02 10 月 買第2屋貸款 5招破解房貸地雷╱換屋族房貸注意事項
6月底中央銀行升息半碼並祭出選擇性信用管制，無疑對房市投下一顆震撼彈，民眾購買第2屋困難度提升，換屋族也擔心被視為投資客。
專家表示，拿出第1屋銷售證明文件，是最穩當做法，此外也可透過贈與子女或修繕貸款等方式，減輕第2屋房貸壓力。
變通方式
今年6月24日，央行明令台北市與台北縣10大特定區域民眾，若名下已有房貸，第2屋貸款成數就不得超過鑑價7成，且不能有寬限期。自此，無論自住、投資客都受到影響，房地產市場買氣稍跌，不過近2個月來，買氣稍有回升，顯見買賣市場似乎存在解套方式。
永慶房屋研究發展室協理黃增福表示，對自住換屋族而言，為避免被認定為投資客而受貸款成數所束縛，最穩當作法是先出售第1屋，並出具「委託銷售」的資料給銀行，證明自身只是純粹換屋。
可用第1屋增貸
然而，實例上大多數人都是「先買再賣」，恐怕申辦房貸時手上尚無任何證明文件。此時可以第1屋增貸的方式，間接為第2屋爭取多一些貸款空間。不過要注意，屋齡20年以上的房屋貸款成數可能比新屋低1~2成。
以第1屋修繕為由貸款，通常也可貸到7~8成，然而，銀行業者低調表示，央行現正進行金檢，調查各大銀行是否確實過濾投資客，民眾若房屋修繕貸款額度過高，不符常理，可能將必須填寫說明書。
也可使用信貸
由於信用管制是以個人為單位，購買第2屋也可用配偶或親屬名義申貸，對無工作能力的子女，可採「贈與」方式歸到其名下申貸。
注意每年有220萬元的免稅額，除了自備款外，每年的還款也建議低於220萬元。
採取人格擔保方式爭取信貸，則因金管會規定總額度不可超出月薪的22倍，且每年利率約7~13%，公教人員約1.5~2%，貸款額度低而利率高，減輕壓力的成效不大，一般人通常還是以不動產為抵押物擔保。
第2屋解套5招 方法/應注意事項
先將第1屋售出：出具第1屋委售或已出售文件，可證明自己不是投資客
將第1屋增貸：屋齡20年以上房屋貸款成數可能比新屋低1~2成
以第1屋修繕為名義貸款：額度過高可能必須填寫說明書
以配偶或親屬名義申貸：如對尚未就職子女採「贈與」方式，須注意每年有220萬元的免稅額
以信貸彌補房貸的不足：總額度不可超出月薪的22倍，且每年利率約7~13%、公教人員約1.5~2%
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】2010年10月02日
———————————————————–
換屋族房貸注意事項
◎同一人名下持有2屋，即可能被銀行定義為投資客
◎持有第2屋定義：第1屋貸款尚未還清，即購入第2屋
◎新的房市管制措施僅限制特定區域，但銀行對其他區域限制仍未全面解禁
◎可透過建商或房仲向銀行申辦，或是加保房貸壽險
◎第1屋尚未賣出的民眾，可提供仲介委賣書或是簽署切結書
◎準備充足自備款，以申辦低成數房貸，來爭取低利率
◎第1屋尚待售，或房貸尚未清償者，除了要注意有無寬限期外，也應避免還款前期高利率的房貸產品，才不會因為還款壓力高，而匆促賣掉第1屋
購屋被列投資客？ 先與銀行斡旋
選擇長期往來銀行
換屋族要爭取優惠房貸，除了透過建商或房仲向銀行申辦，或是加保房貸壽險外，擁有第2屋的民眾，也可提供能證明住宅自住的文件，如第1屋委由仲介轉售的委託證明，或是簽署切結書，來聲明擁第2屋只是過渡時期，以便爭取自住房貸優惠。
第1屋尚未售出、貸款尚未清償或是自備款有限的換屋族，第2屋申貸時應選擇具寬限期，並去除還款前期高利率的房貸專案，不僅能減緩購屋初期的房貸壓力，也能避免申貸者因還款壓力而匆促賣掉第1屋的情況。
另外，銀行對有長期往來與良好關係的客戶，往往願意釋出較多優惠，除信用卡、薪資戶外，換屋族購第2屋時，也可向第1屋申貸銀行詢問。
法理不外人情 事先可與銀行溝通
雖然央行定義清楚，不過，各銀行的做法卻有點模糊，有的銀行認為，只要客戶把戶籍遷入第二戶，就當成自住，不屬於投資客，由於各銀行的做法不一，央行最近找銀行開會，一度要全面限縮，但決定先要求銀行揭露第二戶的用途情況，觀察一段時間之後，再決定是否訂出更明確的標準。
因此，如果房貸戶覺得太刻苛，是純粹想換屋，銀行只好要求房貸戶出具切結書，或者委託房仲銷售的契約書，一段期間之內，通常訂半年，如果都還沒有賣掉，第二戶就等同投資戶，要以投資客的標準，降低成數、增加利息，房貸族最好先跟銀行商量，以免權益受損！
網路地產王/綜合