12 10 月 預售屋投資風險高 景氣為首要／選購預售屋十大重點 買屋更理性
台北市的預售屋均價每坪逼近八十萬元，已和新成屋相去不遠，但卻和一般認知有很大的不同。房仲業者指出，過去一般認為預售屋消費者需負擔的風險較高，所以預售屋只有新成屋的八成價格，不過這波下來，北市預售屋目前價格早已跟新成屋平起平坐，甚至有些規劃為豪宅或者類豪宅的產品因為地段特殊性，預售屋開價較周遭新成屋高出不少。
對於要投資預售屋的投資人要特別注意哪些事情呢？
預售屋斷頭與否，景氣為首要
以目前北市的預售案，不少成交價格都已超越新成屋成交價格，隱約代表相信房市未來仍呈現多頭的格局佔大多數。
但，若未來房市未來因為利率上揚，呈現下修的局勢，當房價跌幅超過當初簽約的價格，就會造成拋售，甚至工程延宕。
通常，一個開發案建商手上會保留較特殊的產品，期待未來交屋時，房價順勢拉高，創造保留戶的高單位價值。
信義房屋建議投資人除了觀察市場買氣，也可同時參考利率與經濟指標，苗頭不對宜趁早出脫。
預售屋換約費誰支付 雙方寫清楚
台灣房屋發言人謝萬雄指出，民眾購買預售屋，最重要是要先了解建商是否允許交屋前換約，並言明換約費用由誰支付。
每個物件換約交易時間點不同，如果有「客變」需求，必須注意客變期；另外承受他人的預售案，也應注意是否已有變更，如格局、建材等，相關移轉費用由誰支付，也最好都白紙黑字寫清楚，省去日後爭議。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/10/12
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選購預售屋的十大重點供消費者參考，
無論你是不是購屋新手，都能輕鬆上路，不怕吃虧上當！
重點1 區位環境仍是重點
有人說，預售屋賣的是一個夢，因此購屋之前最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。
尤其是重劃區段的個案，往往過分強調未來遠景，等到入住之後才發現週遭荒蕪一片，價格很難馬上提升。
反觀良好地段的房屋，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。
重點2 房屋位置影響採光
相較於大環境，房屋位置強調的則是購買該戶位於社區內的位置，可以查閱總配置圖，以瞭解房屋在整棟規劃設計中的坐落位置，例如是不是位於邊間？採光面、景觀如何？雙併或連棟設計的戶別，有沒有與鄰房過近，影響私密的問題。
重點3 檢視藍圖了解室內格局
從單戶設計藍圖檢視房屋格局是否方正，以及柱位和大樑的位置，應避免大樑橫跨客廳、主臥室等缺點，客廳與廚房位置顛倒等重大缺失也應避免。另外如動線、通風、採光等，都可從室內格局一勘究竟，不容忽視。
此外，房間數要足夠且大小要合適，切不可有浪費空間或侷促不堪的情形。此外，各空間大小亦應事先瞭解清楚，避免客廳、餐廳太小而導致空間無法區隔、使用功能不彰。
重點4 仔細對照平面圖與樣品屋
有的樣品屋為了達到讓室內面積看起來較大的效果，會增加樓高、盡量減少收納等空間，尤其在小坪數個案最常見到，此外，像是隔間牆不以壁表而以牆心計算間距；
隔間牆沒有搭出厚度等狀況都有所聞，如此一來空間感便被不實地放大，或是根本沒有搭出樑柱真實位置，交屋時才發現有壓樑的情況，建議拿平面圖對照樣品屋實況仔細查驗。
重點5 核算實際坪數
一般而言，應以實際可用坪數的每坪單價來比較房價之高低當較為客觀，因此購買預售屋時應詳核設計藍圖所標示之尺寸與範圍，以確定實際可用面積之大小。
