17 9 月 工業區開發就地變更，中央地方不同調／購買工業住宅要付哪些代價？
近一年多來，大台北房市最火紅的區塊，非新莊頭前重劃區莫屬。挾著雙捷運及鄰近副都心計畫優勢，該區去年一推出建案就大熱銷，行情也一路從30出頭萬，一年內飆升近三成，目前該區成交行情早已躍過40萬/坪大關，開價水準更逼近5字頭。
不過這當中有個『異數』，硬是比同區個案便宜十萬有找。
根據住展企研室市調人員了解，緊鄰新莊頭前重劃區的「金莊悅泉」，只靠基地上幾塊帆布曝光，光撿周邊指標案大量媒體引進的來人，就這樣『默默地』賣出近九成，成交價則為30萬/坪出頭，比周邊一般價案低了許多。
然而「金」案這樣低調賣，其實是因為該案的身分－乙工住宅。
事實上，該案還因為如此，和之前同樣身分的北縣個案，一起上了新聞版面。
以「金」案來說，其實去年初就傳出將進場銷售，不過該案現場也表示，要等到地目變更程序全部完成後，才要正式開賣。
此一做法，其實牽涉到93年後北縣大舉出現乙工住宅案，以及之後北縣工務局的處理態度及方式。
簡單說，原先是採總量管制措施，適度開放工業區開發一般住宅建案(但權狀登記仍不能為住宅使用)；後來北縣工務局長換人，政策出現大轉變，轉而要求這類個案，一律必須進行正常程序的地目變更，才能核發使照。
當然，已經蓋好的乙工推案，不可能循一般的捐地進行變更，因此北縣府改採『繳交代金，就地變更合法』的方式。
根據了解，許多這類建案因此繳了相當額度的代金，才順利取得使用執照，而這代金，大多數還是轉嫁到消費者身上。
不過繳了代金，地目就真的完成變更了嗎？就「金」案的實際案例來看，似乎又非如此。因為北縣這邊雖然完成所謂的程序，但變更案還要送中央(內政部)；而可能是基於總量管制的考量，「金」案變更上送內政部，是駁回的，也就是最後並沒有真的變更為一般住宅用地。
實際情況則變成，就北縣，也就是實際管轄單位來說，「金」案在內的工業住宅案，因為已繳代金，故已變更完成，登記仍為一般事務所，但已無適法性問題。
但就中央來說，這類個案基地地目仍是工業地。
這樣的一國兩制，不僅凸顯中央與地方施政不同調、民間難以適從。更突顯台灣都市計劃的不合時宜；以北縣而言，確實有多處工業區長期處於閒置狀態。
短期來說，政府應秉持便民、利民的思考，引導其進入正軌；中長期來看，則該好好重新檢討，台灣整個國土開發的規劃及利用。
新聞提供：住展房屋網 2010/09/17
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便宜2成的工業住宅，要付出哪些代價？
工業住宅有違法使用、貸款成數及環境不比住宅區單純問題，雖然比起一般住宅有1-2成左右的價差，但必須慎選地段，否則後續轉手性並不好。
北縣大開就地合法之門，變更利多反映售價
工業住宅與一般的住宅，究竟有什麼不同？為什麼市場上會出現這樣的產品？
說起工業住宅的市場性和變化，最具代表性的要算是位於台北縣中和的「元氣大鎮」，2005年推出預售時，每坪約17 萬元就能買得到，當時附近的住宅行情，每坪約22 萬元左右，相較之下，每坪價格便宜了2 成3左右。
建商能以比市價便宜的價格出售， 主要是工業用地的取得成本，較住宅用地低廉許多，在房地產市場， 如果地段條件差不多，便宜就是王道，這也是為什麼工業住宅能夠被市場接受的原因。
此後，台北縣、市興起一波工業住宅推案潮，台北市如士林、內湖、南港等地，台北縣如新莊、三重、樹林、新店、淡水、板橋、中和、五股、蘆洲、汐止、泰山及深坑等地，都有工業住宅建案的蹤跡。
台北縣所謂的「工業住宅」，多根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定，以其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案，如果拿來當住宅使用是違法的，主管機關可以罰鍰，而且可以連續罰。
直到2008年4月間，中和市民代帶著元氣大鎮數百位住戶召開公聽會，公聽會的結論是如果該案先繳納回饋金，就能變更為合法的住宅用地。
這也使得元氣大鎮成為國內第1 個在取得使用執照前，被縣政府要求繳納回饋金和捐地代金，以辦理都市計畫變更程序的工業住宅案例。
接著在2009 年5 月21 日，台北縣都計委員會通過新莊化成路頭前重劃區旁的「金莊悅泉」工業住宅變更案，接下來就是等待內政部審議，如果順利通過，將是國內第1個就地合法的案例。
