央行打房一年了 結果打到誰?╱央行打投資客 究竟打到誰?

中央銀行去年10月開始「緊盯房貸」至今,「打房」到底打到誰?對房價發揮多大抑制效果?據台灣房屋針對全國六大都會區平均房價統計發現,央行出招至今,

近一年來國內六大都會區中,新竹市以平均房價上漲9.7%居全國之冠,其次是台中市的8.3%,而央行第二波打房重點的台北縣仍高居第三名,漲幅7.3%,桃園縣則是受惠央行6月鎖定台北縣市打房後意外爆紅,漲幅竄升至6%,居第四,倒是房價漲過天的台北市已見鈍化回跌,漲幅縮小至4.1%,落居第五名,但六大都會區中,高雄市竟是唯一不漲反跌區域,跌幅高達6.1%。

若以平均單價統計,9月初仍以台北市平均每坪房價46.22萬元最貴,其次為台北縣平均每坪25.32萬元,新竹市房價第三高,已衝破15萬元,達到15.8萬元。台中市13.1萬元、桃園縣12.3萬元。六大都會區中,只有高雄市的房價仍低於每坪10萬元,且從去年10月時的9.8萬元逆勢下跌6.1%,跌到每坪只剩9.2萬,意外成了打房的「重災區」。

值得觀察的是,央行從去年10月開始第一波打房,至今年6月24日理監事會後啟動第二波「特定地區第二棟房貸」的管制措施後,國內六大都會區的房價出現了微妙變化。

變化一: 原先漲勢最凌厲的台北縣市,因銀行第二棟房貸核貸成數降低至七成以下,且利率從1.5%以上起跳,台北縣市房價飆漲速度趨緩、價格回跌。

原本農曆年前後房價「一日三價」的飆漲行情不見了,台北市房價更在央行打房後大跌了1、2萬元,均價由4、5月時的46-47萬,一度衝高至47-48萬元後,9月回到4、5月時的水準。台北縣的新店、中永和、新莊、板橋,雖有捷運支撐行情跌幅不明顯,但議價空間拉大,約有5%左右的殺價空間。

加上央行6月打房後正巧碰上7、8月農曆鬼月的購屋淡季,房仲業透露,7、8月時曾有一段時間一整個星期「沒有一筆成交量」,就連來店看屋的人潮,也大幅掉了五成以上。

變化二: 央行6月打房後,意外捧紅了台北縣、市以外地區房價,出現比價效益。房仲業指出,7、8月台北市房價和成交量明顯鈍化,倒是鄰近台北縣市的桃園縣,和相對低價的淡水、三峽意外爆紅,成交量及成交價格反而在央行打房後更好。

受到特定地區選擇性信用管制影響,充沛的資金已由市中心外溢,流向新興城鎮,像淡水、三峽、桃園、林口等地區,購屋與看屋量都大增。台北外圍地區市場因此更加活絡,台灣房屋邱太煊說,「從來沒有看到淡水、三峽的房屋詢問度有這麼熱門的景況。」

以台灣房屋為例,8月份桃園縣直營店業績竄升為全國直營店的總冠軍,單周佣金即可突破千萬元。房仲業者分析認為,主要原因是台北縣、市的房價「高不可攀」,逼得原本居住在北、縣市民眾只能「跨區移民」,轉向購買總價、單價還算低的桃園房屋。
【聯合晚報╱記者陳雲上、翁翊恬╱專題報導】2010/09/12

————————————————————–

央行打八大投資客 究竟打到誰?

央行為了杜絕炒房,奇招層出不窮!先前有媒體爆料民營銀行以周轉金名義承作企業負責人房貸業務,彭總裁立刻「約會」7家民營銀行,來場「醉翁之意不在酒」的咖啡聚會,明確要求銀行貸款必須「師出有名」,必要時將加強金融檢查,杜絕鑽漏洞行徑;

現在又「寫情書」給各家銀行董事長,除了點出目前投機客熱炒房市的問題外,也充當軍師提供對策。央行為抑制房價可說軟硬兼施,但房價天平的兩端分別代表「民意」和「企業」,其中的關鍵平衡點該如何拿捏呢?

央行步步來 彭總裁打房玩真的

台灣自2001年以後進入低利時代,房價一路攀升,但2003年的SARS和2007年的金融風暴讓房市跌了一大跤;因此,直到去年底,央行才展開一連串關切房市的步伐。去年10月28日,彭總裁密約台灣銀行、土地銀行、合作金庫3家官股房貸龍頭董事長,提出「三不政策」,從銀行貸款著手控管;最近則於7月2日發函給各大行庫董座,信件中直指對於坐擁上百戶中古屋的投機客透過人頭戶的方式向銀行貸款資金,然後再以仲介業加盟店的方式推銷出售的炒作行為,表達深感不滿之意。

針對這次的抑制炒房策略,淡江大學產業經濟系教授莊孟翰認為央行已有效打擊到投機客,從3月份開始的房市降溫措施,現階段已讓台灣房價得到有效控制,不至於有泡沫破滅危機;永慶房屋總經理葉凌棋也認為,央行這次執行力十分確實,只要有任何風吹草動,馬上就有動作。

彭總裁除了發函點名投機客群,示警意味濃厚,也立即召集7家民營銀行的房貸、法金主管,警告嚴禁鑽「法金漏洞」。央行打房看來是玩真的,如果搭配查稅手段,會更精彩!

而根據永慶房屋的調查顯示,房市在經過管制後,目前民眾也普遍認為房價漲幅空間不大,有34%的民眾認為,等待房價波動幅度平穩後,將於2010年下半年進場,也有高達40%的民眾要等到2011年才要準備進場。數字會說話,有高達7成以上民眾將在2年內投入房市,顯示央行管制措施帶來成效已受到認同。

投資非壞事 政府別一網打盡!

然而央行打房的手卻不單純揮向投機客而已,於6月24日公布的「針對性審慎措施」顯示,只要想在台北市及台北縣10個縣轄市(板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市、汐止市)購買第2戶的買家都在管制內,但根據統計,台灣自有住宅率高達87%,台北也約有8成以上,倘若非自住型的客戶即是投資客,那台北市只要每2戶成交,其中1戶就是投資客,面對政府政策的「全面獵殺」,住宅買氣明顯下降。

台灣房屋不動產研究中心分析,一般認為投資客即為單一群體,但其實還可細分為職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、退休型與節稅型等8大類。

投資房地產並非壞事,市場資金流動上還靠投資活絡,因此政策不該「寧可錯殺,不可錯放」,而是審慎考量列管的對象,再鎖定對市場造成傷害的職業殺手型投機客施以管制……
本篇文章擷取於萬寶週刊第872期,出刊日期為7月16日