迫性；最關鍵的是市中心的高房價，造成4樓公寓產品具備改建效益，身價比5樓公寓高一截。
他舉例，若公寓位在商業區土地上，背後潛在價值更高，例如近日忠孝東路的公寓，土地使用分區為商三，土地使用強度高出住三許多，又具備更新的未來性，最後標出7901萬元的價格；
建物面積每坪突破百萬元，相當驚人，若以土地持分面積計算，每坪商業區土地352萬元的單價，就不至於讓人意外。
不過，此種現象不適用北市的市中心 5 區以外地區，北市其他行政區的4樓與5樓公寓房價價差不明顯，決定房價水準的因素，仍在於交通、生活機能等基本住宅條件。
中央社記者韋樞台北12日