21 9 月 當利率升高 房貸利息要精算／六大技巧挑選房貸銀行
買屋害怕買貴了，不僅是一般民眾最害怕的原因，連投資客也會擔心。一般民眾擔心的是房價狂漲，薪水不增，房屋買貴了如同薪水被房貸利息吃掉了；投資人更擔心，假如可以買的比其他投資人便宜，短期內相對容易脫手，否則等待委賣的時間，就得背負房貸的利息壓力。
講來講去，房貸利息的高低，和大眾的購屋決策息息相關。
自備款不足 購屋避免信貸
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，多半首購族的購屋預算不高，因此，選擇合理價位的房子、甚至是低於週遭行情，就成為很重要一項因素，個人對於環境喜惡就相對被弱化了，若想要要求房屋週遭環境，最好採用時間換取空間的方式，入住北縣管理良好的社區大樓。
另外，新婚首購族應避免用房貸加上信貸的方式，來因應頭期款不足的問題，目前若還想要貸到8成、9成以上的民眾，通常銀行會建議用７成房貸，其餘不足部分採用信貸，但是信貸利率約落在４%~７%之前，是一般房貸利率２%的兩倍。
每月房貸 以月收入3成為限
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，家庭每月支付的房貸應避免超過每月家庭總收入的３成，一般而言，每月月收入的４成作為生活費、３成留作預備用、３成繳納房貸。
若房貸佔月收入成數過高，未來利率反轉向上，可能會發生現金周轉不靈的問題，以貸款１０００萬為例，利率由１‧５％上升到２％，每月應多支付的房貸金額約２３３４元，一年下來房貸就增加了２８００８元，幾乎是一個社會新鮮人的月薪。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/09/21
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六大技巧挑選房貸銀行
「房貸」是家庭理財的重心，通常占一般家庭支出比例的三分之一、甚至二分之一以上，而且期間通常長達20年，因此在選擇貸款銀行時要特別注意。
挑到一間好的貸款銀行，就像是交了一個可以信賴的好朋友一樣，不但可以幫自己解決問題，還能提供各項服務；然而，如果忽略了銀行品牌與服務的價值，僅以些微的利率或手續費做為選擇的標準，可能會受了一肚子的氣，服務和效率還被打折，實在划不來。
以下分為六個部分，提醒你在挑選銀行時應該注意的事項，希望能幫你挑選到最適合你的銀行。
技巧1：
貸款成本：4種精算利率的方法
由於物價膨脹的關係，使消費者的實質所得受到影響，為了減少每月支出的費用，通常消費者在購物時還是習慣貨比三家，一定要挑到最便宜的才購買。然而，面對銀行間的利率競爭，你又該如何挑選貸款銀行？
1.兩段式利率
一般消費者在選擇銀行時，最常使用的方法就是選幾家銀行，以電話或網路查詢利率，再一家家比較高低。
然而，房貸利率的決定因素很多，貸款人因為職業、所得、信用狀況、銀行往來貢獻度等不同，負擔的房貸利率也不同。
大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以吸引顧客申請貸款，但消費者必須注意的是，銀行在告知利率時，是否只強調第一年或前兩年的低利率優惠，而模糊帶過第二年或第三年起的利率。
消費者要了解，第二段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，差一點就差很多了，有些銀行把第一年利率壓的很低，可能會在第二年或第三年多加一點。
2.固定或機動利率
固定或機動利率也是選擇房貸時的參考。
固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，固定利率房貸是不錯的選擇，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
至於機動利率則有隨市場利率機動變化的特性，對消費者來說比較公平，若市場利率在短期不至於揚升過快或過大，對消費者的成本影響相對較小。
3.銀行的附加費用
貸款的成本除了每個月要繳的本金和利息之外，手續費和其他雜項費用也是考慮的因素。
如果消費者只看到銀行打出誘人的低利率廣告，而不去分析潛在的成本與費用，很容易就陷入利率的迷思中。
在低利率的吸引下，很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、代償費、帳管費等附加費用，對貸款成本的影響也非常大。
4.違約金的收取
有些銀行會針對提前清償的顧客收取違約金，主要目的是為了避免顧客於短期內轉貸，造成銀行人力成本的負擔。
通常違約金收取的期間從一至五年不等，收取的金額為貸款本金的一定比例，或是每月應繳利息的倍數。
技巧2：
產品多樣化：選擇能提供多樣產品的銀行
由於人生各階段的財務狀況與經濟壓力不同，所適合的產品也不同；加上金融產品的推陳出新，使得房貸產品也變得多樣化。
不同的產品具備不同的功能與特性，消費者可以在申請貸款時，請房貸專員詳細介紹各種產品，然後挑選出符合自己需要的產品，就像在百貨公司挑選適合自己的衣服一樣，但前提是銀行必須提供多樣化的選擇。
技巧3：
附加價值：滿足一次購足的要求
目前很多銀行都屬於金控之內，因此除了銀行本身的產品之外，還提供基金、保險、證券等金控內其他金融商品，滿足消費者一次購足的需要。
技巧4：
服務品質：要從小處觀察
服務是一種價值，就像買電腦的時候，為何有人願意買高價的知名品牌，而不是一般的雜牌，有人要買公司貨而不是水貨，這就是產品品質和售後服務的差別。
現今大多數的銀行是採業務員制，業務員往往只負責把顧客拉進來，後續的貸款流程及服務很容易被忽略，而且業務員的流動率高，一旦離開之後，其他業務員的後續服務可能就沒那麼積極，因此常會產生所謂的「房貸孤兒」。
此外，挑選一家值得信賴的銀行，應從小處著眼，首先要注意該銀行處理顧客的態度，由此可以看出銀行對於品牌和信譽的重視程度，以及對員工專業訓練的要求。
技巧5：
房貸專員：專業、熱忱、效率都重要
銀行房貸專員的熱忱及專業程度，需要從洽談中發現及感受，而在效率表現的好壞與否，與銀行組織、流程的安排，及員工的工作態度有很大的關係。
技巧6：
品牌價值：優先選口碑好的銀行
挑選理想的房貸銀行，除了產品必須一應俱全之外，「品牌價值」也是重要因素之一。
然而，優質品牌的建立也並非一蹴可幾，必須累積長久以來的好口碑、產品的高品質、與服務的超優質，才能得到社會上普遍的認同。房貸是大多數家庭生計的重心，且貸款期間長，這麼長時間的關係，怎麼能不交給一個值得信賴的銀行呢？
總之，在購屋、換屋或轉貸的時候，除了選擇適合自己需要的房貸產品之外，還要考慮該銀行是否能提供優質且有效率的服務，並從愉快的消費經驗中增加對它的信任感，才能安心的把家庭生計的重心放在該銀行