據了解， 後面還有10 餘件工業住宅個案也申請了變更，而台北縣政府此舉，使得購屋人對於工業住宅的個案「變更」有了期待，建商也順水推舟，更理直氣壯地賣起工業住宅，甚至連上市公司也加入推案行列。
中信房屋新莊中正加盟店長邱志杰就舉例，潤泰在新莊推出的「峰景鳳翔」，初推案時每坪開價約19 萬元，現在開價已經調漲至每坪28 萬元左右，甚至比附近的房子貴，而且坪數的規畫也由以往的小坪數放大為中大坪數，主力為50 ∼ 70坪左右的4房。
地段還是王道，牽動保值性及核貸成數
邱志杰說，消費者對於此類工業住宅的適法性，並沒有那麼在意，反而重視的是還是「地點」，近捷運、生活機能佳的房子，永遠能讓消費者甘願買單。
再加上台北市的房價持續上漲，北縣房價相對較低，因此即使開價由每坪19萬元調漲至28萬元，對購屋人而言，還是「相對便宜」，是助長工業住宅聲勢的2大主因。
而在申請房貸上，中信房屋行銷企畫部經理江龍名表示，拿工業住宅做抵押向銀行借款，接受程度、利率、額度，各家不一。
其實土地使用分區是工業區或住宅區，對銀行而言並非最大的考量，權狀上登記的建物種類反而是重要依據。
如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」，即使蓋得再像「住宅」，不但不適用政策性優惠房貸，銀行的放款態度也會很小心，可貸款的額度偏低。
不過永慶房屋研展部協理黃增福分析，過去銀行對於工業住宅的核貸態度較為保守，但是近年來陸續交屋後，房價跟著景氣上揚，有些工業住宅的座落地點條件確實不錯，因此銀行核貸的態度有趨向放寬的傾向。
貸款的主要差異還是在成數，以淡水的「南加州」為例，大約能申請到7 成的房貸，而非工業住宅則有可能貸到8成。
但他提醒消費者，工業住宅在市場景氣反轉時，要留意的反而是後續的接手性。「市場不好時，相對地認同度會比較低。」
工業住宅因建蔽率和容積率都較高，所以蓋出來的戶數通常也比較多，因此形成棟距較近、社區內的公設及綠地較少、居住的隱私性可能較低等不利因素，除非地段條件很強勢，否則工業住宅的保值性較弱。
小環境不理想，噪音、治安都可能是問題
工業住宅也吸引投資客投入，進駐竹圍「南加州」個案代租代管業務的永勝租屋總經理葉碧芬說，該案成交價約每坪22萬元左右，如果去除工業住宅的因素，每坪可望有25 萬元的身價，估計有6至8 成的購買動機為投資。
由交屋至今，每坪約上漲2 ∼ 3 萬元，但是租金則因周邊競爭增多而出現逐年遞減的現象，每坪降幅達100 ∼ 200元左右。至於工業住宅住起來與一般住宅有什麼不同？
第一就是周邊環境可能還是以工業區為主，重型車輛進出會造成噪音、塵土飛揚，甚至是否有化學物質，而且如果日常生活機能不佳，特別是在入夜後，可能會有進出人煙稀少的現象，治安也要留心。
第二就是為了符合消防設計，大樓內部的走道較寬，也會多出幾道消防門，而消防安檢單位也會不定期來抽查， 不但檢查消防，如果違規搭建夾層，也會一併被查核，但是葉碧芬說，交屋至今，除非是有人刻意舉發，否則安檢通常會順利通過，倒也不必太擔心。
自住客注意持有成本，投資客慎選地段
就自住的角度，住展房屋網總監陳韻如對工業住宅較持保留態度，主因在於持有成本較高，一來一般工業住宅的戶數都在300戶以上，管理維護不容易做得好；二來相關稅費按工業用途徵收也比較高，除非未來有變更成功的可能性，否則不宜貿然投入。
若是自住兼置產的角度，陳韻如認為即使房價上漲，工業住宅的漲幅不容易有好的表現，特別是座落在一大片工業區的案子。
內湖就有一個工業住宅個案，雖然號稱擁有面河第１排的景觀條件，但是基地後方都是廢車場，不知道需要多久時間才能變更，小環境不理想，不具生活機能和交通條件，當然價格的變動也會比較小。
若是純投資角度，陳韻如建議以具有未來發展性的區段為宜，如新莊的頭前重劃區仍有許多公共投資項目待投入，土地使用有機會被轉型。
「當然，工業住宅的低價是一個趨勢，台北縣未來會成為新北市，估計為了整個城市的提升，工業用地將會愈來愈少，工業住宅也會愈來愈少，但不是主流產品，增值幅度也會比較保守。」
對於後續接手性， 陳韻如認為，工業住宅在預售或者由代銷公司銷售時，由於強打廣告，對於外來客能夠產生吸引力與知名度，但是，當這些個案逐漸成屋後，中古屋要如何靠著單打獨鬥來吸引外來客的注意，將會是一個大難題，除非是捷運站附近的房子，這也是要提醒讀者留意的地方。
完整內容請見《Money錢》2010年6月號