第三季商用不動產 價揚量縮 商辦景氣恐趨緩

即使商辦成交行情屢創高價,但租金卻沒有動能帶動,不易上漲,根據瑞普國際物業統計,第三季商用不動產整體交易量出現縮減情況,較第二季少12億元,小幅下滑0.04%,總經理劉美華指出,第三季呈現價揚量縮情況,可能是市場趨緩的徵兆。

瑞普國際物業表示,目前整體辦公室租金在沒有動能帶動下,租金難漲,使得目前辦公室的投資報酬率已低於3%的水位,部分甚至未達2.5%,目前則須觀察市場景氣狀況,才能獲增值空間。

永慶房屋商仲部協理黃增福黃增福表示,目前店面整體投資報酬率2.5%~3.5%,部分甚至不到2.5%,算是相對低收益的階段,不過,近來店面交易仍熱絡,主要是看好未來增值效益而非著眼於投資報酬率,他同時提醒,若是央行持續升息,利率調升至3%,高過投資報酬率時,當租金收益無法負擔利息時,屆時可能出現反轉現象。

根據商仲人士分析,若是利率升至3%,在租金難漲的情況下,唯有降價出售才能推升投資報酬率

若以總價1000萬元、投資報酬率3%的店面為例,以租金維持平盤為前提,想要將投資報酬率推升至4%,總價則需降低25%才能達到。
記者徐義平/專題報導 2010/10/04

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房仲:市場資金仍多 店面商辦交易熱絡

央行決定再度升息半碼,但沒有進一步打房動作。有房仲業者認為,在市場資金充沛的情況下,店面和商辦產品,因為一般行庫原本放款的成數就比較低,受到選擇性信用管制的影響也較小,對於自住和換屋市場,近來相對熱絡。

央行第三季理監事會議決定升息半碼,不過,並沒有採取進一步限縮建商土建融資等措施。

有房仲業者表示,其實央行六月底第一次升息半碼,並採取選擇性信用管制後,第三季北部地區換屋市場明顯減少兩成,不過,市場資金仍多,加上仍舊有外部資金回流,讓店面商辦產品近來相對熱絡。

蘇啟榮也表示,雖然央行對房市沒有進一步動作,但選擇性信用管制仍在,他說,第四季是房市傳統旺季,在自住市場觀望氣氛淡化下,相對於第三季,第四季房市交易量應該是中性偏向樂觀。
中廣新聞網

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央行打房後,游資轉往商用不動產,店面交易價平均漲幅約1成,尤其各商圈特殊店面成交價屢傳創新高,然而租金行情卻無上漲空間,投資報酬率直跌。

根據房仲業者統計,今年第2季各大商圈店面行情投資報酬率2~3.3%,然而第3季投資報酬率已降到1.8~2.9%,最近才入手店面的包租公要小心。

永慶房仲集團商仲事業部協理黃增福說,不少投資人看好陸客來台觀光效益,轉投資熱門商圈店面,以夜市店面最熱,然而不少店面租金都是簽長約價格,因此短期內租金難漲,反而造成近期租金投資報酬率低落,台北東區商圈店面甚至低到1.8%。較多陸客、人氣旺的西門町,投資報酬率最低也降到1.9%。

投資報酬率低,但賣方仍勇敢喊高價。

全國不動產師大店店長胡志勇分析,近期師大夜市走紅、店面價高,之前才傳出首件破億元店面成交案,沒想到師大路上某店面屋主最近有意要賣20坪店面、開價1.6億元,換算後每坪單價800萬元,投資報酬率不到2%,須持有50年以上才可能回本,業界對該屋主開價嘖嘖稱奇。

全國不動產總經理石吉平分析,店面熱度高,但租金投資報酬率持續低落,除非台灣整體經濟好、零售業起飛,才能帶動租金上漲。

但有房仲業者私下說,房東想漲租金卻換來店面持續空置,例基隆路、信義路四段店面原由星巴克承租,但房東漲租金後已空置1年以上。
【蘋果日報╱江碩涵╱台北報導】