自辦都更路迢迢 透過專業合作開發創雙贏

位於台北縣中和市景安路與富興路交叉口的四樓老舊公寓社區裡,有住戶二百八十九戶,整個社區雖距離捷運站僅幾百公尺,擁有良好的立地條件及便利的交通環境,然這個社區卻是歷經九二一震災「逢水必淹」的殘破社區,主幹道居然是四米的防火巷,住在此區的居民真是苦不堪言。

社區的住戶陳聿帆小姐為中醫師,看到自己及鄰居的房子每每淹水,建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有嚴重公共安全之虞,因為居住環境的惡劣,加上社區房子的老舊殘破,讓她動起了「自辦都更」的念頭。

住戶一廂情願不可求

陳聿帆表示,她從民國九十四年起,即開始結合社區內熱心的有心人士,籌組「自辦都更」的相關事宜,其間接觸過許多家的上市建商與知名建經公司,卻都在社區住戶不願先出錢,及期待建商應出錢幫忙蓋房子外,甚至可換回二間新屋以上的美夢幻影下,住戶意見多且分歧,讓該社區「自辦都更」無疾而終迄今。

陳聿帆說,從他們的「自辦都更」案例可看出,大社區難免因處理社區日常事務之維修、鄰居糾紛、管理費收取、停車管理…等事務,多少均有所磨擦及衝突會發生,而一般社區居民也較無地產的「專業能力」,不易做出專業及正確的判斷,

就算有專業的居民亦不見得對「都市更新」的領域有所了解,再加上一般都市住戶間平常往來向來較冷漠,故互信的基礎均不健全之情形下,包括建商等「專業者」欲進入社區協助亦會望之怯步,此均是目前所看到社區想走「自辦都更」所面臨的困難。

困難重重的社區都更案停擺了多年,然陳聿帆並未死心,近期透過友人接觸到專業的都市更新建設公司,在他們的高度企圖心及完整的都更計劃下,社區的改建出現了新的生機。

因為都市更新的每一個案件均須經過多次公聽會之民意溝通、幹事會之「初審」、委員會之「審查」及呈報核准程序之行政監督,惟因「都市更新」案件之實踐,尚須經過「建管單位」之「建造執照」核准的程序,故其界面及法規適用之事宜遠非一般住戶所能勝任與了解。

透過專業 創造雙方最大利益

其實,建設公司當然需要有利益才會有參與社區都更的意願,而都市更新中的「權利變換」方式,全程興建費用皆公開,最大受益者為所有地主,建設公司只有在工程方面或行政管理費用上有利潤。

因此大多數的建設公司都只與地主談合建,如能再辦都更,額外的容積獎勵才有較多利潤產生,此外都更之難易,重點在於都市更新範圍內的地主戶是否有高度共識,如果無法與建商有共識與信任,一切都是空談。

近期本案在建商的協助下,已正式進入都更送審的階段,發起人等多位社區住戶終於體會了解到,「自辦都更」如果由住戶自辦,不但不知從何做起,更是事倍功半的苦差事,倘若透過第三者(專業建設公司或投資公司)的合作開發,引進其資金,自辦都更才較容易達成。
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