29 9 月 雨遮爭議 檢討現行制度 談產權登記的爭議
由於消基會舉查，監察院提出糾正，內政部原定取消雨遮可予登記之舊制。不過建商代表陳情後，吳敦義一句『再研究』，卻使相關爭議再起。然而，雨遮相關議題只是冰山一角；『公設比』，也絕非只是單純一個數字或比例而已…
今年七月，建商公會全聯會代表一行人逕赴行政院陳情；根據後來陸續披露的新聞消息，這次的『遊說行程』，主要『目標』有四︱
一、預售屋履約保證，
二、土地建物交易改用私契內容登記（即實價登記），
三、停車獎勵落日條款，
四、雨遮陽台等『灰色地帶』取消納入登記範圍。
建商之態度，是要求實施前須擬定配套或給予緩衝期，不過骨子裡則反對到底，因為獲利將因此而縮水。而這當中，大概又屬雨遮等設施可否登記，引起的議論和『反彈』最大；因為其他三項，兩項是新制，一項是取消獎勵，而取消(雨遮等)登記，則是和現行制度落差最大，影響建商獲利之程度也最為直接。
那麼，原本允許登記載入所有權狀內的雨遮、陽台等設施，現在為何取消？
都會房價飆高 突顯虛坪亂象
這是因為，雨遮、屋簷之類設施，既非私用，也和一般公共設施功能設定有差距，但卻也被納入銷售坪中，有些建商還愈蓋愈大、愈多，造成『灌虛坪』亂象；近年大台北房價狂飆，更加深民眾『被剝削』的感受。於是，監察院對內政部提出糾正，內政部才擬定出雨遮等不予登記的變革。
建商陳情所執理由則是：『有東西就應該(允許)登記』，乍聽下也有道理。結果，在與建商代表接觸後，吳敦義竟隨即做出『再研議』的裁示。
吳敦義再『喊卡』，果然引起輿論譁然，消基會及無殼蝸牛聯盟等組織更群起反彈；消基會甚至舉出日本、加拿大等國制度指出，這些國家連公共設施都不予登記，付多少錢就買多少(自用)坪數。他們要求政府不應屈服於財團壓力，做出有損消費者權益之政策。
純粹就事論事，建商代表和民間相關團體，其實各有立場。不過當中有一點則是毫無異議的，那就是：『灌虛坪』亂象確實必須重視與導正。
因為從純粹價值論點，雨遮、屋簷與私有建物單價相同，確實匪夷所思：就連主建物、附屬建物及公共設施之販售單價完全相同，也有違背常理判斷之嫌。
畢竟一般觀點會認為，私有面積的價值或價格理應最高，以此類推。因此，在對外緩頰時，吳敦義一再強調，『分開計價』才是主要重點。
只是，不僅業者，連專業估價師或部分學者都認為，將主建物與其他部分分開計價，實務上確有困難；再者，允許各式公設，甚至雨遮等登記載入所有權狀內，產生所謂公設比之制度，在台灣也行之有年。台灣現制顯然有其『背景』，其存在一定有若干價值或道理。
公設比產生 源於登記範圍
現行制度如此，但又引發諸多爭議，相信多數人這時想要問的應該是：沒有公設比，真的比較好嗎？雨遮、屋簷一干設施，又應該如何『處置』？主建物、附屬建物及其他部分『分開計價』，到底可不可行？其意義又何在？
首先，有關雨遮、屋簷等設施可予登記之爭議，消基會舉日本、加拿大等國制度指出，這些國家或地區，是花多少錢就買多少(自用)面積的，一般公設都未列入所有權登記，遑論雨遮這類近乎無用的設施！
以台灣本地購屋人來說，對『公設比』早已司空見慣。不過國外買賣房屋時，真的沒有『公設比』這東西嗎？或許還是有人感到質疑；畢竟語言及文化之隔閡，加上房地產是內需產業，一般人確實不易了解其他地區的實際情況。
根據消基會提供給外界的資料是，有關兩岸三地、日本及加拿大等四個地區的相關制度。
其中，香港只允許陽台登記(所有權狀內)，但須分開計價，對岸大陸則是陽台及一般公設可登記，但休閒公設則否。
至於日本及加拿大，都只准登記主建物(自用)面積，加拿大甚至規定每戶必須配有車位。
台灣現行制度，僅有屋簷不允許登記；引起爭議的雨遮及陽台，目前為止還是可登記進權狀內，也就是業者仍灌入銷售坪中，同價賣給消費者。
純從制度面比較，差別其實在於，該設施或面積，是否允許登記至所有權狀內。而實際比較則發現，公設比這東西，似乎僅存在於華人社會之兩岸三地；這當中不僅是制度面，很可能隱含有文化或民情上的差異。
取消公設比 單價勢必上漲
當然，不同的制度內容，就造成不同的發展結果與市場特性，其中最顯而易見的，就是價格。
