顏炳立:資金瘋狗浪 推升房地產行情

中央銀行嚴打炒房,住宅市場買氣轉淡,但預期五都市長選舉過後,市場氛圍就會轉佳,顏炳立認為,2011年陸資會狂襲台灣各產業,四根柱子將撐住台灣房價。

今(2010)年8月初,台灣人壽(2833)以25.6億元拿下慶豐銀行大樓,換算為土地每坪833.77萬元,創下西區商辦土地單價新高紀錄;緊接著,東區商辦大樓行情指標「台北金融中心」,龍巖人本以總價18.2億元取得,溢價率高達46.5%,換算每坪建物價格為95.5萬元,創下松山區敦北商圈的最高價,另若扣除每個車位300萬元後,推算辦公大樓價格,每坪更高達109.2萬元。

各方備足銀彈搶商辦及土地 永慶房屋研展室協理黃增福分析表示,兩岸ECFA簽訂後,目前市場上有許多投資人將投資目標轉向商用不動產,將今年這波大型商用不動產買氣推到最高峰,而商用不動產標售熱潮接連上演,更見各家業主與投資人備足銀彈標地買樓。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太也說,台北縣政府在9月24日公開標售新莊副都心15筆商業區土地(抵費地),總計7025坪,底價總計61.86億元,底價每坪85萬~90萬元偏低,吸引95封標單搶標,結果全數標脫,標脫率100%,標脫總金額高達132億元,每坪183.15萬元,整體溢價113.4%。

其中一塊444地號,由桃園知名建商百懿機構旗下的史恩實業以每坪232萬元、總價13.88億元得標;另一塊304地號,由潤泰創新(9945)以每坪222萬元、總價10.59億元得標,分別創下北縣土地成交第一及第二高紀錄。

另台北市敦南派出所BOT案於9月28日開標,吸引高達11封的投標單,最後由日勝生(2547)關係企業日耀開發得標,權利金高達11.89億元,溢價92%,換算每坪292.43萬元,也刷新台灣地上權交易單價的新高紀錄。

央行只升息半碼 房市鬆口氣 在土地價格頻創新高的背後,可以看到建商、壽險公司、一般企業及投資基金爭相追逐的熱況,形成一股「央行嚴打炒房,建商照搶地」的乖離現象,使得「央行將再出重手」的傳聞四起。

不過,在9月30日的央行理監事會後,央行只升息半碼(0.125%)的決定,卻讓房市鬆了一口氣,隔天,營建類股股價就帶頭向前衝。

近期商辦、土地市場競相演出ECFA行情,反觀領先起漲的住宅市場在央行的壓抑下,購屋需求已回到「自住」的基本面,包括住商不動產、永慶房屋、信義房屋(9940)及台灣房屋與中信房屋的統計,6~8月的中古屋市場,成交量有下滑走勢,唯9月份則已止穩。

戴德梁行總經理顏炳立認為,住宅市場止熱,但商辦及土地成交熱潮接棒而起,主要是有「四根柱子」支撐,包括:「資金太多、利率太低、供給太少及需求太多」,他說,除非這四根柱子中斷掉一根,否則對房市不用太悲觀。

在央行理監事會召開前,顏炳立就分析,2008下半年金融海嘯發生,政府為救經濟,還發行「消費券」刺激消費,甚至調降遺贈稅至10%,有效引導海外資金回流,造成台灣資金的「瘋狗浪」,如果把房市比做是「鳥」,他不認為,政府想把「鳥」玩死。

顏炳立也反問,新台幣兌美元,為何能從32元大關挺進,升至31.3元,還不是資金在追逐股市、房市(被央行壓下來)之外,流向匯市?而若再觀察澳幣走勢,從28元下滑至23元多後,如今又彈升上來,也是「錢多多」的例證。

顏炳立表示,政府才調降遺贈稅,台灣就出現游資充沛現象,遑論後ECFA時代,陸資還等著進台灣。

他說,最近因為事情多,眼壓高而去看醫生,醫生拿手燈照他左眼時還邊問說:「南港房價是多少?」照右眼時再問「那邊的房子可不可買?」

結果,看病5分鐘,他開玩笑說,跟醫生分析房市半個小時,還要付錢(醫藥費)給醫生,很不划算,但連醫生都想投資房市、買店面,行情怎麼會大幅下來?

後ECFA時代 陸資等著來台 戴德梁行並統計去(2009)年全年土地交易為574.81億元,但是今年第3季已達587.02億元,超過去年全年的總額,而1到3季總計達1200.23億元。此外,去年工商用不動產(不含土地)的交易額為1003億元,今年前3季則有693億元(表1、表2)。

顏炳立表示,如果把今年到第3季為止的土地交易與工商不動產加總後達到1893億元,已超過去年全年的1574億元。

戴德梁行日前並舉行第4季待委託標售,價值超過300億元的土地、商辦及豪宅標的物說明會,現場200多個位子座無虛席,還要在兩側走道加位子,這些委標案若順利脫標,則今年全年的商辦及土地交易,至少超過2000億元。

戴德梁行員工則私下表示,手中還包括三重地區在內的很多委託案,金額超過200億元,會在明(2011)年第1季登場。

顏炳立認為,近來因中央銀行嚴打炒房,住宅市場買氣轉淡,但預期五都市長選舉過後,市場氛圍就會轉佳,屆時,觀望者應會開始有所行動,另經建會主委劉憶如也說:「不要忽略ECFA效應」。

他認為,在眾多資金推升下,2011年陸資的資金會狂襲台灣各產業,而四根柱子將撐住台灣房價。
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