房市928檔期 新案降溫 熱區照熱

央行打房,台灣房市雖受衝擊,但台商購屋力道,加上後ECFA時代,陸資及海外資金將注台,都成為建商不看淡後市的靠山,928檔期逐漸往「十一長假」靠攏。

中央銀行接連祭出金融信用管制措施,已迫使7~8月中古屋市場的成交量明顯縮小,而緊接著在928檔期及雙十假期的房市預售推案,也有降溫跡象,不過,北中南的熱區,仍有建商勇於逆勢推案。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,央行於6月宣布房市信用管制及升息等政策,壓抑房價的態度確實造成購屋族持續等待降價機會,買賣雙方對價格認知的差異再度使得7月份交易呈現微滯的膠著情況,儘管大台北地區中古屋交易量下跌近1成,但價格變動仍不明顯,北市與新北市微跌4.57%與4.96%。

信義房屋則表示,央行的選擇性信用管制措施,已對台北市買氣造成直接衝擊,根據台北市地政處最新公布的不動產登記數據顯示,8月份建物買賣移轉棟數為3850棟,較7月的5085棟明顯減少了24%,不僅創下近18個月以來的新低紀錄,也幾乎是金融海嘯初期的交易水準,政策影響十分顯著,唯8月中旬過後,市場買氣有逐步回穩的現象。

北台灣重鎮 新莊、新店

中古屋市場明顯受緊縮政策的影響,而預售市場的情況似乎也隨著季節轉入秋天而飄涼意,根據住展雜誌的調查,928黃金檔期(9月15日至10月31日),北台灣的預售市場推案量約1084億元,創下5年來新低,比去(2009)年大幅減少500億元,市場明顯降溫,建商心態趨於保守。

不過,預售市場仍有上千億元的預售案量,顯見不少建商無畏央行打房政策。

而分析其勇於推案的區域,都屬於具有題材性的熱區,如新北市升格題材的新莊市及新店市,另新竹地區則有竹科的基本盤,加上市政建設一籮筐,吸引台北及台中建商湧入。

至於中台灣,仍以台中市七期重劃區為主力區,另五期重劃區也屬熱區

南台灣則缺乏大型預售建案,但以南高雄的隆大建設(5519)「都廳苑」及京城建設(2524)的「京城凱悅」,及國揚建設(2505)與葉國一攜手推案的「國硯」等三大豪宅建案為觀察重點。

新莊頭前重劃區 建案旗海飄揚

北台灣的兩大熱區,焦點在新北市的新莊市及新店市。

新莊市的副都心因土地標售價屢創新高而受到外界矚目,不過,目前推案區塊以頭前重劃區為主,只要開車從板橋經過思源路往五股工業區,右手邊就可以看到櫛比鱗次的建案接待中心,其建案的旗幟迎風飄揚,似在向行經該區的民眾招手。

該區的預售建案,自從興富發(2542)在此揭開序幕後,其「新富都」建案已賣到第七期的「誠」,總銷20億元,而周邊還有從電子業跨向房地產的金革科技(9946),其位於幸福路,面對萬坪公園的「幸福公園一期」已完銷,董事長鍾俊榮並在9月初舉行開工典禮後預告,「幸福公園二期」即將於10~11月對外銷售,有機會將會繼續投標新莊副都心的建地。

而國泰建設(2501)在新莊購地後,也打算在第4季推出25至30億元新莊「國泰新莊園」。至於才在南港推出45億元的「冠德中研」案的冠德建設(2520),其在頭前段的接待中心並已搭建完成,預計10月底會推出總銷22億元的「冠德鼎峰」、11月底推出總銷25億元的新莊中原段案。

遠雄建設(5522)除在內湖有80億元的「遠雄米蘭苑」外,公關室副總經理蔡宗易指出,在928檔期及10月雙十檔後,新莊副都心100億元及90億元的兩個大建案將登場。

新店地區,則包括長虹建設(5534)、三圓建設(4416)及國泰建設等建商頻頻卡位,長虹建設在新店中正路與北新路口推「長虹峰華」建案,每坪開價45~50萬元,總銷金額可達12億元,屬於第2季推案,目前仍在銷售中。三圓建設與山圓建設共建的「養心殿」,位於新店市公所旁,第一期規劃115坪雙併及83~93坪三併,共計102戶,總銷60億元,第二期總銷30億元左右,也會在今(2010)年推案,兩案合計90億元。

上市建商紛紛卡位新店

此外,來自中永和樂華夜市的建商──瑋珈機構,成軍6年多,此次是首度跨進新店市,在中興路推出總銷40億元的「巴黎皇宮」。

瑋珈董事長郭國俊指出,「巴黎皇宮」為24層住宅建案,總戶數為186戶,坪數從25-60坪,成交價約42-50萬元,此次因找名模許瑋甯代言,來客數不少,加上基地臨近北二高交流道出口,及位在捷運新店線七張犁及新店市公所站,公司方面號稱已銷售9成以上,最快在2010年底動工,2013年年底交屋。