公共設施不允許登記，並不代表消費者能免費得到；『天下沒有白吃的午餐』，這部份中外皆然；況且大樓建物中，包含電梯、樓梯等公共設施，又是絕對必需的，因此開發商肯定會把公共設施成本算進總成本中，再反應到實際售價上。
於是，國內是買若干坪數，當中有少則一、兩成，多則近四成比例是非自用；國外則是，帳面上買的都是自用面積，但公用設施價金則已『內含』。
所導致的結果就是，假設成本完全一樣，則國外業者實際開出的單價，肯定要比國內高。
這也就是前些年大台北房價上漲，建商提出國際都會區房價更高說法時，學者『扣掉公設比，台灣實際房價更高』對應說詞之由來。
換句話說，沒有公設比，房屋單價會比現在帳面上看到的更高(總價不變)。再者，允許公共設施按比例登記至所有權狀中，也有產權清楚，交易時不易發生認知爭議的好處。
國立屏東商業技術學院不動產經營系楊宗憲助理教授就指出，國外採用的是所謂的『契據制』，也就是買賣雙方訂定契約時，將產權持有之情況，記載至契約內容之方式，效力則和台灣權狀登記制相同。
當然，這樣的制度有好有壞。好處是可根據個別狀況或所需，調整契約內容；但問題則在產權不清，賣棟房子得調閱之前所有交易的契約紀錄，才能證明所有權及其轉移情形。此外，大家都以自身利益為最大依歸，則『契據制』肯定也行不通。就台灣社會民情來說，白紙黑字、明白記載到所有權狀上，確實比較適當。
允許公設登記 產權更清楚
綜合以上分析，以台灣民情論之，『公設比』仍有其存在的必要及價值。而既然允許公共設施載入權狀中，接下來要解決的就是，雨遮等設施，到底該不該開放登記？官方強調的『分開計價』，又該怎樣實踐？
有關允許登記範圍之部分，不少學者提出『回歸容積率』的解決辦法，也就是，(需)計入容積範圍的面積或設施，允許登記；反之，則不予登記。
因此舉凡須計入容積的設施，無論必要性設施如樓梯、梯間，或可有可無的休閒公設，都允許登記；雨遮或室內機房這種不計容積的部份，則改為不予登記，以消弭『灌虛坪』的亂象。
而建商之所以對取消登記持強力反對態度，表面說帖是取『有物就該登記』的概念，實際則是，他們在計算單位面積成本時，已都把這些部分也灌進來。
比如，住三用地的法定容積率是二二五％，理論上樓地板單位成本，應該就是土地總價用二二五％來除。但實際情況卻是，按業界『慣例』，分子通常『高達』三百到四百％。
會出現這樣的算法，原因在於，包含雨遮、陽台或屋簷等『不計容積但允建』的部份，業者都預先『計算』進來，且也是按照這樣的計法來購地。
因此，一旦取消這些設施的登記『權』，業者的實際開發成本頓時拉高、壓縮利潤空間。事實上，為因應此項變革，建商『搶照』的傳言早已甚囂塵上。
至於吳敦義一再強調的分開計價，楊宗憲則有更中肯的分析。他認為，分開計價的重點或意義，並非在銷售階段時揭露，因為銷售階段也不可能分開販售。真正的分開計價，是『如果交屋後發生坪數縮水』時，才會產生其意義和功能。
公設登記範圍 回歸容積率
說得更白話些就是，房屋蓋好，建商交屋後，如消費者實際取得的房屋坪數，和當初合約簽訂內容有落差，這時消費者就可根據定型化契約中『分開計價』之部分，向建商求償。
少的是自用面積，建商須付的單價就該比較高，要是少的是附屬建物或其他公共設施，則就相對較低。
在業者的陳情壓力下，包含雨遮登記疑議在內的四大改革方向，外界認為吳敦義的立場已有鬆動。
不過之後發展則尚令人感到欣慰；因為停車位容積獎勵落日及預售屋履約保證，內政部都已對外表示將如期推動(停獎落日維持一年緩衝之原案，預售屋履約保證如期在明年五月上路)。
至於公設登記範圍部分，內政部長江宜樺先前則對外宣佈，將用三個月時間研議，也就是，十月就會給外界一個答案。且讓我們拭目以待，政府是否堅持改革及庶民經濟之初衷，或是屈服於遊說團體壓力。
而根據上述分析，維持公共設施可登記進入權狀的制度，是較符合國內民情的作法；至於要消弭灌虛坪亂象，則回歸容積規定，也就是計入容積規範的面積即可登記，反之不予登記，筆者認為應是較可行的方向。
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」