13 9 月 拉皮速度快 重建最徹底／老屋折舊快 四招看穿年齡
台北市政府為了快速改變市容，鼓勵老屋拉皮，因此提供相當優惠的方案，希望藉著建物拉皮，能夠讓住戶的居住品質轉佳。但很多人會問，如果拉皮可以解決，為何要選擇整棟建物打掉的重建模式，房仲業者指出，拉皮或是重建必須考量到建物與住戶的差異，選擇最適合自己的方案，才能獲得最大利益。
拉皮衝擊低 住戶反對聲浪小
永慶房屋新聞中心經理李建興表示，拉皮最大的好處是對於住戶生活的衝擊低，容積也不會改變，住戶一樣可以使用和原來一樣大的坪數，加上拉皮後煥然一新的模樣，可以快速反應在房價上，因此抗性相對小。
不過即使如此，雖然有了漂亮的外表，但還是沒有辦法改變建物老舊的本質，以及無法裝設新設備的先天限制，不過在戶數多、意見難整合的大樓，拉皮倒是最快可以提升房價的方式。
重建最徹底 磨合過程難度高
重建等於給了一塊土地新生命，但對於住戶而言，必須整合意見，以及面對至少一年半以上的等待期，加上興建完工後實際使用坪數可能比較少，後續搬家等待的勞師動眾也讓不少住戶打了退堂鼓。
特別是戶數多、有店面、出租使用的大樓，抗性最高，磨合過程必然非常艱辛，因此不少大樓選擇與建商合作，減少整合過程中的難度。
信義房屋指出，現在看好更新商機的行業不少，除了與建商，銀行或是建經公司也有這類的服務，建議想要重建的大樓也可以多方比較，選擇最適合自己社區的方式，愉快擁有新的居住環境。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/09/13
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老屋折舊快 四招看穿年齡
都更題材的持續發燒，讓中古屋市場的老來俏風潮愈吹愈盛，但很多符合都更獎勵條件的老屋，外觀及內裝真的「很抱歉」，屋主為取得較佳的賣相，多會整容一番，尤其動手術規模較大的老房子，變臉後，一般購屋者，無從分辨房子真正的「年齡」，因而不易研判屋主開出的房價合不合理。
專業鑑價人員對屋齡的折舊標準，視屋況不同，以每年按建物現值的2%到3%扣減，最高可以折減到30%左右。
尤其是屋齡達30年以上的老房子，折舊率通常會加快，因此在都更獎勵之前，除了位於地段很優異的地區，否則相對於屋齡在30年以上的老房屋，要高價脫手的機會相對減少，現在則不同了，房屋的年紀似乎不很重要了，然而，都更重建的時間漫長，買老房子仍得仔細了解房屋的實際年紀及居住安全性。
例如若發現還有以下幾項少見的建材，那麼該房子屋齡超過30年以上大概八九不離十。
例如地板以紅色八角磚舖成、浴缸是馬賽克水泥製品、外牆以小碎片的瓷磚舖成、鋁門窗框骨架顏色為灰白色。因為上述幾種房屋建材，約在30年前就被淘汰。
不同屋齡的中古屋，可劃分四個折舊階段。
第一階段是，屋齡一至三年的房屋，這種準新屋的折舊率相差很有限，每坪按新屋建物現值折舊在2%以內。換言之，屋齡一年的房子，等兩年後出售，只要保養得好，折舊極微。
第二階段是屬於屋齡四至七年，每坪按新屋建物現值折舊5%至10%，這種中古房屋，只要房子當初的營建品質沒問題、加上使用者平時有時常在維護保養，屋況仍很算新。
到了第三階段，即是屋齡八年到十年，每坪按新屋建物現值折舊12%至20%，到了這個階段的中古房屋，若平時沒有維護，房子的電梯、樓梯等公共設施及房屋內、外壁，可能開始出現問題，要花錢去整修，因此折舊率再增加。
至於屋齡十至15年的中古屋，包括房屋的水電、衛浴設備及面壁等硬體設施，都陸續到了要換修的時期，因此，每坪按新屋建物現值折舊再增為25%。
到了20年以上的老齡屋，折舊情形較複雜，視房況及營建品質及房屋持續維修情形，差異很大。
以上簡易屋齡折舊方式，純就地上建築物的價格評估，並不包括土地價值在內。
（作者是台灣房屋首席總經理）
【經濟日報／文／彭培業】 2010/09/13