拉皮速度快 重建最徹底/老屋折舊快 四招看穿年齡

台北市政府為了快速改變市容,鼓勵老屋拉皮,因此提供相當優惠的方案,希望藉著建物拉皮,能夠讓住戶的居住品質轉佳。但很多人會問,如果拉皮可以解決,為何要選擇整棟建物打掉的重建模式,房仲業者指出,拉皮或是重建必須考量到建物與住戶的差異,選擇最適合自己的方案,才能獲得最大利益。

拉皮衝擊低 住戶反對聲浪小
 
永慶房屋新聞中心經理李建興表示,拉皮最大的好處是對於住戶生活的衝擊低,容積也不會改變,住戶一樣可以使用和原來一樣大的坪數,加上拉皮後煥然一新的模樣,可以快速反應在房價上,因此抗性相對小。

不過即使如此,雖然有了漂亮的外表,但還是沒有辦法改變建物老舊的本質,以及無法裝設新設備的先天限制,不過在戶數多、意見難整合的大樓,拉皮倒是最快可以提升房價的方式。

重建最徹底 磨合過程難度高

重建等於給了一塊土地新生命,但對於住戶而言,必須整合意見,以及面對至少一年半以上的等待期,加上興建完工後實際使用坪數可能比較少,後續搬家等待的勞師動眾也讓不少住戶打了退堂鼓。

特別是戶數多、有店面、出租使用的大樓,抗性最高,磨合過程必然非常艱辛,因此不少大樓選擇與建商合作,減少整合過程中的難度。

信義房屋指出,現在看好更新商機的行業不少,除了與建商,銀行或是建經公司也有這類的服務,建議想要重建的大樓也可以多方比較,選擇最適合自己社區的方式,愉快擁有新的居住環境。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/09/13

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老屋折舊快 四招看穿年齡

都更題材的持續發燒,讓中古屋市場的老來俏風潮愈吹愈盛,但很多符合都更獎勵條件的老屋,外觀及內裝真的「很抱歉」,屋主為取得較佳的賣相,多會整容一番,尤其動手術規模較大的老房子,變臉後,一般購屋者,無從分辨房子真正的「年齡」,因而不易研判屋主開出的房價合不合理。

專業鑑價人員對屋齡的折舊標準,視屋況不同,以每年按建物現值的2%到3%扣減,最高可以折減到30%左右。

尤其是屋齡達30年以上的老房子,折舊率通常會加快,因此在都更獎勵之前,除了位於地段很優異的地區,否則相對於屋齡在30年以上的老房屋,要高價脫手的機會相對減少,現在則不同了,房屋的年紀似乎不很重要了,然而,都更重建的時間漫長,買老房子仍得仔細了解房屋的實際年紀及居住安全性。

例如若發現還有以下幾項少見的建材,那麼該房子屋齡超過30年以上大概八九不離十。

例如地板以紅色八角磚舖成、浴缸是馬賽克水泥製品、外牆以小碎片的瓷磚舖成、鋁門窗框骨架顏色為灰白色。因為上述幾種房屋建材,約在30年前就被淘汰。

不同屋齡的中古屋,可劃分四個折舊階段。

第一階段是,屋齡一至三年的房屋,這種準新屋的折舊率相差很有限,每坪按新屋建物現值折舊在2%以內。換言之,屋齡一年的房子,等兩年後出售,只要保養得好,折舊極微。

第二階段是屬於屋齡四至七年,每坪按新屋建物現值折舊5%至10%,這種中古房屋,只要房子當初的營建品質沒問題、加上使用者平時有時常在維護保養,屋況仍很算新。

到了第三階段,即是屋齡八年到十年,每坪按新屋建物現值折舊12%至20%,到了這個階段的中古房屋,若平時沒有維護,房子的電梯、樓梯等公共設施及房屋內、外壁,可能開始出現問題,要花錢去整修,因此折舊率再增加。

至於屋齡十至15年的中古屋,包括房屋的水電、衛浴設備及面壁等硬體設施,都陸續到了要換修的時期,因此,每坪按新屋建物現值折舊再增為25%。

到了20年以上的老齡屋,折舊情形較複雜,視房況及營建品質及房屋持續維修情形,差異很大。

以上簡易屋齡折舊方式,純就地上建築物的價格評估,並不包括土地價值在內。
(作者是台灣房屋首席總經理)
【經濟日報/文/彭培業】 2010/09/13