1戶變2戶 北市分戶賣搶錢/屢傳爭議 學區分多戶 坪數小難住人

北市中心預售案開價每坪突破100萬元,舊公寓因都更炒作,動輒每坪40~50萬元,「分戶小宅」市場需求轉旺,北市府粗估,最近幾年每年都有逾200件的分戶申請案,以老舊大樓或住商混合大樓居多,20坪2房、總價約1100~1800萬元,可自住也可出租,吸引不少首購族及投資置產族。

台北市建築管理處主任秘書高文婷表示,北市因為房價高、學區住宅與租屋市場成熟,因此分戶申請案件多法令規定,已在使用階段的建築物,可依實際需要將原本面積較大的戶別分割成2戶或多戶,可使門牌與水電一併分開,據台北市建管處統計,每年向北市府申請分戶的案件將近200件,可見確實有市場需求。

1戶千萬元搶手

近年分戶產品出現質變,過去分戶小宅多散落在大安區中古華廈,信義房屋安和信義店店長黃振興表示,3年前就有許多投資客買下大安區50~60坪大樓,重新裝潢、拉管線、分割成2~3戶售出,當時小宅總價1000~1500萬元很搶手。

不過,隨著房價持續飆漲,目前大安區中古大樓每坪75~85萬元,若加上重新裝潢成本,整修後的20坪小宅,至少要賣每坪85~95萬元才有得賺,總價逼近2000萬元,市場較難接受,因此分戶小宅在大安區已銷聲匿跡,投資客開始移往松山區、中山區、中正區,鎖定房價比純住宅稍低的住商混合大樓。

在北市專門規劃分戶小宅的龍騰設計公司,近5年至少售出100戶分戶宅,足跡從大安區,到中正、中山區、甚至連永和都有建案,龍騰專案經理葉金蓮說:「還是北市接受度高,永和銷售期長達3~6個月,但北市通常在1個月內就可賣完。」

龍騰最新個案「松江南京」位於松江路某商辦大樓內,盤下105坪辦公室,重新改裝成5間16~23坪、總價1150~1740萬元小宅,本周才開賣便售出1戶。

此外,新生北路二段、20多年老屋「四季芳庭」3樓,原作商場使用、面積達1288坪,最近改裝成「璽朵四季宴」26戶33~67坪住宅銷售,總價2000~3000萬元,專案經理洪達欽表示,已銷售7成。

位精華區易出租

葉金蓮表示,分戶小宅買方以自住小家庭及置產投資族居多,這類分戶小宅多座落於精華商圈,且位於有管理、有電梯的大樓,「租相」佳,較獲得外商公司外派人員的青睞,20坪住宅1個月租金可達4萬多元,換算年租金投資報酬率可達3~4%。

分戶住宅特色

 
◎定義:一般建物因應實際使用需要,面積較大戶別可分割成2戶或多戶,稱為「戶數分割」,一般稱為「分戶」
◎優點:市中心老舊商辦或華廈內單層改裝小宅,可以較低門檻入住精華地段
◎缺點:管委會不一定願意接受改裝
◎聚集地段:北市大安區、松山區、中山區、中正區,多位於明星學校學區內或

主要商圈的高房價區
◎分戶後應具備條件:
.必須有獨立出入口
.分戶牆具有1小時以上的防火時效
.樓地板面積必須在30平方公尺以上
.具備獨立的衛浴與廚具
◎最新案例:
.中山區「松江南京」,規劃16~23坪,每坪69~73萬元,共5戶已售1戶
.中山區「璽朵四季宴」,規劃33~67坪,每坪55~61萬元,共26戶已售7成
資料來源:台北市建管處、《蘋果》採訪整理

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屢傳爭議 明星學區分多戶 坪數小難住人

分戶小宅雖有市場,但近年也傳出爭議案件,包括有部分明星學區內的房屋因為分戶之後的坪數太小、根本無法住人,北市府為遏止因設學籍而分戶過度的亂象,台北市建築管理處主秘高文婷表示,北市府嚴格規定,分戶之後的樓地板面積必須在30平方公尺(9.075坪)以上,若未符規定,則須委託建築師辦理變更使用執照,程序繁瑣,且供住宅使用者,每戶最少仍應達20平方公尺(6.05坪)。

分割14間踢鐵板

此外,這類分戶小宅多位於有社區管理的大樓,通常會面臨管委會與原住戶的強力抵制。

日前台北地方法院即有判例,大安區信義路四段的「世青圓形」大樓,由於地段近大安捷運站、又屬於師大附中學區,2005年有投資客買下2間100坪商辦、打算分成14間套房出售,雖已取得門牌編號及北市府核准分戶,但卻受到管委會強烈抵制,最後法院判決投資客敗訴,重新裝潢費用等虧損,必須自行吸收。

台北市建管處表示,分戶會造成公共設施的負擔、也會增加社區總戶數,若該社區管委會制定公寓大廈公約,明令不得分戶,北市府將尊重社區自治精神,不發予核准證明。

與管委打好關係

「璽朵四季宴」專案經理洪達欽表示,近年社區意識抬頭,管委會愈來愈強勢,想投資分戶產品,首先就是與管委會維持好關係。記者楊茲珺
蘋果日報 【楊茲珺╱台北報導】

分戶示意圖


面積較大的戶別可分隔成2戶,但是前提是必須有獨立出入口,且具備獨立衛浴與廚具。

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