新店市繼板橋新板特區、新莊副都心之後,成為台北縣房地產熱區,一是因為要升格新北市的題材,其次,則是捷運交通趨於方便,生活機能完善,加上裕隆 (2201)的新店裕隆城,可望在今年年底進入實質開發期,因此,除了長虹、三圓已經推案之外,據了解,工信(5521)、國建、國揚也都已在新店卡位,未來將推案。

而大台北地區,也有寶舖建設邀請美國歐巴馬夫人御用服裝設計師吳季剛跨刀,到敦南商圈的四維路推出每坪開價180~200萬元的「縱橫天廈」,10月9日將公開。

另南港經貿園區附近,大同公司採大坪數豪宅規劃的「大同璽苑」,目前正潛銷中,每坪開價85~90萬元。

竹北房市夯

新竹地區則受惠於台北市建地取得不易,加上高房價讓民眾購屋卻步,建商紛紛轉移陣地到新竹,其原因也與高所得與高消費有關,因為根據行政院主計處所公布的台灣地區家庭收支調查,新竹市去(2009)年家庭每戶平均可支配所得為113.4萬元,僅次於台北市,但若以各縣市家庭可支配所得超越百萬元來看,只有台北市、新竹市及新竹縣等3地區,難怪台北及台中的建商要見風轉舵,跑到新竹來推案。

東森房屋竹北正揚加盟店林保舟店東說,新竹竹北地區在歷經了縣治一期、二期的規劃之後,縣治三期也正在醞釀當中,根據新竹縣政府的規劃,未來打算規劃「三園四所」,即新竹科學園區三期計畫、國家生物醫學科技園區、台灣知識經濟旗艦園區等,並引進台大、台科大、交大、清大等四所知名高等學府在縣內設校,如此一來新竹縣將可望成為國內頂尖科技與人才培育的重鎮,對國內產業提供優勢的競爭力。

林保舟說,竹北的發展潛力開始受到重視,從高鐵選擇在六家設站就可看出端倪,為了替日後的建設鋪路,縣政府對於竹北的發展也高度重視,許多建商也因此密切注意竹北地區的發展,其中,以目前進入配地階段的縣治三期最受矚目,在進入配地階段後,開始有許多建商積極收購,商業土地成交價平均大約在每坪60~70萬元左右,一般住宅土地成交單價也約在35~40萬元左右,例如中悅建設就在此收購數筆土地,打算整合建地推案。

利多效應 竹北房市火熱

中悅建設總經理陳再河表示,雖然央行打房,但在ECFA簽訂且正式生效後,房市後市不可小覷,加上竹北市在多項利多的加持下,隨著台科大、交大進駐、生醫園區、知識經濟園區等產學專區進駐,創造許多就業機會,且公園綠地覆蓋率高及生活圈的成形下,成為最夯區域。

根據了解,目前在新竹推案的建商,以中部建商最早也最多家,包括豐邑、富宇、喬立、德鑫、聚合發等,而北部建商最早推案是國揚建設,近期則有華固建設(2548)在科學園區靜心湖旁推出「天湖」預售案,產品為130坪和260坪2種,每坪開價高達45~50萬元,成為當地房市指標。

在竹北卡位的中悅建設總經理陳再河非常期待,華固的「天湖」能賣出高價,帶動新竹房市的比價效應,他表示,由於竹科地區電子新貴對好產品的接受度高,因此,中悅的「中?帝苑」,大手筆規劃126~280坪巔峰尺度,採獨棟、雙併格局來定位新竹的豪宅,加上26層高闊姿態收攬新竹地院預定地綠景與頭前溪河岸水景,客戶詢問度相當高。

根據住展雜誌的統計,新竹地區近3年的兩大熱門推案地區(新竹市與竹北市),在扣除2008下半年金融海嘯影響,以致於2009年房市推案量萎縮外,今(2010)年已經出現復甦跡象,除恢復2008年推案水平,甚至竹北市還放出610.1億元的大量不僅已經是2008年全年推案量的1倍以上,甚至是去年推案量的3倍,成為最火紅的熱區。

中台灣 中市七期仍是重案區

今年台中市928檔期進場的新案不多且案量少,預估不到200億案量;

不過,中部建商表示,雖然推案少、量也不大,但並不代表看淡市場,反而是「惜售效應」,地主惜售土地,建商持有土地的也很保守推案,大家推案保守謹慎,但對第4季以後的市場卻是充滿信心。

聚合發總經理祁興國表示,以前房地產的兩大推案黃金檔期是329和928,而現在受兩岸直航效應,加上ECFA及未來大陸觀光客自由行等利多加持,今年928檔期有很明顯的「雙十效應」出現。

