都更、土地持分高 4層樓老公寓 都更最吃香

受到房價上漲影響,具備高土地持分與低公設的公寓產品,日益受到購屋人青睞,房仲業者發現,台北市中心五區,包含中正、大安、信義、中山與松山區,區內4層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊的影響,反因土地持分較高,平均成交單價比5層樓公寓還高。

土地持分高、實用面積大 公寓翻紅

都更題材發酵,建商頻釋出都更議題,讓一般民眾開始注意到老舊公寓,也就是持分土地潛在的開發價值,據統計,從2008年開始,4樓公寓與5樓公寓的平均單價就開始拉開,房市交易愈熱絡時兩者價差愈大。

除了高土地持分因素外,北市大樓產品房價走揚,加上現在大樓的公設比普遍較高,促使實用面積大、土地持分高、相對大樓低價的公寓產品受到注目。

市中心公寓 4樓、5樓身價差很大

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,4層樓公寓平均屋齡大約36年,比起5層樓公寓產品高出9年;不過以房屋30坪左右的公寓產品來說,前者土地持分約為9~11坪,後者土地持分則約為7~9坪。

4樓公寓土地持分多出近2坪,加上屋齡較老舊,比起「年輕」的5層樓公寓更具備都更的急迫性;關鍵則是市中心的高房價,造成4層公寓產品具備改建效益,身價比5層樓公寓高出一截。

此外,4層樓公寓一幢可能只需整合8戶屋主,5樓公寓則需整合10戶屋主,且大部分4樓公寓產品,有些前後陽台並未登記在權狀上,屋主還可辦理補登,都讓4樓公寓身價比5樓還高。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/10/14

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北市中心4樓公寓土地持分多 都更最吃香

台北市中心 5個行政區的老舊 4層公寓由於土地持分大、住戶單純,是都更案最佳標的;房仲業者統計,今年第三季成交紀錄,4樓與5樓公寓價差平均每坪新台幣3.7萬元。

受景氣復甦、房價上漲影響,具備高土地持分與低公設的公寓產品,受到購屋者喜愛。

信義房屋統計發現,台北市中心的中正、大安、信義、中山、松山區,4層樓公寓不僅未受屋齡老舊影響,反而因為土地持分大,平均成交單價比5層樓公寓還高;觀察第三季成交紀錄,平均高出約3.7萬元。

信義房屋統計,從2008年第二季起,4樓與5樓公寓平均單價出現差距,房市交易愈熱,兩者價差愈大,包括2007年第二季、2009年第二、三季,都是市中心 4樓舊公寓房價明顯高於 5樓公寓,兩者最高單季每坪價差達7.4萬餘元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,房子屋齡愈新,價格愈高,但台北市中心的公寓產品,卻呈現「年輕不見得吃香」的情況。

成交資料統計,4 樓公寓平均屋齡約36年,高出5樓公寓9年;以房屋30坪左右的公寓,前者土地持分約9到11坪,後者土地持分則約7到9坪。

更重要的是,4 樓公寓比起「年輕」的 5層樓公寓具備都更的急迫性;最關鍵的是市中心的高房價,造成4樓公寓產品具備改建效益,身價比5樓公寓高一截。

他舉例,若公寓位在商業區土地上,背後潛在價值更高,例如近日忠孝東路的公寓,土地使用分區為商三,土地使用強度高出住三許多,又具備更新的未來性,最後標出7901萬元的價格;

建物面積每坪突破百萬元,相當驚人,若以土地持分面積計算,每坪商業區土地352萬元的單價,就不至於讓人意外。

不過,此種現象不適用北市的市中心 5 區以外地區,北市其他行政區的4樓與5樓公寓房價價差不明顯,決定房價水準的因素,仍在於交通、生活機能等基本住宅條件。
中央社記者韋樞台北12日