有些建商為了降低房屋單價，而將車位坪數一併計入銷售面積，其實只是數字遊戲罷了，這點應特別留意。
應仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，也要留意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。
重點6 標明建材設備等級
在羅列了一串的建材配備中，應以高級品為優先考慮，同時，買賣契約中應避免「同級品」字眼，最好能在訂約時附上品牌、型號、數量，甚至價格明細表，以便作為來日更換品牌互相找補之依據。
重點7 公共設施以簡單實用為考量
為何迎合現代人注重生活品質的需求，建商在公共設施中不斷推陳出新，不過羊毛出在羊身上，公共設施仍以簡單、實用為考量，以免費而不惠，使用率低，又得負擔龐大的管理以及維修費用。
重點8 留意公設比例的合理性
有些建商會利用公設比，吃掉消費者的實際購買坪數，以總價400萬的10坪小套房為例，單價看似40萬元，若公設比為30％，室內面積只有7坪，換算下來每坪價格超過57萬；
如果是百坪豪宅，那麼買到的虛坪就更多了！簽訂契約時，可要求明列所有公設項目，並註明大公、小公，以及計算公設比的方式，以免交屋時產生糾紛。
重點9 建商口碑重要依據
購買預售屋，固然可享受較成屋還要低廉的價格，也能在施工前更改格局等，但財務狀況不穩、以案養案的建商，則是預售屋能否順利完工交屋的最大變數。
最好選擇財力雄厚、透明的建商；建商口碑品質、之前推案在交屋後的價格變化等，也都可以列入評估，讓自己有多一層的保障。
此外，最好調查清楚預售屋的土地產權是否獨立、清楚，以免發生糾紛。目前有些建商提供「履約保證」及「銀行信託專款專用」，即使建設公司出了問題，也不擔心購屋權益受損。
重點10 查看建照保障權益
有些預售工地位了搶銷售時機，還沒等建築執照核發就進駐銷售，等建照核發後再與客戶進行簽約，但其實是不合程序的；甚至若無法順利取得建照、產品必須變更等，都會有損消費者權益。
因此在下訂前，應確實查閱建照，仔細核對建照號碼、起造人、土地標示等，跟預售契約是不是相符；並應請建設公司將建照影本附於買賣契約上，視為合約的一部份，以保障購屋權益。
聰明看樣品屋 購買預售屋更理性
建設公司為了促銷房子，都會設計出美觀精緻的樣品屋，企圖使你產生美好的憧憬。
最常見的技倆是，將原來的坪數，整體放大百分之十，或在天花板高度上增加二十公分，如此，在格局上，你看不出有什麼不同，但整個空間寬敞許多。如何避免所看的樣品屋與將來房子完工後落差太大，聰明看屋很重要。
1 牆壁厚度是否為標準尺寸：一般牆壁的厚度為12∼15公分，為了讓空間看起來更大，樣品屋牆壁通常只做6∼8公分，可不要小看這幾公分，若買的房子坪數小，這幾公分就可能對空間造成絕定性的影響。
2 天花板高度是否與實際完工高度相符：很多人買房子只在意坪數，卻忽略天花板高度，一樣坪數的房子，若高度差個10公分，視覺感就差很多，別只在意坪數是否確實，高度也要詢問清楚，一般正常的樓高約在3米∼3米2。
3 確定管道間的位置：大部份的樣品屋都不會標示管道間的位置，等到房子完工後，才發現浴室怎麼那麼小，原因就在於多了管道間。
4 樑柱是否標示清楚：空間中難免有樑柱的產生，而樣品屋常特意省略樑柱的位置，等到房子完工才發現空間變小，原來是樑柱佔了空間。
5 傢具是否為正常尺寸：把傢具縮小，也可以讓人感覺空間變大，但問題是你買的傢具可是正常尺寸，空間當然有落差。
6 別被穿透設計手法迷惑：為了讓樣品屋更具空間感，設計師常會用穿透性的設計手法，用玻璃取代一般的實牆，但萬一你不喜歡玻璃牆，想要用實牆，那空間感可又差很多。