買方「沒明問」 隱瞞凶宅無罪/買屋最好問一下 整棟有沒有凶宅?

買中古屋如果沒有直接問「是不是凶宅」,只是客氣地問「有沒有發生過什麼事?」結果差很大!新竹市林姓男子660萬元買下透天厝,搬進去後鄰居才告知多年前,前屋主陳女的父親在屋內燒炭自殺,誤買凶宅的林男一怒告對方詐欺,檢方起訴陳女及其夫,但地院法官審理認為,林男當初買屋時僅問「有沒有發生過什麼事?」而非明確詢問「是不是凶宅?」被告夫妻沒有明顯詐欺意圖,判無罪!

當初檢方起訴書指出,陳女明知父親70年9月在屋內燒炭自殺,為求順利轉售房屋,委託不知情的房屋仲介出售,96年8月在不動產現況說明書上「本戶於賣方產權持有期間是否發生過自殺致死」一欄,勾選「否」,而林姓買家看屋後,96年11月委託仲介人員詢問陳女先生「是否為凶宅」,所得也為否定答案,以致林男陷於錯誤,同意以660萬元買屋。

事後鄰居告知住進去的林家,陳女父親先前曾在屋內燒炭自殺,林姓男子才知買到凶宅,一氣之下具狀向新竹檢方控告陳女夫妻詐欺。

持有期間沒有意外

陳女向法官喊冤,父親自殺時,房子還是舅舅的,所以「賣方產權持有期間」確實沒發生過自殺致死意外,這點她並沒騙人。

法官問林男有無當面向賣方確認是否為凶宅,林回答「我當然沒有直接問對方是否為凶宅」,而是問「有沒有發生過什麼事?」陳女先生回答「沒有發生過什麼事,房子很好住,冬暖夏涼。」

合議庭認為,當時林男簽約時,如果明確詢問陳女夫妻「房屋是否為凶宅」,而未限定產權持有期間,被告夫妻若再說不是,就有可能構成客觀上的詐欺行為。

反之,被告夫妻就沒有詐欺的積極作為,因此均諭知無罪。
自由時報 記者蔡彰盛/竹市報導 2010/09/13

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買屋最好問一下 整棟有沒有凶宅?

樓下是凶宅  下訂買二樓  反悔不買要賠80萬

買方透過東森房屋仲介,相中一棟位於內湖的二樓房子,覺得十分滿意,在仲介遊說下,先交付10萬元之斡旋金。

第二天,仲介與他議定以1,668 萬元之價格(含買方服務費16萬元)購買,還當場簽立了「不動產買賣斡旋承諾契約書」。第三天,當事人又交付了20萬元之訂金,並與屋主簽訂契約,以1,652 萬元買下這棟房子,照契約支付了首期款項135 萬2,000 元(加計前開訂金共165 萬2000元)及服務費16萬元。

買方購屋後,向友人分享好消息,豈料友人告訴他,他買的「二樓」房屋樓下「一樓」和「地下室」,曾因十年前溫妮颱風淹水,造成屋主三名家人喪生。       

買方又驚又怒,立刻致電仲介有關事項,仲介當然推說不知,但買方已經不想再繼續購買這棟房子,所以仲介、買方、屋主三方進行協調,但依約規定,若買方不願購買,將會沒收他以繳交的價金。

這項協調並未成功,買方當然也不想繼續交付後續款項,屋主於是發出存證信函,要求買方繼續付款,買方也不甘示弱,請律師在五日內寄出信函,主張屋主和仲介「沒有告知」一樓及地下室曾淹水死過人的事實,並以此理由「撤銷」此筆房屋買賣。

買方不買了,屋主只好另尋買家,幸而順利找到,但成交價格則少了八十萬元,屋主不甘受損,因此主張前後出售之價差80萬元(扣除仲介費42萬元),是因「買方違約」所生之損害,所以向他提出給付違約金之訴。

屋主的理由很簡單,當時「二樓」買賣契約說明書,並沒有要求他說明「一樓」及其他樓層(如:地下室)的狀況,他只要負責擔保欲售這棟二樓房屋沒有發生過兇殺致死,自然致死,或其他非自然身故之情事,換句話說,就是要他保證房子不是凶宅。既然如此,他也沒有義務說明「一樓」和「地下樓層」發生過的事情,買方當然不可以用這個來主張解除既定的房屋買賣契約。

在訴訟上,整起房屋買賣糾紛的爭點有幾項。

第一,這份契約到底有沒有解除?

