都更熱 公寓每坪均價高過大樓/首購族買公寓 居然比大樓貴

在北市府2個月前再次提高都市更新的獎勵後,一片打房的壓抑聲中,都市更新標的仍是建商避險與長期獲利的佈局,加上近期都更成功的實際案例如尚華仁愛大樓、中正史坦威、晶宮大廈等個案造就了新一批的「都更富翁」,老舊公寓成為市井小民的另一個發財夢。

中信房屋統計,今年台北縣市公寓的成交量比去年同期成長17.21%,萬華、南港、松山、新店更出現了公寓每坪成交均價比電梯大樓還貴的現象。

根據中信房屋今年前8月成交資料分析的結果,台北縣公寓住宅平均成交單價為20.4萬,比電梯住宅的19.71萬多出3.5%;不僅行情如此,公寓產品的成交天數也比電梯大樓短了11天。

至於台北市的部分,中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,北市的電梯及公寓住宅成交單價分別為48.16萬及42.25萬元,兩類產品的價差比由去年的1.2倍縮短至1.14倍,成交天數同為62天。

江龍名指出,除了縣市整體平均數據顯示公寓產品的買賣量增價揚之外,落到行政區的區域分析來看,萬華、南港、松山、新店該4個行政區的公寓成交行情則是高於電梯產品1~6萬/坪不等,為明顯影響成交單價平均值的關鍵因素。

而在成交天數的差異上,公寓領先電梯大樓的行政區還有北市的大同、大安、中山、信義、南港,及北縣的三重、中和、永和、板橋、樹林、蘆洲。

江龍名分析這些成交天數及單價的表現公寓較受歡迎的行政區裡,有一項共同點,就是全都受到都市更新成功案例出現的議題加持。

由於都更案所帶來的商機動輒上億起跳,造成建商及住戶紛紛投入這項"本夢比"(投入成本與獲利夢想之對應比例)相當高的投資選項裡,江龍名提醒購屋民眾,每一個都更案的成功皆是以"累積時間成本"為基礎,不利於短線投資操作。

如何挑選都更黃金屋及避免地雷區,除了符合都更條件以外,還有幾項重點需要把握:宜挑選街廓完整且臨兩條都市計畫道路旁的物件。

若因地震、輻射、海砂等造成不宜居住的標的條件,反而是較易促成、加速都更的物件。

至於五層樓以上、租金高的商業區、一樓或頂樓有違建、附近老屋剛整建拉皮、店面戶數多的物件,則容易因為住戶利益難於協調與滿足,而導致破局的結果,因此小市民的都更美夢更需要現實條件的分析與掌握喔!
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首購族買公寓 居然比大樓貴

對於許多首購族來說,中古的公寓大樓具有低公設的優勢,一般來說總價也較中古電梯大樓低,不過自從政府提出都更獎勵措施後,公寓成為自住投資兩相宜的產品,根據房仲統計,今年台北縣市公寓的成交量比去年同期成長17.21%,其中萬華、南港、松山、新店更出現了公寓每坪成交均價比電梯大樓還貴的現象。

北縣公寓貴3.5% 北市價差縮小

根據中信房屋今年前八月成交資料分析的結果,台北縣公寓住宅平均成交單價為20.4萬,比電梯住宅的19.71萬多出3.5%;不僅行情如此,公寓產品的成交天數也比電梯大樓短了11天;台北市的部分,中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,北市的電梯及公寓住宅成交單價分別為48.16萬及42.25萬元兩類產品的價差比由去年的1.2倍縮短至1.14倍,成交天數同為62天。

近期都更成功的實際案例如尚華仁愛大樓、中正史坦威、晶宮大廈等個案,讓不少民眾感受到都更不再全然只是看的到、但吃不到的大餅,以行政區域來看,萬華、南港、松山、新店該四個行政區的公寓成交行情則是高於電梯產品1~6萬/坪不等;

而在成交天數的差異上,公寓領先電梯大樓的行政區還有北市的大同、大安、中山、信義、南港,及北縣的三重、中和、永和、板橋、樹林、蘆洲。江龍名分析這些成交天數及單價的表現公寓較受歡迎的行政區裡,有一項共同點,就是全都受到都市更新成功案例出現的議題加持。

享受都更利益 審慎評估為上

都更成功後的高報酬,是吸引許多投資人注意的原因,不過都更往往耗時費工,江龍名提醒購屋民眾,每一個都更案的成功皆是以"累積時間成本"為基礎,不利於短線投資操作,挑選街廓完整且臨兩條都市計畫道路旁的物件比較有機會。

若因地震、輻射、海砂等造成不宜居住的標的條件,反而是較易促成、加速都更的物件,但對於要自住的首購族卻要避之為上,在公寓比大樓貴的區域,更可趁此機會考慮屋齡較新的電梯大樓。
【網路地產王/龔立豪/綜合】2010/09/15

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