土地標案屢飆高 央行房市政策受矚目 土建融管制升息與否?

央行在六月底理監事會議祭出「針對性審慎措施」,規定大台北都會區的投資客貸款成數不得高於七成,並取消寬限期;但這並未影響到土地標售,特別是在央行管控區內的新莊副都心,土地標售價格還是屢創新高。

中央銀行月底召開第三季理監事會,市場將此視為央行調控房市的重要風向球,認為央行有可能將選擇性信用管制由投資客擴及建商。

據了解,央行在調查過程中,也趁機再度提醒銀行應注意授信風險與投資客現象。

房市 觀察土建融升息與否

新莊副都心商業區土地標售昨天創下每坪新台幣232萬元新高。

房仲表示,不少建商標售前臨時縮手,且考量央行月底是否進一步實施土建融管制,以及升息與否,都牽涉房市走向。

新莊副都心昨天第3次標售扺費地,15筆商業區土地順利標脫,總標脫金額132億元,總溢價幅度113%,其中共5筆土地的標脫金額單價超過每坪200萬元,最高得標價每坪232.2萬元,標得捷運副都心站旁598坪土地,創新莊商業區土地新高價。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,新莊地區重大建設的密集度相當高,包括中央合署辦公室、三條捷運線經過與快速道路等,最重要的是,新莊地區有頭前與副都心兩大重劃區可供開發,加上去年這波市場資金行情湧入不動產,刺激新莊房市快速上漲。

蘇啟榮表示,這次土地標售有些開發商臨時打退堂鼓,除了預期可能要拼高價搶地外,央行月底是否進一步實施土地和建築融資管制,也讓中小型開發商心生警惕,緊接而來的央行理監事會議,升息與否將是繼副都心土地標售案後,房產業關注的焦點。

信義代銷協理何胤諭指出,目前頭前重劃區的預售案多成交每坪38萬元到42萬元,副都心商業區土地標出每坪200萬元以上的價格,加上容積移入每坪未來售價勢必超過50萬元。

法人分析,目前投資報酬率仍高於利率,估計央行9月底理監事會議可能不升息,且兩岸交流愈加密切,房市景氣長多未變,房市價量大幅重挫機率不高。

不過考量五都選舉因素,執政黨仍會在選前不斷釋出打房動作;加上不少建商刻意將指標型建案在選後推出,避免廣告效應遭選舉廣告稀釋,法人認為,營建資產股在選前難免持續整理。
中央社記者韋樞台北25日

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土建融管制 央行要出手?

中央銀行管控房貸,土地競標卻是一路飆天價!上次央行理監事會(6月24日)隔一天,新莊副都心住宅區土地就標出每坪159萬的新天價,昨日新莊副都心更衝出232萬元的驚人天價。

建商圈地炒價、拿土地抵押貸款,讓新莊預售行情喊上一坪60-80萬元,不僅打痛小民的心,央行也臉上無光預計9月30日央行理監事會中,央行將正式宣布啟動土地建築融資的選擇性信用管制,以遏止建商圈地、養地、再炒價的炒作歪風。

中央銀行將在下周四召開今年第三次理監事會,雖然在升息方面,隨著國際局勢變化,月底可能將面臨理監事們熱烈討論,尚未定案。

但對於近期國內房價和土地標案迭創新高,不只小老百姓看在心中不是滋味,也質疑央行「怎麼打房愈打愈高」,央行也已針對建商與銀行間的土地建築融資貸款展開全面性了解。

不過,值得觀察的是,台北縣政府分別在6月、7月、9月公開競標大筆土地,及國內空地存量愈來愈少情況下,土地價格愈來愈貴,原本無可厚非。

但據了解,近期搶標新莊副都心住宅區、商業區土地的建商中,有多家建商老早就在附近搶進大筆土地「養地」,建商手中飽飽的土地,再利用公開競標,趁勢炒高土地價格,不僅順勢拉抬手中土地價格一日數翻,且在向銀行爭取土建融貸款時也可大幅增值「一石二鳥」。

但這一路飆地炒價卻讓新莊這塊原本一坪8萬-16萬元的房價,目前喊上預售案至少60萬元以上行情,新莊副都心建商養地炒價,可能也打痛了央行的心,讓央行不得不對建商的土地建築融資展開必要的管制措施。

事實上,央行9月初已先請台銀、土銀、合庫等公股銀行啟動首波「試水溫」的土建融管制方案,也就是土地建築融資貸款一律降至六成以下,利率從2%以上起跳,並要求建商提出開工期和明確開工作法,避免建商利用銀行土建融貸款取得資金,成為囤積炒作的資金來源。

但為避免公股銀行「關了門」,卻在民營銀行「開了另扇窗」,預計央行將在本次理監事會中,正式公布針對建商採行土建融選擇性信用管制,全面控管建商土建融貸款。
【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】2010/09/25