住者有其屋政策 該改了/只租不賣社會住宅 實施對象應擴大

內政部營建署於十月七日公布,九十九年上半年住宅需求調查結果顯示,台北市的平均房價所得比將近十一倍。居住大不易使社會工作者及弱勢團體為此不平而發聲,也成為選戰的重要議題更說明了全盤擬定台灣(尤其是台北市)的住宅政策已刻不容緩。

在國內產業逐漸外移後,就業機會集中於台北地區的情況下,導致台北市的住宅供給不足約百分之七至八(即約七至八萬戶),此數據尚不包括未在北市設籍之流動人口對住房之需求。

在充沛且低廉的資金供給、住房供需失調、以及不動產投資者之收益與成本(如持有與利得之稅負)不成比例等多重因素下,房價上漲乃是預期之事,不僅將住民逐漸逼出台北市,在國際間也與中國大陸幾個城市及香港成為資產價格飆漲的指標城市。

就國際間已開發城市之房價所得比分析,人口密度是重要的影響因素,台北市的人口密度為每平方公里約九千七百人,僅次於紐約之一萬五百人(其房價所得比為十二倍),但北市之房價所得比已略高於東京(十倍,人口密度約六千)。

在這種環境下,若無政府相關配套措施,端靠央行道德勸說或監管銀行放款,要達平抑北市房價之目標,可謂緣木求魚。

唯有分散產業投資、增加就業機會至中南部,同時增加北市之住宅供給、輔以對投資者課合理之稅負,才能畢其功於一役。

然以往之國宅供給在北市已被證明為樂透色彩濃厚之政策,不應再復活,取而代之的,應是廣設價格合理的出租住宅。

出租住宅除了包括以往的弱勢住宅外,應有一般性的出租住宅,此舉除了增加供給外,亦可藉合理的租金吸引人口進住,並以為平抑房價之替代品。

在此方向下,國內的出租住宅應設定一成為下限,以台北市為例,將需約十萬戶,且不應集中在一特定區域,以免淪為被隔離之社區。

以德國為例,連續兩次大戰後,住屋嚴重不足,但政府與民間所提供的出租住宅,在目前仍佔整體住宅市場五成以上,也使得過去一、二十年間投資客無暴利可圖,但民眾安居樂業,使得德國經濟實力仍居世界鰲頭。

反觀國內以往參考採美國「住者有其屋」策略,住宅政策多著墨於補助民眾購屋,且認為不動產是經濟之「火車頭工業」;實際上的數據是不動產及營建相關產業之產值只約佔國內生產毛額之一成,若能使民眾在居住需求上無後顧之憂,國內經濟及人口則可望持續成長,達到國家社會永續發展的目標。
【聯合報╱林左裕/政大地政系教授、柏克萊加州大學訪問教授(美國柏克萊)2010.10.10

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社會住宅 實施對象應擴大

媒體報導,房價飆漲,都會區居不易,行政院長吳敦義表示,已指示財政部研究蓋只租不賣的社會住宅,且考慮有條件地交由得標者租給民眾,不由政府出租。

欣見政府高層正視高房價問題,並以貼近民眾需求的措施解決居住問題。

不過,事實上政府已祭出幾波打房政策,但因建地供需問題,及匯率變動、熱錢湧入,效果有限,而政府也擔心打到景氣,無法大刀闊斧打房。

筆者認為,房地產是自由經濟行為,政府應從兩方面著手

一是實施「漲價歸公」,透過稅賦制度使全民成為房地產熱的受益者,同時也不妨礙景氣;其次是如吳揆指示研究的

政府提供土地、只租不賣的「社會住宅」,這項作法歐美日等國已實施多年,造福不少買不起房子的人民。

因此我認為,前朝政府以「低利房貸」鼓勵民眾購屋,事後證明只是幫助建商賣房子,讓民眾成為一輩子都要背房貸的屋奴,目前政府既然有意研擬社會住宅措施,就應把措施當成社會福利政策,成為民眾免於「屋奴」的選項。

此外,吳揆認為如果由政府興辦「社會住宅」是「以恩始、以怨終」,因為過去的「國民住宅」政府蓋了、賣了就不管了,民眾當然有怨言,這次由政府出租土地當「包租公」,由民間業者興建、經營、管理,並限制收費標準,的確是項好辦法。

不過,國有財產局官員表示,下周將招標三筆台北市精華土地,目前只設定銀髮族及學生公寓,是以公益為目的,但現在買不起房子者眾,衍生不婚、晚婚及少子化問題,建議將對象擴大為全體沒有房地產的民眾,不但可落實「住者有其屋」,對解決衍生問題也有幫助。
人間福報 王質(高雄市/文字工作者)2010/10/7