房貸成數增減 實採營利考量 政策配合為輔

毫無意外地,昨日央行公佈的8月份購屋貸款,比7月又減少近90億,利率則是上升0.02%。新增貸款額度下滑、利率提高,一般當然會認為,是央行打(炒)房效果的具體展現,行庫這邊甚至出現『自我設限』的說法,表示平均房貸放款成數,他們已主動降低到六成上下,原因除了政策配合外,也是預先考慮未來房價一旦翻轉,擔保品價值可能損失之結果。

就彭淮南之觀點,目前房市走勢,和十多年前亞洲金融風暴前,那段房市多頭飆漲行情有諸多雷同處,因此六月底以來的調控政策,其實是希望同樣(不幸)戲碼不要再重演。

畢竟房價大幅下挫,除了短期購屋人能撿便宜外,對整體經濟面其實是沒有好處的;光從銀行擔保品價值大幅縮水這個角度,就知道問題的嚴重性。

不過行庫的自我設限,是配合上級政策?還是認為市場將翻轉下滑?就過去幾年行庫的實際作為推斷,應該還是純粹商業利益,甚至考量企業生存的結果。

九二下半年(SARS後)到九七年馬英九勝選,這段表面因需求提升而撐起的房市多頭,實質除了政策因素(優惠房貸為主)外,很重要的原因,其實是房貸放款過於寬鬆。

尤其九五年前,市場上經常可見動輒八、九成,甚至超過百分百的房貸。

當然,行庫並不是真的認同建商開價,才允許核貸如此高的成數,而是利率偏低、銀行本身爛頭寸又多,加上國內銀行營運多靠消金業務,因此在信用、現金卡業務受限後,當然轉向當時正處高檔的房貸市場發展。

至於甚至超過百分百的房貸成數,除了超高成數外,其實是靠修繕等名目之貸款補足差額。後期銀行發覺苗頭不對、開始警覺後,房市銷售者或建商則改變策略

以公司貸或信用貸款頂替,才讓高成數房貸繼續『存在』。

從過去幾年的超高成數,到現在自動下修到六成上下,房貸成數的高低變化,其實都只是行庫本身在商言商的結果。

超高成數是為了衝房貸業務,加上爛頭寸太多的結果;現在其實也不是真的認為房市景氣會下滑,成數之所以自動降低,根本是怕人為因素(央行管控)導致房價下修、擔保品價值縮水,為避免逾放比攀高,重蹈過去覆轍,因此才降低房貸成數、先求自保。
新聞提供:住展房屋網

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