第二,是否因為買方的給付遲延,以致於屋主可得解除契約並請求違約金?

第三,屋主主張之違約金是否過高而得予以酌減?

第一個訴訟爭點,台北地院法官吳佳薇在判決書裡認定「本件屋主因買方未依約給付第二期價金,經屋主於同年8 月24日寄發存證信函,限買方於文到3 日內繳納,否則逕為「解除契約」,惟買方拒絕給付上開款項,並於96年8 月29日以律師函為「撤銷」買賣之意思表示等情,因此買方確有遲延給付價金,且經屋主定期催告後解除契約,照民法254 條規定「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約」,因此,法官吳佳薇認定這份房屋買賣契約,已經解除。

至於,是否因為買方的給付遲延,以致於屋主可得解除契約並請求違約金?吳佳薇認為,第一,屋主家人因淹水往生,發生地點在建物之「地下1 樓」,與買方所購買之「二樓」房屋分屬不同之所有權,所以買方購買之房屋於不動產交易實務上並非「有非自然身故情事之房屋」,不屬於凶宅;

第二,屋主所填製之不動產標的現況說明書第24項之記載「本戶(指專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」,亦僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事,尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事,所以,屋主沒有就其家人之死因及地點,向買方說明的義務。

其次,買方主張,屋主未據實填載「不動產標的現況說明書」,在其上第15項「建築改良物是否曾經發生火災或其他天災,造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」,而刻意隱瞞系爭房地曾淹水之事實。

不過,此案兩位證人都稱買方有向先生詢問有無淹水的情事。

東森房屋仲介作證說,買方向他說,這棟房屋以前有淹水過,淹的很嚴重,而且,買方還跟屋主問說以前淹水的情形如何,屋主說淹水後有作閘門,而簽約之前,屋主曾告訴過我,她說淹水淹到地下一樓。」

為了釐清疑點,法官還傳鄰居作證,鄰居說,他曾聽屋主有帶買方去地下室看防淹水設施。

法官因此認定,屋主在簽約前,確已據實向買方告知房子曾淹水之事實,而且,鄰居也證實,雖然因颱風淹水,但大樓房屋本身並未受損,而買方也無法舉證證明,這棟房屋有何影響居住安全,而減少其價值或通常效用之瑕疵存在,因此判定買方的說法不可信。

簡單的說,買方下訂要買二樓之後,聽到地下室曾經淹死過人,認為那是一棟凶樓,所以,主張兩點要求撤銷該買賣合約,一點是凶樓沒有告知,一點是會淹水沒有告知,但是,這兩點,在法官的判決認定中,認為,「凶宅」才可以主張撤銷,「凶樓」不可以做為不買撤銷合約的主張,至於,淹水的部份,法官認為買方在看房子時,就已經知情,不能做為撤銷不買的原因,既然不能撤銷,又不為買賣價金之給付,法官認定,買方要賠償損失。

因此,吳佳薇認為屋主依契約第8 條第1 項為催告後,自得解除契約,判決買方要給付違約金成。至於,違約金該是多少?吳佳薇引最高法院84年度台上字第978 號、88年度台上字第1968號判決,及民法第252 條,將違約金核減為80萬。

這個案例可以給買房子的人,提供一個很好的教材,如果對房子的風水吉凶有疑問,最好多問幾句,如果想買的房子,必須是「整棟」都沒有「任何一戶」是凶宅,才願意購買,就要問清楚,並在合約書上寫明,不然,如果「凶宅」是同一棟的別戶或別樓層,依照合約書上,未載明必須交代他戶之「乾淨」與否,則不能做為撤銷買賣合約之依據。
【台灣法律網】文 / 法治時報社