「健全房屋市場方案」經建會規劃急就章 內政部執行錯中錯

七月中本人曾撰文『超載的快車勢必肇禍~為選舉急就章的健全房屋市場方案注定要失敗!』經過幾個月的觀察不出所料,除了央行的針對性打擊炒房,產生間歇性效果外,內政部的『住宅資訊面』執行的實在是虎頭蛇尾、將錯就錯

原來住宅資訊透明化是需要提出一套跨財稅公平面範疇的整體解決方案,經建會的規劃草率,最後卻落得只修正『不動產經紀業管理條例』就草草了事。

對內政部來說,在經建會限期六個月達成既定方向,已經可交差了事,對行政院來說做出一點打房的業績假象也已經可以向選民交代,讓選民以為資訊透明化即可防止房價炒作,這種官場文化與選舉的操作伎倆實在是讓一般百姓自嘆不如。

說穿了政府的打房被民間喻為打『黃』(中古屋的雙黃投資人士),其實,雙黃只是充當政府宣示打房的代罪羔羊而已。

不動產現貨的短線投資雖有炒作之嫌,哪比得上土地的長期囤積,政府急就章的頭痛醫頭、腳痛醫腳政策,實在看不出『健全住宅方案』對抑制房價的有效性

這猶如企管大師彼得聖吉在「第五項修練」一書中所提出的論述~當問題來臨時,你該提出的解決方案,是『症狀解』藉以應付燃眉之急,獲取短期效益,還是提出『根本解』忍受短痛,藉以一勞永逸徹底根除病狀,回饋長期效益?英明的政府應該知道答案是前者還是後者!

內政部提出的『不動產經紀業管理條例修正草案』是在重複浪費資源,重複做毫無效率的事情,而且屢錯屢做,將錯就錯,我們可以預期多頭馬車提出來的片面資訊,會讓民眾眼花撩亂無所適從

內政部為了資訊透明化在年中推行預售屋分價制度,雖然表面上讓資訊透明了,但在分母(總價)不變下,分子(單價)就有互相排擠效應,結果反而讓單價變得更高了,我們不禁要問:內政部的決策,到底最終的效應是『抑制房價』還是『助漲房價』?

再來,內政部遵照經建會健全房屋市場方案提出修正不動產經紀業管理條例草案(其實原本就是內政部地政司主導的草案),卻發現來自各方的反對聲浪,最主要原因有二:

(一)房仲業取得只是片面資訊,何況未經委任方授權怎能私自提供給政府?

(二)呈報成交資訊應該是買賣雙方當事人的責任,為何要第三方不動產經紀業負責?

經過各方論述與公聽會舉辦,地政司終於知道提出修訂不動產經紀業管理條例是自踩痛腳,只好再提出由交易方實價登錄制度的方案準備送行政院討論,沒想到媒體預先報導後受到的各方壓力更大,地政司千軍萬馬抵不上有力人士與行政院高層的一杯咖啡,因為這又會牽涉到稅賦的問題,此案在未送院之前就胎死腹中。

最後眼看六個月期限將至,內政部只好再回歸原點,找最軟的柿子,對不動產經紀業作修法,當然為了不引起買賣屋交易雙方當事人反彈,草案中只要求登錄隱藏資訊,不登錄詳細門牌,問題是既然登錄的是隱藏資訊,與現在各品牌揭露的成交資訊有何不同?

與地政司的e-house、營建署公佈的e點通查詢成交價有何不同?與各地方政府地政機關提供的資訊有何不同?看來,政府是在做表面功夫交差了事,重複浪費資源,重複做毫無效率的事情,而且屢錯屢做,將錯就錯,我們可以預期多頭馬車提出來的片面資訊,會讓民眾眼花撩亂無所適從。

為甚麼在關鍵時刻政府不能冷靜思考長遠政策,卻要一意孤行?最終的答案是如同預售屋分價制度的命運一樣,房價的揭露不管真實與否,不管成效如何,內政部最重要的目標就是已經達成經建會『健全房屋市場方案』階段性的交辦任務了。

政府應該明確的提出長期有效的資訊透明化政策,而不是短期毫無效能的片面政策,政府應提出『根本解而非症狀解』的徹底性解決方案,才能造福社會大眾,我們相信政府不是不能,只是不為也!

八月初本人曾撰文『房屋買賣,小心資訊透明化帶來的購屋陷阱』,其中最重要的論述是一般購屋大眾對房價資訊只有『閱讀能力』,卻缺乏『解讀能力』,

只靠片面的資訊提供,可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯誤的投資決策,購屋資訊透明化,要從資訊來源、時間點、標的、、、等呈現細項判斷其可信度,提供資訊的一方應該要有解讀與分析的能力與責任必要

所以重點是政府應該統籌蒐集各部門及民間資訊做出有效的房價指數與季月線指數,不但可供民間參考整體的房價走勢與各行政區均價變化,也可以提供賦稅制度改革重要參考,更可以提供金融單位風險控管之重要依據。

針對短線投資炒作的抑制措施,政府只要加上法條,規範在短期內多次轉售標的課以較重稅賦,就能提高短線投資的成本與獲利難度。

又如土地供給政策,政府在大台北地區標售國有土地,由於標價屢創新高,受民眾一片撻伐,只好宣佈暫停標售國有土地,這又是頭痛醫頭、腳痛醫腳的明證。

在大台北都會區房價高漲主因就是供需失衡,經建會自己提出方案都承認台北地區住宅需求大於供給七萬多戶,既然供給不足,為什麼政府還在惜售國有土地,為什麼政府不能規定公有土地標售,應該有限期開發的約定,

如此一來,不但增加政府國庫收入也可調解住宅需求,更可防範土地囤積炒作的弊害,當然最重要的是因為『限期開發』,所以標價不可能無線上綱,以免土地不斷創新高,房價也就跟著水漲船高,這不是一舉數得的防止炒作政策嗎?

台北縣新莊副都中心商業用地標售在即,而後還有更多公有土地標售,政府要標售公有土地擔心建商高價囤積,不標售又擔心供給不足,兩難的決策需要英明政府的有效抉擇,我們衷心期盼政府現階段的所作所為都不是衝著選舉而來,

政府應該明確的提出長期有效的資訊透明化政策,而不是短期毫無效能而且浪費資源的片面政策,政府要提出『根本解而非症狀解』的徹底解決方案,才能造福社會大眾,我們相信政府不是不能,只是不為也!
【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】 2010/09/21

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