祁興國表示,每年中國大陸最重要的假期就是「十一黃金周」,今年有7天長假,加上台商回台灣剛好遇到雙十國慶假期,剛好整整休10天,很多建商早已摩拳擦掌等待時機推案搶客戶。

而台中房市的主力區,還是以七期重劃區為首,其他推案熱區還有五期、八期、十二期,七期新進場個案有「精銳市政廳」、「聚合發天廈」、「國雄領域」、「九上登峰御邸」及10月底有聯聚建設「理仁大廈」等5個預售案。

中市新市政中心啟用 帶動發展

五期由於發展較成熟且生活機能完善,也將會是下一個建商搶進推案的明星區,首度在五期推案的聚合發建設,在公益路與東興路口角地推出「新案」,基地350坪規畫地上21層地下4層總銷15億元的個案,而一向以七期為推案核心的精銳建設也在五期推出新案「巴黎之心」,坪數規劃在64~71坪;地上15層地下3層總銷12億元,這兩個新案都是五期少有的豪宅案。

精銳建設副總經理吳秋?表示,今年底大台中即將進行縣市合併,10月新市政府搬進七期,3年後,由新光三越百貨、SOGO百貨、遠百精品廣場等,三大百貨業者組成的精品大道,以及台中第一條捷運完工,加上全球9大地標之一的大都會歌劇院落成,台中市未來發展潛力更高。

丰閣不動產研究室經理許瑞生表示,在台北推案只要選對地點就能賣出好成績,而台中不只要賣地段,台中建商還要受市場競爭的考驗,中部購屋族選地段、選品牌、選規劃、選建材樣樣都要比較,考驗建商的建造能力與鑑賞力,不過,在這一波打房下,北部買氣受到影響,反觀台中卻在打房壓力下受惠,不少北客南下購屋。

許瑞生表示,雖然今年中部928房市推案量不多,但是出現延續效應,很多建商將個案行銷調整為928潛銷,雙十節前後進場,漸漸的,大陸的長假,如「五一」(大陸五一長假已取消了)取代了329檔期,而「十一」取代了928檔期。

南高雄 3大建案撐盤

台灣房市「北熱南冷」的現象,讓高雄市建築公會理事長、同時也是上櫃建商隆大(5519)建設董事長陳武聰很感冒,他說,這幾年可說是高雄房地產「氣」最短的時期,不過,氣再短,只要沒死,就有氣長的一天,而他認為,這一天就快來到了,且有機會在明(2011)年出現。

陳武聰認為,ECFA簽訂後,許多陸資都到高雄投石問路,加上經建會也擬定了2630億元的預算,要加強高雄的建設,包括國道7號,及深海碼頭,另高雄多功能經貿園區發展等,高雄的房市,沒理由再壞下去。

他也表示,20多年前,高雄房市與台北並駕齊驅,但如今,卻遠遠落後,房價卻只有台北的1/3不到,因此,高雄好幾年都沒有329、928檔期可言,但這也有好處,也就是高雄餘屋已全數去化,且依據公會的統計,過去一年推案約3000~4000戶,但今年迄今已有6000多戶的案量,未來還會再增溫,而過去都是蓋好再賣,但現在已有建商敢推預售屋。

話說同時,隆大建設與城揚建設共同在南高雄的高雄市政府正對面,推出總銷150億元的超大建案─「都廳苑」,並請來北部賣豪宅的璞園廣告代銷,在其操盤下,喊出「北帝寶,南都廳苑」口號吸睛。

豪宅價格 不到台北一半

璞園廣告指出,都廳苑位在高雄的苓雅區,相當於台北市的大安區,但都廳苑每坪開價30~50萬元的平實作風,約等於仁愛帝寶的1/5價格,自推出以來,已熱銷3成,購買者有不少是到台北發展的高雄人回鄉置產。

京城建設經理周敬恆則談到,央行打房,對高雄地區高單價產品已造成衝擊,反觀,每坪10萬元以下的中古屋市場,買氣轉好,還賣到缺貨,這一波的平均漲幅為15~20%。

周敬恆說,「京城凱悅」位於愛河邊,雖然立地條件好,但每坪開價依樓層高低,從35~65萬元不等,在高雄地區屬於較高單價產品,成交熱度有受到央行打房影響,7~8月成交件數下滑,不過,每個月仍有成交量,不致急凍。

國揚建設總經理彭邵齡針對「國硯」表示,雖然來客數不是非常多,但不少鮭魚返鄉的台商來看屋,雖然國硯每坪開價50~70萬元以上,但因為產品特殊、稀有,成交量算是不錯,迄今已有5成的銷售率。
新聞來源  理財周刊 (526 期) 文\顏瓊真