買第2屋貸款 5招破解房貸地雷╱換屋族房貸注意事項

6月底中央銀行升息半碼並祭出選擇性信用管制,無疑對房市投下一顆震撼彈,民眾購買第2屋困難度提升,換屋族也擔心被視為投資客

專家表示,拿出第1屋銷售證明文件,是最穩當做法,此外也可透過贈與子女或修繕貸款等方式,減輕第2屋房貸壓力。

變通方式

今年6月24日,央行明令台北市與台北縣10大特定區域民眾,若名下已有房貸,第2屋貸款成數就不得超過鑑價7成,且不能有寬限期。自此,無論自住、投資客都受到影響,房地產市場買氣稍跌,不過近2個月來,買氣稍有回升,顯見買賣市場似乎存在解套方式。

永慶房屋研究發展室協理黃增福表示,對自住換屋族而言,為避免被認定為投資客而受貸款成數所束縛,最穩當作法是先出售第1屋,並出具「委託銷售」的資料給銀行,證明自身只是純粹換屋。

可用第1屋增貸

然而,實例上大多數人都是「先買再賣」,恐怕申辦房貸時手上尚無任何證明文件。此時可以第1屋增貸的方式,間接為第2屋爭取多一些貸款空間。不過要注意,屋齡20年以上的房屋貸款成數可能比新屋低1~2成。

以第1屋修繕為由貸款,通常也可貸到7~8成,然而,銀行業者低調表示,央行現正進行金檢,調查各大銀行是否確實過濾投資客民眾若房屋修繕貸款額度過高,不符常理,可能將必須填寫說明書。

也可使用信貸

由於信用管制是以個人為單位,購買第2屋也可用配偶或親屬名義申貸對無工作能力的子女,可採「贈與」方式歸到其名下申貸

注意每年有220萬元的免稅額,除了自備款外,每年的還款也建議低於220萬元。

採取人格擔保方式爭取信貸,則因金管會規定總額度不可超出月薪的22倍,且每年利率約7~13%,公教人員約1.5~2%,貸款額度低而利率高,減輕壓力的成效不大,一般人通常還是以不動產為抵押物擔保。

第2屋解套5招   方法/應注意事項

先將第1屋售出:出具第1屋委售或已出售文件,可證明自己不是投資客

將第1屋增貸:屋齡20年以上房屋貸款成數可能比新屋低1~2成

以第1屋修繕為名義貸款:額度過高可能必須填寫說明書

以配偶或親屬名義申貸:如對尚未就職子女採「贈與」方式,須注意每年有220萬元的免稅額

以信貸彌補房貸的不足:總額度不可超出月薪的22倍,且每年利率約7~13%、公教人員約1.5~2%
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】2010年10月02日

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換屋族房貸注意事項

◎同一人名下持有2屋,即可能被銀行定義為投資客

◎持有第2屋定義:第1屋貸款尚未還清,即購入第2屋

◎新的房市管制措施僅限制特定區域,但銀行對其他區域限制仍未全面解禁

◎可透過建商或房仲向銀行申辦,或是加保房貸壽險

◎第1屋尚未賣出的民眾,可提供仲介委賣書或是簽署切結書

◎準備充足自備款,以申辦低成數房貸,來爭取低利率

◎第1屋尚待售,或房貸尚未清償者,除了要注意有無寬限期外,也應避免還款前期高利率的房貸產品,才不會因為還款壓力高,而匆促賣掉第1屋

購屋被列投資客? 先與銀行斡旋

選擇長期往來銀行

換屋族要爭取優惠房貸,除了透過建商或房仲向銀行申辦,或是加保房貸壽險外,擁有第2屋的民眾,也可提供能證明住宅自住的文件,如第1屋委由仲介轉售的委託證明,或是簽署切結書,來聲明擁第2屋只是過渡時期,以便爭取自住房貸優惠。

第1屋尚未售出、貸款尚未清償或是自備款有限的換屋族,第2屋申貸時應選擇具寬限期,並去除還款前期高利率的房貸專案,不僅能減緩購屋初期的房貸壓力,也能避免申貸者因還款壓力而匆促賣掉第1屋的情況。

另外,銀行對有長期往來與良好關係的客戶,往往願意釋出較多優惠,除信用卡、薪資戶外,換屋族購第2屋時,也可向第1屋申貸銀行詢問。

法理不外人情 事先可與銀行溝通

雖然央行定義清楚,不過,各銀行的做法卻有點模糊,有的銀行認為,只要客戶把戶籍遷入第二戶,就當成自住,不屬於投資客,由於各銀行的做法不一,央行最近找銀行開會,一度要全面限縮,但決定先要求銀行揭露第二戶的用途情況,觀察一段時間之後,再決定是否訂出更明確的標準。

因此,如果房貸戶覺得太刻苛,是純粹想換屋,銀行只好要求房貸戶出具切結書,或者委託房仲銷售的契約書,一段期間之內,通常訂半年,如果都還沒有賣掉,第二戶就等同投資戶,要以投資客的標準,降低成數、增加利息,房貸族最好先跟銀行商量,以免權益受損!
網路地產王/綜合