不定期租約 房東風險高 房客權益易受損,到期換約雙方有保障

不定期租約房東風險較高,房客至少1周前告知即可終止合約,租屋合約到期時,房東與房客雙方為求方便,常會沒有訂立新約,成為不定期租約,但不定期租約因未約定租期,常發生片面終止租約的情形,因而衍生糾紛。不過,依《民法》規定,即便是不定期租約,房客若要終止合約,還是要依房租的收取周期,於1個星期或1個月前提前告知房東。

問題多多

崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示:「一般租屋常見租期屆滿後,房客因滿意居住環境而續租,房東也未反對,但雙方未簽訂新合約,也未口頭約定新約租期,此時,雙方的租賃關係即形成不定期合約。」

《民法》第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」但此種不定期租賃較不利於房東。

房東收回須符合限制

雖然《民法》第450條指出:「租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知

但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定期支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」

不過,根據《土地法》第100條規定,不定期租賃的出租人欲收回房屋有6項限制(如附表),房東須符合6項限制之一,才可終止租約。

房屋出售則租期結束

但不定期租賃契約也不全然有利於房客,因現行法律規定,一般租賃房屋,在房屋易主時,房客仍可無條件依原合約居住至租期結束,即「買賣不破租賃」原則,但不定期租約就不適用此原則,因此,若是房東將房屋出售給他人,新房東即有權要求房客無條件返還房屋。

因此,不定期租約對房東、房客雙方都有風險,住商不動產企研室主任徐佳馨建議,租約期滿後,雙方還是應重新簽訂租約,避免未來發生糾紛時口說無憑,損及彼此權益。
蘋果日報 【張家銘╱綜合報導】

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不定期租約 房客權利恐受損   房東若轉售《民法》無法保護房客

「租約快到期了,房東卻遲遲沒有來換約,租期屆滿沒有簽約,對我的權利有影響嗎?」長期在外租屋的民眾要注意了,若租約屆滿卻沒有與房東重新簽訂新約,租約將自動從「定期租約」轉為「不定期租約」,對於出租人與承租人的權利皆有影響。

注意換約

一般有明確界定合約期限稱為「定期租約」,承租人與出租人雙方都須履行契約內容,不過若是房屋超過1年租約,卻沒有用字據、書面訂立契約或是租約期間屆滿,房客繼續使用房屋、房東也繼續收取租金,卻沒訂立新約時,這時候則稱為「不定期租約」。

房東不能終止租約

台灣房屋法務處副處長周展雪表示,「不定期租約」對房東的影響在於不能任意終止租約,若要終止租約必須符合《土地法》第100條:出租人收回自住或重新建築時、承租人積欠租金額達2個月以上、承租人違反規定轉租於他人時等條件,不定期租約一般來說對房客較有利。

不過,不定期租約對房客權利的影響,也有一定程度的受限,周展雪指出,主要在於《民法》第425條保障房客有「買賣不破租賃」的權利,可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而原有的權利絲毫不影響,但是在不定期租約之下,房東若轉售房屋,房客無法受到《民法》保護,個人權利恐受影響。

中信房屋法務專員白宗易補充,雖然不定期租約感覺較保障承租人,但是承租「店面」的時候,不定期租約對承租人卻存在很大的風險,尤其承租店面可能會耗費幾十萬至百萬的裝潢費用,若一旦租約轉成不定期租約,代表房東僅可依據《土地法》第100條,告知房客要收回自住,承租人也必須履行。

雖然在《民法》第450條第二項指出,「未定期限者,各當事人得隨時終止契約,但有利於承租人之習慣,從其習慣」,代表不定期租約雙方可隨時終止租約,但房東受限《土地法》限制,房客也可能面臨房東隨時收回自住的風險。

避免發生租約糾紛,白宗易建議,一旦租約即將屆滿,房客可主動與房東進行換約,回歸正常化的定期租約,雙方皆可受到租約保障,降低租屋風險。

定期租約與不定期租約差別

定期租約:有明確的合約起訖日

不定期租約
◎《民法》第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據
◎《民法》第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思

資料來源:《蘋果》採訪整理 2010年09月11日蘋果日報

不定期租約出租人收回房屋相關規定

出租人收回房屋相關規定

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