重購自宅退稅 稅捐機關10月1日起大清查╱重購退稅重點介紹

稅捐機關將自10月1日起,全面清查過去五年內申請重購自用住宅退稅案件,凡是未做自用住宅使用,或者已經轉售、贈與他人者,都會被追討退稅。

政府為鼓勵民眾購買自用住宅,出售舊有住宅再重購自用住宅者,可以享有退還所得稅與土地增值稅的優惠。

不過,重購後五年內,依法不能改變用途。

若不做自用住宅使用,或者將申請重購退稅的房地產再轉售他人,贈與給配偶等其他親屬等人時,已獲退的稅款,就會被追回。

財政部指出,凡是申請重購退稅的案件,稅捐機關一律強制列管五年,且定期會就重購退稅案件進行清查。

稅捐機關將自10月1日起,全面清查已列管的重購退稅案件,若被查獲有違規情形,將會向所有權人追繳原已退還稅款。

依據土地稅法規定,出售自用住宅用地、自營工廠用地或自耕地的農業用地後,二年內另外再重購使用性質相同土地,符合一定條件,且出售土地的公告現值低於重購土地公告現值,即可就其不足部分,在所繳納的土地增值稅款內申請退還。

舉例來說,重購自用住宅土地申請退還土地增值稅時,假設新購的土地價款為300萬元,出售的土地價款為140萬元,繳納土地增值稅額是40萬元,不足數額為200萬元【即300萬元-(140萬元-40萬元)= 200萬元】,遠大於已納土增稅款,可退還的增值稅為全額40萬元。

再舉一例,新購土地價款為80萬元,出售的土地價款為90萬元,已繳納的增值稅款是20萬元,不足數額是10萬元【即80 萬元-(90萬元-20萬元)= 10萬元,可退還的增值稅款就只有10萬元,無法全數退稅。

財部指出,重購自用住宅可享土增稅或個人綜合所得稅的退稅優惠,除都需要做自用住宅使用,出售前一年內不可有出租或供營業使用情形,重購的行為不管是「先購後售」或「先售後購」都要在二年內完成。
【經濟日報╱記者陳美珍╱台北報導】2010/09/15

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何謂重購退稅?

所謂「重購退稅」,是指土地所有權人出售土地後,二年內又購買土地,在合於一定條件下,可申請退還已繳部分或全部之土地增值稅是也 。

重購退稅重點介紹 :

在前兩年以內曾購買自用住宅且符合購屋節稅條件者,可以重購退稅方式辦理節稅事宜,而保留一生一次的自用土地增值稅率供未來使用。

土地所有權人出售或被徵收之自用住宅用地,自耕之農業用地或經主管機關核准遷移之自營工廠用地等,於2年內重購土地且合乎土地稅法第35條之規定,則可申請就其已納土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。

但於五年內不得移轉或改作其他用途(戶籍他遷或供人設籍,或公司登記等),否則退款必須再繳回。因此,如果要將戶籍遷離重購土地,可以於當時留下所有權人的配偶或直系親屬中任何一人的戶籍不遷,或者在當事人戶籍他遷時,提前將任何一位直系親屬或配偶的戶籍遷入,即可避免被追繳原退還土地增值稅的命運。

 唯適用重購退稅規定需出售及購買之房屋土地所有權人為同一人,自用住宅用地重購退稅,其申請地點應向原來出售土地的主管稅捐稽徵機關辦理,申請期限如為先賣後買者,應於重購後申請,先買後賣者,則於出售後申請, 且屢賣屢退土地增值稅「重購退稅」,無次數限制,即退稅後的5年內可再買新屋(或賣屋),再申請退稅。此地價高低比較係以地價比較,非坊間所言之買高賣低,而是以出售當次之公契金額扣除已納增值稅額與買次公契金額之比。

出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。

同時出售多處自用住宅用地,只要符合要件,可申請重購退稅。

重購自用住宅申請退還增值稅之條件 :

原出售土地及新購土地所有權人同一人, (承買登記名義人必須與出賣時的登記名義人相同始可適用)。例如,以夫(或妻)名義登記的土地出售後,重購時仍須為夫(或妻)的名義。

土地出售後二年內重購或先買土地二年內再出售土地, 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可.但在民國78年10月30日以前,所重購土地退還土地增值稅只能適用先賣後買。

自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝(90.75坪)部分或非都市土地未超過七公畝(211.75坪)部分,仍作自用住宅用地者。

辦竣自用住宅用地登記(即戶籍必須設籍於該地, 所有權人, 配偶, 直系親屬) , (子女, 父母皆可) 。

出售前一年未供營業使用或出租行為, 即於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者不適用之。

新購土地,應辦理自用住宅用地地價稅優惠稅率, 經核准按自用住宅課徵地價稅。 

自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為。新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額 ,自營工廠 (指工業用地上有廠房, 必須有生產事實才符合條件),自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地建廠者。

自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

至於原土地是否為自用住宅用地,則可依下列則認定之:

出售土地時按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

出售時未按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但該土地在出售前係按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

若地價稅亦未按自用住宅用地稅率課徵者,經稽徵機關查明符合<土地稅>第34條第1項(面積要件)及第2項(出售前一年內未曾供營業使用或出租要件)且合於同法第九條規定者(本人、配偶、直系親屬辦峻戶籍登記)。若符合上述任何一種,即可認定為自用住宅用地。

自用住宅重購退稅優惠