最高法院「頂樓平台使用權」的見解,不承認「合法違建」的存在

民眾購買中古屋時,經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛,如果頂樓平台已經加蓋違建或空中花園,新購買頂樓房屋的民眾會以為,他買下頂樓就包括屋頂平台的使用權在內,有權獨自使用屋頂平台,但樓下住戶則認為屋頂平台是大家共有的,頂樓住戶無權侵害其他住戶的共有權。

對這個問題,最高法院曾召開民事庭會議決議,頂樓平台屬於大樓住戶全體共有,頂樓住戶雖可按其應有部分的比例使用屋頂平台,但應注意不得損及其他共有人的權益。

頂樓平台是大樓住戶全體共有

最高法院指出,「未經共有人協議分管的共有物,共有人對共有物之特定部分占用收益,須徵得他共有人全體之同意,如未經他共有人之同意而任意占用收益共有物之全部或一部,他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」

頂樓平台是建築物的基本結構,本質上當然是大樓住戶全體共有,即使未經登記,仍具有「共有」之性質,全體住戶應依頂樓平台的使用性質及目的來使用,頂樓住戶並沒有享有屋頂平台的專用權大家都可以使用屋頂平台,例如晒衣服、裝設電視天線、到頂樓乘涼吹風等。

不承認有所謂「合法違建」的存在

如果頂樓住戶未經樓下其他住戶全體同意就在頂樓蓋違建,目前司法實務見解是,頂樓住戶須將違建拆除,因為已侵害到其他共有人的權益。

部分的民眾或許有錯誤的看法,認為依據「台北市違建處理要點」,民國八十四年以前的違建可緩拆,如果頂樓的違建是在民國84年以前蓋的,被地方政府列為緩拆就是合法;但是,司法機關根本不承認有所謂「合法違建」的存在。

法院指出,緩拆只是行政機關囿於人力而作的行政事項,不能作為主張私權的論據,並不影響司法機關的認定,既然頂樓平台是大樓住戶全體共有,大家都可按其應有部分的比例使用屋頂平台。

法院認為,依法頂樓平台的所有權屬於大樓全體住戶共有,如頂樓住戶要搭蓋建物,須徵得大樓現住全部住戶的書面同意頂樓住戶若未取得其他住戶同意,即擅將頂樓平台供自己使用,屬於無權佔用,應將違建拆除,把頂樓平台回復讓全體住戶共同使用。
新聞提供:住展房屋網

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頂樓住戶是否享有平台的使用權

很多住在公寓大廈頂樓的住戶,以為可以單獨使用頂樓平台,常在上面搭建違建或遮雨棚,引起樓下住戶的不滿,雙方為此經常發生爭執,甚至興訟。

一名曾姓女子向建商買了一間大廈頂樓的房子,建商告訴她可以享有頂樓平台的專用權,在買賣合約書中也註明「樓頂平台由頂樓所有權人專用,當曾女高興的搬進新家,在平台上面搭建遮雨棚時,卻遭到樓下王姓住戶的抗議,認為屋頂平台為全體住戶所共有,曾女無權不讓樓下住戶使用。

屋頂平台為全體住戶所共有

公寓大廈頂樓平台的性質是不可分割,除非在住戶規約上有特別規定或是經過區域所有權人大會決議,否則不能讓個別的住戶約定專用。

雙方為此打起官司,曾女拿出買賣合約書,表示建商已經同意讓她有屋頂平台的專用權,但高院指出,買賣契約只有債權效力,只對簽約的當事人雙方(即建商和曾女)發生拘束力,對其他的住戶不生法律上的效力。

台灣高等法院認為,公寓大廈頂樓平台的性質是不可分割,屬於公寓大廈的共用部分,依據「公寓大廈管理條例」的規定,除非在住戶規約上有特別規定或是經過區分所有權人大會決議,否則不能讓個別的住戶約定專用,

曾女所住的社區其他住戶並未同意讓曾女享有頂樓平台的專用權,曾女就無權禁止樓下住戶使用,於是判決曾女敗訴,必須將屋頂平台上的遮雨棚拆除,並將屋頂平台返還全體住戶共同使用。

應該保持平台的原狀來使用

這裡要特別說明的是,即使經過該社區的區分所有權人大會決議同意,讓曾女有屋頂平台的專用權,曾女也不能在屋頂平台上面搭蓋違建,這是因為共有物的使用,必須按照共有物原先的性質、構造來使用才合法,也就是說,曾女應在法令允許的範圍內行使專用權,而屋頂平台依據建築設計施工成為平台的形狀,就應該保持平台的原狀來使用,如果在上面搭蓋違建,很明顯超出了使用權的範圍。

通常,公寓大廈的頂樓平台都具有避難逃生的功能,倘若在頂樓平台上任意搭蓋違建,一方面會影響到頂樓平台的避難逃生作用,另一方面也會對整棟大廈的載重設計造成危害,所以絕對不能在屋頂平台上面搭蓋違建。
新聞提供:住展房屋網

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