金店面5要件 三角窗路沖最討喜

金店面5要件 三角窗路沖最討喜

熱錢流出住宅市場後,轉往商用不動產,又以店面最受一般投資人歡迎。店面有固定收租效益,被投資人稱「啞巴兒子」幫忙賺錢,專家表示,「好地段、商住辦混合、捷運站出口旁、連鎖店高密集、三角窗5個條件是好店面必備條件,租金收益穩定、空置率低、增值幅度大,「買一間好店面,養3代都沒問題。」

賺錢撇步

根據房仲業者統計,今年以來大台北店面平均成交量成長43.8%、價漲3~4成,店面租金漲1成,雖租金漲不過價格,租金投資報酬率僅2~3%,仍有不少投資人在尋找店面,看中的就是未來店租補漲空間。

商住混合早晚有人  欣元商仲總經理焦文華分析,挑選店面首重「地段」。

東區SOGO、西門町等商圈具國際知名度、觀光客多,店面價漲空間大;以東區某20~25坪店面來說,金融海嘯前交易價僅1.8億元,目前已喊到4.5億元,2年內變成2.5倍,月租金也從87萬元上看百萬元,已有下一個承租客在排隊;但二線商圈只能做區域客群,容易隨商圈移轉流失人潮。

減肥名醫兼店面投資達人林政誠分析,夜市成為觀光客必到景點台北士林、台中逢甲、高雄瑞豐夜市,店面值得投資。

區域型態也是挑選店面重點。

焦文華建議應選「商住辦混合區」,早中晚都有大量人潮走動。純住宅區消費人口不多、純辦公區晚上相當冷清,這些店面只能做固定時間生意,人氣單薄,承租方壓力大。

捷運站出口也是近來最受矚目的投資區域。

林政誠分析,離捷運站500公尺內都適合投資,但要注意人潮行進的方向,挑選較多人出入的出口才具投資價值。焦文華表示,跟著連鎖店買店面,也是個方法;不少連鎖店只要發現有一家進駐,就會有4、5家連鎖店緊接而來,商圈更加成形。

陰陽面看屬性開店

另外店面又分為三角窗、路沖、陰陽面及文武市

三角窗是最多人指名的店面型態,不僅兩面皆可做生意,且兩條路口都具有廣告看板效益,比一般店面貴3~5成。

一般住家不喜歡的路沖反而是好店面,因馬路迎面招財又有廣告看板功能。焦文華說,商圈內同條馬路也會因為人潮多寡分「陰陽面」,零售業、服飾業較偏好陽面,租金高3~5成。

店面過熱警訊

◎華爾街擦鞋童理論
.當華爾街的擦鞋童都在談股票時,表示股市過熱;當各家房仲業、不動產業都在炒作店面時,店面已無炒作空間,應趁高出脫
◎看不到的商圈移轉
.人潮流動帶動商圈興衰,發現旁邊店面租不出去、店面流動率快速,應有警覺心
◎別跟政府作對
.政府有心打房,若本錢少又想玩高總價店面,一升息壓力倍增,得算好財務槓桿
資料來源:《蘋果》採訪整理
2010年09月27日蘋果日報

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租金報酬率剩2% 不宜進場

熱錢雖流入店面,不少店面交易價創新高,交易價高使得租金投資報酬率僅剩2~3%,店面投資老手認為店面過熱已出現警訊,須再觀望、不宜貿然進場。

店面投資達人林政誠坦承,此時已暫時停止投資店面,轉投資股票等其他產品。

空置率高應退場

台北市永康街「高記」、安和路「匯豐銀行分行」店面各以5.2億元、3.6億元成交,連蘆洲當地商圈都出現1.05億元的咋舌成交價。

林政誠表示,當所有仲介都在炒作店面時,就不是進場時機,「溫水煮青蛙,燒滾了青蛙就會被燙死;當水溫逐漸上升時,就應該要有警覺,趕快跳出來。」

欣元商仲總經理焦文華則分析,央行升息、降低貸款成數後,店面貸款成數僅5~6成,信用好的投資人也許可貸到7成,然而店面總價高、須有高財務能力,一不小心店面空置、槓桿失衡,可能會面臨斷炊窘境,「投資店面前絕對要請銀行審慎估價,避免買了之後付不出貸款。

焦文華建議須時時注意商圈變化,只要發現附近店面空置率拉高、店家更換頻繁,就該考慮退場、投資其他商圈;例如天母商圈原本人聲鼎沸,自從金融海嘯、外僑離開後,空置率高達20%,出租出售都很難。
蘋果日報 記者江碩涵
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